北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某杰、赵某文向本院提出诉讼请求：确认杨某鹏将丰台区一号房屋赠与吴某君的行为无效。
事实和理由：杨先生与苏女士共生育三个子女，分别为杨某鹏及杨某达、杨某峰。赵某文系杨某达之妻，杨某杰系杨某达与赵某文之独子。杨先生于2003年去世，苏女士于2015年去世，杨某达于2015年去世。杨先生原系北京H公司职工，单位分配杨先生职工宿舍一间。2009年7月，北京H公司宿舍面临拆迁，因杨先生已经死亡，苏女士、杨某达、杨某鹏商议由杨某鹏代为办理该职工宿舍的腾退事宜。被腾退房屋系北京H公司分配给杨先生的福利分房，杨先生去世后，被安置的对象应是杨先生的法定继承人。
杨某鹏作为杨先生的法定继承人之一以其名义与北京市丰台区A村村民委员会、北京H公司办理了腾退，取得拆迁补偿款147635元，并与开发商签订了安置房买卖合同，该拆迁补偿款及拆迁安置房并非杨某鹏的个人财产，应属于遗产，由杨先生的法定继承人共有。
杨某杰、赵某文曾于2018年5月向朝阳区人民法院申请分家析产，诉讼过程中，杨某鹏称已于2016年11月与前妻吴某君办理复婚并将诉争房屋更名至其妻吴某君名下，更名办理完毕后又于2016年12月办理了离婚手续，现吴某君已经去世。吴某君的法定继承人为杨某超、杨某可。
杨某杰、赵某文认为，杨某鹏作为诉争房屋的共有权人之一，其通过复婚、离婚等手段将诉争房屋过户至吴某君名下，系恶意转移杨先生的遗产，该行为严重侵害了杨某杰、赵某文的利益，系无效行为。综上，杨某杰、赵某文诉至法院。
被告辩称
杨某鹏、杨某超、杨某可辩称：不同意杨某杰、赵某文的诉讼请求，理由如下：1、杨某鹏将丰台区一号房屋（以下简称“安置房屋”）赠与吴某君的行为合法有效，处分的财产为杨某鹏个人财产，不存在恶意转移杨先生遗产的行为。2、被腾退房屋性质为农民临建房，不是杨先生享有物权的房屋，属于单位自管公租房性质，需要缴纳租金，不能作为私人财产被继承，所以被腾退房屋不能作为杨先生个人遗产发生继承。杨某杰、赵某文主张拆迁补偿款及安置房屋属于遗产，缺乏法律依据和事实依据。
3、被腾退的临建房需要交纳租金等费用，说明出租人及承租人之间为租赁关系，是一种合同关系，H公司作为出租人享有自主选择合同相对人的权利，被腾退房屋在腾退前，公房承租人已经变更为杨某鹏，由杨某鹏实际居住，并一直履行承租人义务，交纳租金及各项费用。腾退时，依据腾退安置方案的规定，回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续。杨某鹏经过资质认证，审核通过为适格的现承租人，可以购买经济适用房，也可以证明腾退房屋拆迁时的承租人为杨某鹏。拆迁补偿也是对承租人即杨某鹏的补偿。
杨某鹏全额出资购买了安置房屋，已合法登记，取得房屋所有权，且腾退时并未用到杨先生的工龄折抵购房款，不构成福利分房。故，安置房屋不属于杨先生的遗产，杨某鹏、赵某文主张安置房屋为遗产，无事实与法律依据。
4、杨某鹏、赵某文的诉讼请求虽然是诉请赠与合同无效，然主张的事实基础本质上是基于遗产继承，属于财产返还请求权，该债权适用诉讼时效制度，该诉讼请求已经过了诉讼时效，不应当得到支持。
法院查明
杨先生和苏女士共生育三个子女，长女杨某峰、长子杨某鹏、次子杨某达。2003年10月14日，杨先生去世，2015年1月29日苏女士去世，2015年8月28日杨某达去世。杨某杰系杨某达和赵某文之独生子。杨某鹏和吴某君育有杨某超、杨某可两个子女，吴某君于2017年5月7日去世。
