北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某芬、刘某博向一审法院起诉的请求：1.朱某坤支付张某芬、刘某博购房款及已支付的各项费用134234.70元（其中首付款34448元、还贷总额97667.70元、公共维修基金2114元、印花税5元）；2.朱某坤支付张某芬、刘某博房屋增值款420万元。
张某芬、刘某博的二审请求：撤销一审判决第二项，判令朱某坤支付张某芬、刘某博房屋增值款420万元。
事实和理由：1.一审判决认定我们支付的首付款、贷款、公共维修基金和印花税属于借款，系认定事实和适用法律错误。双方均未在一审庭审中主张该款项属于借款，且上述款项不符合借款的法律构成要件，双方均未主张存在借款的合意，也未提供借条、转账记录等凭证。2.一审判决仅依据双方不存在借名买房法律关系判断支付增值款无依据是错误的。3.我们基于与张某鑫的借名买房约定支付首付款、长期还贷并居住长达近20年，现朱某坤、张某涵否认借名约定，应赔偿我们信赖利益损失。
4.张某鑫对达成的借名买房约定反悔，朱某坤、张某涵应承担有悖诚信原则的损失。5.张某芬和刘某芳作为被安置人，享有的优惠使得购房总款减少了10余万，不论购房总款还是房款的占比上张某芬和刘某芳均应得到补偿。综上，法院应依据公平原则、诚实信用原则，考虑双方过错程度、出资贡献、估价报告以及信赖利益损失等因素，对损失数额予以酌定。
被告辩称
朱某坤辩称，同意一审判决，不同意张某芬、刘某博的上诉请求。一审判决认定的借款性质合理合法。张某芬、刘某博主张缔约过失责任的赔偿，系基于其与张某鑫借名买房的约定，但生效判决确认借名买房的法律关系不存在。关于拆迁利益，一审时张某芬、刘某博均未在诉讼中明确，不在二审审理范围内。
张某涵辩称，对一审判决及张某芬、刘某博的上诉请求不发表意见。
法院查明
张某鑫在原北京市东城区H号有产权房屋一间。因此地进行危旧房改造工程，2001年11月28日，张某鑫与东城区某单位签订了《民安危改区就地安置合同书》，约定张某鑫购买A号房屋，购房款156516元。因该房屋采光不充足，2003年双方协商对房屋进行调整。因此，北京市东城区某单位（甲方）与张某鑫（乙方）于2003年10月6日签订《民安危改区就地安置合同》。该合同约定，乙方在民安地区内（原住房地址H号）有正式房屋1间，建筑面积14.1平方米；应安置人口4人，分别是：张某鑫、吴某慧、张某芬、刘某芳；乙方选择就地安置方式，放弃其他安置方式；乙方自愿购买甲方在民安地区建设的就地安置住房，其住房为F号住房，建筑面积71.7平方米，该安置住房的用途为普通住宅；双方同意安置住房房价款合计为人民币140178元；甲方交付乙方安置住房的日期为2003年10月8日，交付地点为本合同标的物所在地。
2001年12月19日，张某鑫向北京市东城区某单位交付购房款53386元。2001年12月25日，张某鑫、刘某博（甲方、借款人还是丙方、担保人）与某银行（乙方，贷款人）签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》。合同约定，贷款金额为10万元，……。
前述借款合同签订后，某银行依约发放了贷款，刘某博依约履行还款义务，将涉诉房屋的贷款全部还清。张某芬、刘某博提供的日期为2001年12月19日的首付款收据原件载明：……
2003年12月，张某芬、刘某博及二人之女刘某芳入住涉诉房屋。2004年6月16日，涉诉房屋登记至张某鑫名下。
2018年7月12日，张某芬、刘某博曾以合同纠纷为由将张某鑫诉至一审法院，要求张某鑫协助将涉诉房屋转移登记至张某芬、刘某博名下。法院经审理认为，张某芬、刘某博出示的涉诉房屋首付款收据、银行还贷记录、生活缴费凭证等证据，可以证明涉诉房屋的部分房款由张某芬、刘某博支付，但不足以证明二人与张某鑫之间存在借名买房的合同关系，故判决驳回了张某芬、刘某博的诉讼请求。后张某芬、刘某博不服一审判决上诉，2019年1月28日，本院判决驳回上诉，维持原判。
