北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某文、陈某刚向本院提出诉讼请求：判令陈某君与陈某涛于2020年7月21日订立的赠与合同无效。
事实和理由：陈某涛与宋某玲系夫妻关系，二人育有三子，即长子陈某文、次子陈某君、三子陈某刚。宋某玲于1996年1月3日去世，1996年3月1日注销户口，陈某涛于2020年12月29日去世。陈某涛和宋某玲的父母均先于二人去世，原、被告为陈某涛与宋某玲的法定继承人。陈某涛和宋某玲生前均系丰台区某单位职工。丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）是陈某涛、宋某玲于1991年左右承租的单位直管公房。
2004年，单位进行房改，陈某涛和售房单位签订协议书，购买了一号房屋。购房时使用了宋某玲的工龄。购房款共46246元，二原告各支付了15000元，其余购房款由陈某涛支付。2000年之前，陈某刚一家与陈某涛共同生活，2000年之后陈某涛一直单独居住在一号房屋内，日常生活由保姆照料。陈某涛去世后，原告和被告商讨遗产继承事宜，2021年2月，被告突然拿出产权证复印件，并称一号房屋已经过户到其名下，经多方调查后得知，被告在2020年7月21日强行带陈某涛前往不动产交易大厅办理了房屋所有权过户登记手续，以赠与的方式将一号房屋登记在被告名下。
陈某涛于1929年出生，2020年7月时已经90多岁。陈某涛没有接受过正规教育，文化水平低，几乎不识字，不具备阅读能力，思维能力也较差。陈某涛从2002年起就患有脑梗塞。2010年之后，陈某涛经常头晕、意识不清，认错人，而且陈某涛有严重的耳聋，无法与人正常交流。2018年8月，陈某涛因发作性意识不清住院治疗，被医院诊断患有脑梗死、脑萎缩和认识功能障碍。2019年4月，陈某涛再次因严重头晕住院，被诊断患有多发性腔隙性脑梗死、脑萎缩和认知功能障碍。2020年7月，陈某涛还曾因头晕到医院接受急诊治疗，四个月之后陈某涛就因病去世。
原告认为，陈某涛患有严重疾病，2020年7月时已经无法辨认自己的行为，是无民事行为能力人。法律规定无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。所以，被告与陈某涛签订的赠与合同系无效合同。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告辩称
被告陈某君辩称，赠与人在赠与被告房产时，语言表达清晰，思维正常，具有完全民事行为能力，赠与合法有效，赠与行为已经于2020年7月21日完成，房产过户完毕，过户时房产部门审查了赠与人身体状态和精神状态，认为其思维清晰、语言表达正常，赠与行为、赠与合同是合法有效的。
法院查明
陈某涛与宋某玲系夫妻关系，二人育有三子，陈某文、陈某君、陈某刚。陈某涛生于1929年8月12日，于2020年12月29日去世。宋某玲于1996年3月1日因死亡注销户口。2004年陈某涛申请购买一号房屋。房屋所有权证记载所有权人为陈某涛，登记时间为2009年1月5日，原产权证号填发日期为2004年12月16日。产权证书显示，一号房屋的权利人为陈某君。
陈某文、陈某刚主张2020年7月21日陈某君强行带陈某涛前往不动产登记中心，将一号房屋以赠与的方式过户至自己名下，陈某涛没有接受过正规教育，文化程度为小学三年级，文化水平较低，几乎不识字，不具有阅读能力，不能理解法律文件的真实意思，根据相关病历内容陈某涛已经不能辨认自己的行为，是无民事行为能力人，陈某涛也从未作出将一号房屋赠与陈某君的意思表示，陈某文、陈某刚、陈某君对陈某涛所尽赡养义务是均等的，陈某涛将一号房屋处理分给其中一个儿子不符合常理，并提交陈某涛档案材料、病历、不动产赠与合同、询问笔录、脑部影像、诊断报告、之前判决书予以证明。
上述不动产赠与合同显示：赠与人为陈某涛，受赠人为陈某君，陈某涛将一号房屋赠与陈某君，合同签订时间填写为2020年7月21日。陈某君对上述档案材料、病历、不动产赠与合同、询问笔录、脑部影像、诊断报告、判决书的证明目的不认可。
陈某君主张2020年7月办理一号房屋赠与过户时陈某涛意识、语言表达没有问题，行为能力也没有问题，并提交票据、证人证言、病历、录音及视频光盘予以证明。陈某文、陈某刚对上述票据、证人证言、病历、录音及视频光盘的证明目的不认可。
经陈某文、陈某刚申请，司法鉴定中心对陈某涛2020年7月21日的民事行为能力进行鉴定，并于2022年2月1日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为被鉴定人陈某涛符合《中国精神障碍分类与诊断标准第三版，CCMD-3》脑器质性疾病所致精神障碍，认知功能障碍（轻度智能减退-偏重）的诊断，在2020年7月21日时评定为限制民事行为能力。陈某文、陈某刚认可上述司法鉴定意见书，陈某君不认可上述司法鉴定意见书。
裁判结果
确认陈某君与陈某涛于2020年签订的不动产赠与合同无效。
房产律师靳双权点评
法律规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况XXX。”，“无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况XXX。”
本案中，陈某君虽对司法鉴定意见书的鉴定意见不认可，但未能提供充分的证据予以推翻。根据司法鉴定意见书的鉴定意见，陈某涛在签订不动产赠与合同时为限制民事行为能力，且该房产赠与亦未经过法定代理人同意或追认，故按照上述法律规定，法院对陈某文、陈某刚要求确认陈某君与陈某涛于2020年7月21日订立的赠与合同无效的诉讼请求予以支持。
