北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某慧向庭审法院起诉请求判决：1.确认陈某慧与周某清签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《补充协议合同》已于2021年6月15日解除；2.周某清支付违约金1554000元（总房价7770000*0.2=1554000元）；3.本案诉讼费和其他相关费用由周某清承担。
周某清二审请求：撤销庭审判决，将本案发回重审或改判驳回陈某慧的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。
事实与理由：周某清主张a公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，一再表示无须配偶身份证原件，由于周某清配偶常居国外，无二代身份证，周某清无法提供配偶身份证原件；周某清认为其在国外生活十几年后回国，本身工作繁忙，对国内购房政策了解甚少，对a公司极度信任，a公司应承担本案各项责任；陈某慧未产生任何实际损失，且周某清起诉a公司服务合同纠纷一案中，陈某慧作为第三人对情况早已知晓，即使产生损失，亦应由a公司承担。
陈某慧同意庭审判决。
a公司同意庭审判决。
法院查明
2021年5月23日，陈某慧（出卖方、甲方）与周某清（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定周某清购买陈某慧所有的一号房屋，房屋总价为777万，定金27万元。该合同第七条第（二）款约定：“买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。”
同日，陈某慧（出卖方、甲方）与周某清（买受方、乙方）与a公司（居间方、丙方）签订《补充协议》和《居间服务合同》。《补充协议》第二条第1款约定，乙方于2021年5月23日支付定金27万元。第二条第4款约定：乙方于2021年6月15日前（解押前24小时）支付首付款320万元（不包含前期支付全部定金），于2021年8月1日前（过户当日）支付房款430万元。《居间服务合同》约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就一号房屋签订房屋买卖合同，乙方承担举荐代理费170940元和代办房地产登记费2000元。
2021年5月23日，周某清向陈某慧支付定金27万元，向a公司支付中介费13.8元。
2021年5月24日，a公司经纪人通知周某清提交结婚证、夫妻双方身份证、户口本等资料用于办理购房资格核验。周某清无法提交其配偶的身份信息资料，至今未向陈某慧支付首付款。
庭审中，周某清称其配偶长期居住在国外，无法提供其配偶的身份信息资料，其于购房前已向a公司说明该情况，房屋买卖合同不能继续履行的责任在于a公司。a公司则称其于购房前向周某清告知过购房所需资料，周某清签订了《购房承诺书》。
陈某慧主张其与配偶均为非京籍户口，原本打算在离婚前出售涉案房屋，双方在离婚后还可以各自在北京购房；因周某清未能履约，按北京市住房和城乡建设委员会于2021年8月5日出台的新政策，其与配偶离婚后三年内均不允许按单身身份在京购房，给其造成了损失。陈某慧于庭后提交北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》、《关于离婚限购政策常见问题解答（一）》作为证据。
周某清辩称陈某慧主张的违约金过高，请求法院予以调整。陈某慧和周某清均同意以定金抵扣违约金。
法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。
陈某慧与周某清、a公司签订的《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。周某清未能提供继续履约所需的身份信息资料，亦未按约定时间支付首付款，其辩称系因a公司提供的信息错误导致其不能继续履行合同。但对于房屋买卖合同的双方来说，掌握购房政策及购房所需材料属自行负责事项，无论是出于自身因素还是第三人因素，对相关信息了解错误并不构成房屋买卖合同的可免责事由。根据双方合同约定，周某清至今未提交购房资格审核材料并支付首付款，已构成违约，陈某慧作为守约方，有权解除合同并主张违约金。
因陈某慧未就其在诉讼前发出解除通知进行举证，故法院根据周某清、a公司在本案中收到起诉书的时间，认定本案所涉《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》于2021年10月25日解除。陈某慧未就其产生的实际损失进行举证，其按合同成交总价款的20%要求周某清支付违约金，周某清主张该标准过高，法院予以采纳。综合考虑周某清过错程度、合同未能履行给陈某慧造成的损失、新政对陈某慧购房可能造成的影响等因素，法院酌定周某清向陈某慧支付违约金40万元。周某清已向陈某慧支付定金27万元，双方均同意以定金抵扣违约金，故周某清仍需向陈某慧支付违约金13万元。
裁判结果
一、陈某慧与周某清签订的《房屋买卖合同》、陈某慧、周某清与a公司签订的《补充协议》《居间服务合同》解除；二、周某清于判决生效后十五日内向陈某慧支付违约金13万元；
房产律师靳双权点评
依法订立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明；在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，陈某慧与周某清签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》均系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，均属合法有效，陈某慧与周某清均应按照约定履行义务。周某清未能提交购房资格审核材料且至今未按约定支付首付款，陈某慧有权根据合同约定要求解除合同并主张违约金，法院已经根据陈某慧的请求酌情下调了违约金数额，对双方利益给予了公平保护，法院的各项判决，均无不当。
关于周某清所称a公司未告知其需提供配偶身份证原件应就此承担责任一事，周某清自述其已经对a公司提起服务合同纠纷诉讼，周某清针对a公司的诉讼请求可在该案中主张。