诉讼中，张某芬、刘某博申请对涉诉房屋市场价值进行评估，评估价值为682.67万元。
2018年8月29日，张某鑫与朱某坤结婚。2019年4月26日，张某鑫去世。张某鑫去世后，法院依法追加张某鑫的法定继承人朱某坤、张某涵作为本案被告。朱某坤到庭后出具张某鑫于2018年11月22日书写的遗嘱及视频，内容为张某鑫去世后全部遗产由张某鑫的妻子朱某坤继承。对该遗嘱，双方当事人均认可真实性。基于此，张某芬、刘某博要求朱某坤承担还款和赔偿责任。
庭审中，张某芬、刘某博持张某芬、刘某博的取款记录、退还说明、退款收据、公共维修基金和印花税收据称，张某芬、刘某博于2001年12月19日从自己的账户取款4.10万元，加上部分现金，支付了首付款53386元，后因安置房屋调整，退还张某芬、刘某博18938元，张某芬、刘某博支付公共维修基金2114元和印花税5元。
对此，朱某坤称，首付款53386元、公共维修基金、印花税都是张某鑫用现金支付。但朱某坤未合理解释现金的来源。对于张某芬、刘某博主张其支付了贷款97667.70元的意见，朱某坤认可张某芬、刘某博支付该贷款数额，但认为张某鑫和张某芬、刘某博当时约定，张某芬、刘某博居住涉诉房屋，将张某芬、刘某博所有的房屋出租，租金用来偿还涉诉房屋的贷款，之前庭审张某芬、刘某博也认可已存租金17万元，所以虽然张某芬、刘某博还贷，但张某芬、刘某博居住张某鑫的房屋，应当视为张某鑫还贷。
对此，张某芬、刘某博称，之前庭审基于张某鑫同意以借名买房的方式将涉诉房屋给张某芬、刘某博，张某芬、刘某博才认可存租金17万元给张某鑫用于养老，现法院已经认定借名买房事实不存在，实际上朱某坤、张某涵也将该款取出用于张某鑫治病等。
法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，生效判决书已经认定张某芬、刘某博与张某鑫之间不存在借名买房法律关系，故张某芬、刘某博要求朱某坤支付房屋增值款，于法无据，法院不予支持。至于张某芬、刘某博主张朱某坤返还首付款34448元、还贷总额97667.70元、公共维修基金2114、印花税5元共计134234.70元的诉讼请求，因张某芬、刘某博持有该费用的原件，有取款的相应记录，再加之张某涵亦认为购房钱款均是张某芬、刘某博支付，上述证据能够形成证据链证明张某芬、刘某博支付了上述款项，现法院认定张某芬、刘某博与张某鑫的借名买房关系不成立，张某芬、刘某博支付的相关钱款应属于借款性质，作为张某鑫遗产的继承人朱某坤应当承担还款义务。
综上，法院对张某芬、刘某博该诉讼请求予以支持。朱某坤所持上述钱款应为张某鑫支付的意见，证据不足，法院不予采信。
裁判结果
一、朱某坤于判决生效之日起十日内返还张某芬、刘某博首付款34448元、还贷总额97667.70元、公共维修基金2114元及印花税5元，以上共计134234.70元；二、驳回张某芬、刘某博其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。判决朱某坤返还张某芬、刘某博首付款、还贷总额、公共维修基金及印花税，共计134234.7元，双方对此不持异议。经生效判决确认，张某芬、刘某博与张某鑫之间不存在借名买房法律关系。法院结合张某芬、刘某博持有上述费用的原件、相应的取款记录及当事人陈述，认定张某芬、刘某博支付的上述款项系借款性质并无不当。房屋增值损失系基于房屋买卖关系产生的可得利益损失，因本案中双方不存在房屋买卖法律关系，张某芬、刘某博主张的房屋增值款法院不予支持。
双方不存在借名买房法律关系，张某芬、刘某博主张的信赖利益损失及有违公平、诚实信用原则造成的损失缺乏依据，法院亦不予支持。关于张某芬、刘某博主张张某芬、刘某芳作为被安置人口享有的拆迁安置利益应予补偿，与本案并非同一法律关系，法院暂不予处理。
