北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨女士向本院提出诉讼请求：1.确认我与孙先生于2021年5月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及我与孙先生及中介公司于2021年5月28日签订的《补充协议》于2021年7月28日解除；2.孙先生向我支付违约金2481000元；3.孙先生承担本案诉讼费。
事实与理由：2021年5月28日，我与孙先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》，约定其向我购买北京市海淀区a室的房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款为12405000元。合同签订后，我积极配合孙先生办理过户手续。2021年7月28日，我收到孙先生邮寄的《告知函》，明确表明拒绝购买案涉房屋。我于2021年8月4日向孙先生邮寄了《合同解除通知函》，孙先生已经收到《合同解除通知函》。根据合同约定，孙先生的行为已经构成根本违约，故我现诉至法院。
被告辩称
孙先生辩称，不同意杨女士的全部诉请，我没有违约。案涉房屋的市场价格已经显著上涨，杨女士未因解约遭受损失，反而获利。双方已于2021年7月28日对合同解除达成一致，杨女士主张的违约金数额过高。
孙先生向本院提出反诉请求：1.杨女士返还收取我的购房定金100万元；2.诉讼费由杨女士承担。事实与理由：我购买案涉房屋系为了方便家中老人小孩居住使用，双方签约前，杨女士告诉我案涉房屋所在单元即将安装电梯，但是签约后我得知相关部门并无在该小区安装电梯的计划。后双方协商一致解除了《房屋买卖合同》以及《补充协议》。由于杨女士告知的交易房屋情况严重不属实，导致我购买房屋的目的无法实现，给我造成损失，故我现提出反诉。
杨女士对孙先生的反诉辩称，不同意孙先生的全部反诉请求。孙先生说其买房必须有电梯，但是其购房目的并没有体现，合同和补充协议中都无约定。房屋买卖的根本目的是孙先生取得产权，我取得购房款。买房时孙先生了解的内容是非常全面的，且当时电梯存在障碍孙先生是知情的，知情当日孙先生仍然签订了合同，说明其对此并不介意。
双方对学区学位签订过补充协议，其购买该房屋根本目的是为了学区。《房屋买卖合同》以及《补充协议》不是双方协商一致解除的，是孙先生违约解除的，我不同意退还定金。
第三人述称，如果买卖双方同意解除《房屋买卖合同》以及《补充协议》，我方无意见。
法院查明
2021年5月28日，杨女士（出卖人）与孙先生（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：……该房屋成交价格为313万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为9275000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金100万元；2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。
同日，双方及中介公司另签订《补充协议》，约定：第一条，成交总价款及房屋状况：（一）甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为12405000元，此价格为甲方净得价。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：（一）定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。1、乙方于本合同签订当日将第一笔定金45000元自行划转支付甲方；2、乙方自本合同签订之日起10日内将第二笔定金955000元以第三方担保支付的方式支付甲方。（四）关于首付款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：1、乙方不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款11285000元以理房通支付的方式支付甲方。（七）不动产转移登记：甲乙双方同意，在2021年7月29日前，共同办理房屋不动产转移登记手续。第四条，违约责任：
（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
上述合同签订后，孙先生分别于2021年5月28日、2021年6月8日向杨女士支付定金45000元和955000元。
2021年7月26日，孙先生向杨女士发送《告知函》，内容为：杨女士，就本人购买案涉房屋事宜，经中介公司居间，双方于2021年5月28日签署了《房屋买卖合同》、《补充协议》等文件。根据签署上述文件时您方告知的信息：交易房屋所在单元将要安装电梯，但是我方现得知前述情况不属实，相关部门并无在该小区安装电梯的计划，而我方购买该房屋系为了和家中老人、小孩儿一起居住使用。有鉴于此，我方告知您方：1、因该房屋的状况与您方告知的信息严重不符，我方购买该房屋的目的无法实现，我方放弃继续购买该房屋，并解除与您就本次房屋交易所签署的《房屋买卖合同》、《补充协议》等文件。2、请您方收到本通知后返还我方已支付的购房款。3、为避免您方损失，请及时另行出售该房屋。
2021年8月4日，杨女士向孙先生发出《合同解除通知函》，内容为：我方于2021年7月28日收到贵方邮寄的《告知函》，贵方在《告知函》中已明确表明拒绝购买a室。根据《协议》相关约定，贵方的行为已经构成根本违约，我方有权解除《合同》及《协议》，贵方应于7月29日起15日内向我方支付违约金2481000元。
