北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文、周某君、周某慧向本院提出诉讼请求：1.李女士向三原告支付北京市西城区A号房屋的折价款各60万元；2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：周某强与林女士是夫妻关系，共生有五名子女，分别是长子周某杰、次子周某文、长女周某霞、次女周某君、三女周某慧。林女士于1997年去世。周某杰于2001年去世。周某强于2013年去世。周某杰去世时名下有北京市西城区A号房屋，该房屋应由周某杰与其妻子即被告李女士共同所有，其中一半份额属于周某杰遗产。周某杰的继承人有其父周某强、其妻李女士、其女周某涵。
2020年11月17日北京市西城区人民法院就周某强、林女士遗留房产进行了判决，但对周某强应当继承周某杰遗产未进行处理。原告作为周某强的继承人有权利继承周某强继承周某杰的遗产部分，故此特向人民法院提出民事诉讼，望法院依法公正判决。
周某霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李女士、周某涵向周某霞支付北京市西城区A号房屋应继承部分的房屋折价款（整个房屋总价款的的十五分之一）；2.诉讼费用由被告承担。
事实与理由：周某强、林女士系夫妻，生前共生有子女5人，分别为周某霞、周某杰、周某文、周某君、周某慧。周某杰与李女士系夫妻。林女士于1997年10月17日离世，周某杰于 2001年3 月29日离世，周某强于2013年12月9日离世。北京市西城区A号房屋（以下简称涉案房屋）系周某杰名下房产。首先，该房产应由继承人周某强、李女士、周某涵依法继承。周某强依法继承的部分现应由其继承人周某霞依法继承。
其次，周某霞无生活来源，无劳动能力。另自1991年开始，其就与周某强、林女士共同居住。长达 20多年的时间里，周某霞及其丈夫对周某强、林女士承担了主要的扶养义务，周某文、周某君、周某慧承担的扶养义务较少。在确定涉案房屋继承份额时，周某霞应继承较多份额，周某文、周某君、周某慧应继承涉案房屋的较少份额或者不继承相应份额。
在确定遗产继承份额时，尽到主要赡养义务的继承人应该多分，未尽到主要赡养义务或不尽赡养义务的继承人，应该不分或者少分。这个案件确定的观点可以适用于本案。综上所述，原告周某霞作为周某强的法定继承人有权依法继承周某强继承周某杰的遗产部分。故请求贵院在查明事实的基础上，依法支持原告人的诉讼请求，公正审理本案。
被告辩称
李女士辩称，涉案房屋系周某杰去世后李女士以个人财产购买的不动产，2001年5月14日签订买房合同，当日交纳房款，不属于周某杰的遗产范围。涉案房屋2005年4月1日发放房产证，2017年8月7日交纳房款36万元。涉案房屋只是使用了周某杰23年的工龄，根据北京高院规定，只有周某杰工龄部分对应的财产价值可作为遗产继承。该房产不属于周某杰与李女士的共同财产。周某杰于2001年3月29日死亡，原告起诉时已经超过20年的诉讼时效。房屋在周某杰去世后经过李女士装修和家具的添置，房屋对应价值是531 181元。使用周某杰的工龄问题，可以按照工龄给各继承人适当补偿。
周某涵辩称，该房产不属于周某杰与李女士的共同财产。如果涉案房屋按照周某杰遗产处理，周某涵未参与房产分配，周某涵有权跟原告一样参与继承分配。周某杰遗产应由李女士、周某涵、周某强先行继承，周某强的遗产周某涵代位继承。
法院查明
被继承人周某杰与被告李女士系夫妻，双方生育一女周某涵。周某杰之父周某强，之母林女士。周某强与林女士共生育子女五人，分别为周某杰、周某文、周某霞、周某君、周某慧。林女士于1997年10月27日因死亡注销户籍。周某杰于2001年3月29日因死亡注销户籍。周某强于2013年12月9日死亡。
涉案房屋原系周某杰承租的公有住宅。2000年9月11日某单位购房职工其他情况调查表（二）显示承租人周某杰，所在单位某单位，承租人配偶李女士。打印日期为2000年9月14日的公有住房出售各项费用缴款登记表载明，房屋座落北京市西城区A号，房主姓名周某杰，估算房价款163221元，……缴款人签名周某杰，单位盖章处加盖单位印章。
2001年5月14日，某单位与李女士签订房改房买卖契约，约定某单位将北京市西城区A号房屋出售给李女士，房价款163 221元，公共维修基金5941.78元。该契约未写明付款情况。单位出售公有住房房价计算表载明购买涉案房屋时折算男方工龄23年，女方工龄20年，实际房价163221元。2001年涉案房屋填发产权证，所有权人为李女士。
2018年5月14日，李女士与案外人宋某签订北京市存量房屋买卖合同（网签合同），约定李女士将涉案房屋出售给宋某，房屋成交价格890万元。2018年6月20日，李女士与案外人宋某申请办理涉案房屋不动产变更登记手续。2021年11月25日庭审中，本院询问李女士、周某涵涉案房屋真实性交易价格，李女士、周某涵回复“记不清了。”
周某文、周某君、周某慧申请对该房屋市场价值进行评估，但因评估将此项委托退回无法评估。
审理中，周某霞申请向房屋交易中介机构调取涉案房屋交易资料，北京某中介公司提供涉案房屋北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）载明，李女士与案外人宋某于2018年4月2日签订合同，约定涉案房屋成交价格890万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为780万元。同日，双方签订补充协议，约定涉案房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计为1670万元，周某霞主张涉案房屋实际交易价格为1670万元，李女士主张房屋价格890万元，其余是装修和名贵家具，但表示对房屋内装修装饰和名贵家具具体情况无证据提交。
2017年8月7日，李女士向某单位交纳房屋上市超标款360 796.09元。
原告主张在本案中申请调取不动产登记档案时才知晓涉案房屋已经出售，李女士、周某涵表示原告早就知晓该房屋已经出售，但未向本院提供证据证明其上述主张。
2022年3月29日，西城区金融街街道市民服务中心出具情况说明一份，写明：“周某霞，，系我街道无保障老人，每月领取福利养老金785元。”
2019年本院立案受理周某文、周某君、周某慧、李女士、周某涵与周某霞法定继承纠纷一案。周某文、周某君、周某慧、李女士、周某涵主张要求继承分割周某强和林女士遗留的北京市西城区房屋。该案审理中，双方当事人认可周某霞从1991年开始与林女士和周某强共同居住，周某霞向本院提交与周某强共同生活期间以及旅游时拍摄的照片，上述照片记录了周某强日常生活和与周某霞一起旅游的情况。经审理，本院作出判决书，对北京市西城区房屋进行了继承分割，该判决书认定在周某强与林女士年老时，周某霞与周某强、林女士共同生活多年，对周某强与林女士扶养较多，在分配遗产时对周某霞酌情予以多分。
裁判结果
一、本判决生效后7日内，李女士支付周某涵3 247 222.22元，支付周某文、周某君、周某慧各463 888.89元，支付周某霞927 777.78元。
二、驳回周某文、周某君、周某慧、周某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
涉案房屋原系周某杰承租的单位公有住宅，根据购房职工其他情况调查表（二）和公有住房出售各项费用缴款登记表，涉案房屋在2000年9月开始进行房改，周某杰已经交纳了购房款、公共维修基金及其他费用，虽买卖契约系周某杰死亡后签订，但综合考虑房改政策、折算工龄等情况，法院认为周某杰在去世前已经就涉案房屋购买事宜与原产权单位达成了合意，且周某杰已经履行了作为购买人支付房款的主要义务，故涉案房屋应认定为夫妻共同财产。
夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。故周某杰死亡后，涉案房屋的一半份额为李女士的个人财产，剩余一半份额系周某杰的遗产。
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理。有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。现未有证据证明周某杰生前留有遗嘱，故涉案房屋中属于周某杰遗产的部分，应当按照法定继承办理。父母、配偶、子女为第一顺序的法定继承人，周某杰的母亲林女士先于周某杰死亡，故周某杰的遗产应由其配偶李女士、父亲周某强、子女周某涵共同继承。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。周某强于遗产分割前死亡，故周某强继承周某杰遗产的权利转移给他的合法继承人。
被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。周某强的父母、配偶及儿子周某杰先于周某强死亡，故周某强的遗产由周某文、周某霞、周某君、周某慧、周某涵继承，其中周某涵属于代位继承。
同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。周某强年老时，周某霞与其共同生活多年，对周某强扶养较多，周某霞已到退休年龄，但每月仅领取福利养老金785元，综合上述因素，法院在分配遗产时对周某霞予以多分。
具体继承份额上，周某杰的遗产由李女士继承1/3，周某涵继承7/18,周某文、周某君、周某慧各继承1/18，周某霞继承1/9。至此，涉案房屋由周某文、周某君、周某慧、周某霞、李女士、周某涵共有，其中李女士占2/3的份额，周某涵占7/36的份额，周某文、周某君、周某慧各占1/36，周某霞占1/18的份额。
因该房屋，在周某杰死亡后由李女士出售，现各原告要求李女士支付其应继承份额折价合法合理。关于房屋市场价值，周某霞主张按照实际交易价格1670万元计算，法院予以支持。具体理由如下：第一、虽合同载明房屋成交价格890万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备等作价为780万元，但补充协议载明涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1670万元，并未对房屋价值与家具家电、装饰装修和配套设施做进一步区分；
第二、补充协议关于装饰、装修、家具、家电等附属清单并未载明有家具电器；第三、价值780万元的家具、家电、装饰装修及配套设备不符合通常住宅装修装饰情况，李女士作为房屋出售方掌握房屋家具家电、装饰装修及配套设施情况，同时也掌握房屋交易磋商过程，故李女士应当对此负有说明和进一步举证的义务，但经法院询问李女士未对此进一步举证，故应当承担举证不能的法律后果。经计算，李女士应当支付周某涵3 247 222.22元，支付周某文、周某君、周某慧各463 888.89元，支付周某霞927 777.78元。
继承从被继承人死亡时开始，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。周某杰死亡后，现无证据证明周某强及其继承人表示放弃继承，故视为接受继承。虽未及时对涉案房屋进行继承分割变更所有权登记，但因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，故涉案房屋应属各继承人共同共有，不应适用诉讼时效之规定。
李女士于2018年5月将房屋出售属于侵害继承人共有权利，但未有证据证明此时其余继承人已知晓其侵权之行为，原告主张起诉后查询房屋档案时才知晓房屋被出售的情况，故诉讼时效应从其余继承人知晓其权益被侵害之日起算。并未超过诉讼时效。李女士主张从周某杰死亡至原告起诉已经超过20年的诉讼时效之抗辩意见缺乏法律依据，法院不予采信。