我方根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条之规定，现我方郑重向贵方通知如下：1、贵我两方于2021年5月28日签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》于今日解除；2、贵方应于8月12日之前向我方支付违约金2481000元。若贵方未在上述期限内支付违约金，我方将追究贵方不支付违约金在内所造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。
孙先生就其提出的因杨女士对房屋情况承诺不实导致自己购买案涉房屋的目的无法实现一节，提交如下证据予以证明：
证据一、孙先生及其配偶刘某与杨女士之子高某及中介公司中介等人于2021年5月28日的谈话录音及文字整理稿。
证据二、孙先生与社区工作人员于2021年7月26日的通话录音及文字整理稿。
杨女士对上述证据的质证意见为：证据一的真实性认可，合法性及证明目的不认可。孙先生是偷录的录音，且录音整理稿是截取，不能体现完整的情况；我方将完整录音都整理了孙先生是知道电梯安装有阻碍的，证明其在签合同时已经知晓此事。证据二不认可。
杨女士就孙先生的购房目的与电梯无关一节，提交如下证据予以证明：
证据一、杨女士（甲方）与孙先生（乙方）于2021年5月28日签订的《补充协议》，内容如下：甲方确认，交易房屋在本合同签署之时（依据去年的招生简章）对应的学校为某小学，且甲方承诺此交易房屋入学名额未被使用。
证据二、孙先生、刘某名下海淀区x1号房屋的房产证复印件，证明孙先生原居住的房屋是有电梯的，故在反诉中所称为了方便家中老人孩子居住才购买案涉房屋，与事实不符。
孙先生对上述证据的质证意见为：真实性认可，但不认可证明目的，学位不影响房屋居住使用；更换房屋是因为案涉房屋距离我们夫妻上班地点更近，原居住房屋有电梯表明电梯的重要性。
在庭审中，杨女士有如下陈述：当时孙先生说是要把原房子卖掉买案涉房屋；孙先生及其爱人收入很高，据中介说孙先生确实资金出了问题；我方同意《房屋买卖合同》以及《补充协议》于2021年7月28日解除，合同对保全保险费并无约定，这是我的损失。
孙先生有如下陈述：我的购房目的是居住使用，我一家有老人小孩，房屋是否有电梯非常重要；中介和杨女士多次表明案涉房屋一定会安装电梯，但签约后我核实得知，并无安电梯计划；我是6月16日得知电梯无法安装，放弃购买的理由就是杨女士承诺的电梯安装不属实；我签约时有付款能力，7月11日和中介表达过资金出现问题，因为我这边100多万的款项未收回，想要沟通延期支付，杨女士拒绝了；我首次告知杨女士不再购买房屋是2021年7月26日通过邮寄发出的《告知函》；如果认定我方构成违约，我同意用定金折抵违约金。
裁判结果
一、杨女士和孙先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及杨女士、孙先生与北京某中介公司签订的《补充协议》解除；
二、孙先生于本判决生效后十日内给付杨女士违约金125万元，与已给付的100万元定金相抵扣之后，孙先生还需另行给付杨女士违约金25万元；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。本案中，杨女士与孙先生签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在上述合同履行过程中，孙先生以杨女士对房屋情况承诺不实导致自己购买案涉房屋的目的无法实现为由要求解除合同，并于2021年7月26日向杨女士发出解除合同告知函。
但从本案已审理查明的事实来看，孙先生所述解除合同的理由明显不能成立。首先，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》中对于孙先生购买案涉房屋系考虑到要加装电梯这一因素无任何体现。不仅如此，从杨女士与孙先生于2021年5月28日签订的《补充协议》的内容可以看出，案涉房屋所对应学校以及入学名额未使用的确认，系孙先生购买该房屋更为关注的内容。
其次，退一步讲，即便孙先生所述的是否加装电梯确系其决定是否购买案涉房屋的一个主要考虑因素，那么孙先生所提交的相关谈话录音或通话录音亦并非关于加装电梯问题的官方答复意见。故在此情况下，孙先生仅依据与相关人员的谈话即认定案涉房屋将来不会加装电梯或者加装时间违反了双方的合同约定一节，明显缺乏事实依据。
最后，从生活常理可知，对于一个家庭而言，购买房屋系一项重大且严肃的家庭经济活动，须慎重考虑之后再行决定。而本案中孙先生主张系以房屋是否加装电梯作为是否购买房屋的主要考量因素，甚至是合同目的，明显与生活常理不符。故在孙先生不享有合同解除权的情况下，其单方要求解除合同的行为明显属于拒绝购买案涉房屋的情形，已构成根本违约。鉴于经法院询问，杨女士同意案涉《房屋买卖合同》以及《补充协议》于2021年7月28日解除，故法院对此亦不持异议。换言之，杨女士要求确认其与孙先生于2021年5月28日签订的《房屋买卖合同》以及其与孙先生、中介公司于2021年5月28日签订的《补充协议》于2021年7月28日解除之诉请，于法有据，法院予以准许。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因孙先生单方要求解除合同的行为已构成违约，故杨女士要求其给付违约金及保全费5000元之诉请，于法有据，法院予以支持。
对于违约金数额，综合案涉合同的具体约定、孙先生的违约情形、杨女士因解除合同可能产生的损失以及交易双方合理的预期利益等因素考虑，法院酌情判定孙先生应当给付杨女士的违约金数额为125万元。经法院询问，孙先生同意用已给付的100万元定金折抵违约金，故折抵之后，孙先生还需另行给付杨女士的违约金为25万元。
关于孙先生要求杨女士返还100万元购房定金之反诉请求，如前所述，孙先生所述杨女士对房屋情况承诺不实导致自己购买案涉房屋的目的无法实现一节并无充分依据，且杨女士在本案不存在违约行为，故孙先生的该项反诉请求，于法无据，法院对此不予支持。