2007年11月13日，北京H公司（以下简称H公司）制定《关于职工农民房腾退安置方案》（以下简称《腾退安置方案》），其中资质认证及选房部分方案包括“回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续”。
2009年7月23日，甲方：北京市丰台区A村村民委员会（以下简称A村委会）、H公司与乙方：住农民房承租人杨某鹏，签订《腾退协议书》，内容包括：根据H公司与A村委会签订的腾退协议，依据《农民房腾退安置方案》，现甲乙双方达成如下协议：一、甲乙双方严格履行《北京H公司关于职工租住农民房腾退安置方案》中的条款。二、乙方于2009年7月腾退现住房交拆除公司拆除。三、甲方同意由A村委会提供经适房指标一套，甲方同意由H公司给予除工程配合奖以外的如下资金补偿。
2010年3月2日，甲方北京S公司与乙方杨某鹏签订《安置房屋买卖协议》，约定，购买一号房屋，总价款409456元。杨某鹏缴纳房款、综合地价款、契税等费用后，于2012年11月24日将前述涉案房屋转移登记至杨某鹏名下。2016年12月6日，涉案房屋通过夫妻间不动产转移登记，登记至吴某君名下。
关于双方争议的事实和证据，本院查明如下：
一、关于诉讼时效
杨某杰、赵某文称是在另案诉讼中于2018年8月21日才得知涉案房屋由杨某鹏转移登记至吴某君名下。经询，杨某鹏、杨某超、杨某可称涉案房屋是杨某鹏的个人财产，所以杨某鹏将涉案房屋赠与吴某君时未告知过杨某杰、赵某文；但杨某鹏将拆迁腾退、签订《腾退协议书》等情况告知过苏女士、杨某达。
二、关于承租人变更
杨某鹏称，其母亲苏女士曾通过公证方式给杨某达一套房屋，所以杨先生去世后单位通知苏女士时，苏女士直接让杨某鹏去办理，苏女士说此事时，杨某达是知道的也在场；后来在办理安置房签协议的时候，苏女士也和杨某鹏说了，杨某达也在边上也是知道的，杨某鹏当时不知道具体地址，并为此询问苏女士；在H公司办理变更承租人手续时，就很简单的办理了，也没要身份证和其他材料，现在记不清楚当时是否签过变更承租人的书面材料了。
本院依法向H公司出具协助调查函，H公司向本院出具《关于杨某鹏腾退农民临建房情况说明》（以下简称《情况说明》），载明：“贵院协助调查函收悉，现就杨某鹏腾退农民临建房情况做以下说明：1、经了解杨某鹏之父杨先生生前系我公司退休职工。杨先生在单位工作期间经本人申请部门领导同意，公司房管部门分配给杨先生，2、杨先生去世后，房屋一直由杨某鹏居住且承担房、水、电相关费用。3、2005年A村需进行旧村改造，要求腾退占用的房屋及土地。公司与大队达成协议，为每个腾退户提供各项补偿款137635元，大队提供搬家费10000元，并给一个经济适用房安置指标。由腾退户自行购买。4、杨某鹏依据腾退政策完成腾退并购买了丰台区一号房屋。以上情况属实，特此复函”。
杨某杰、赵某文主张《情况说明》的部分内容与事实不符，该房屋的承租人并未发生变化，只是杨某鹏在管理使用，事实上，杨某鹏也未居住在该房屋，之所以会产生水电费，系杨某鹏将房屋出租了；而且《腾退协议书》也明确说明，腾退依据包括《北京H公司关腾退安置方案》，是针对H公司职工租住房屋的腾退安置。杨某鹏、杨某超、杨某可则主张，根据《情况说明》可知，杨某鹏居住使用该房屋并支付水电费等，杨某鹏履行了承租人的义务，杨某鹏是实际承租人，而且回函也载明杨某鹏依据腾退政策完成腾退并购买了涉案房屋，事实上杨某鹏购买涉案房屋也未使用杨先生的工龄折抵购房款，所以涉案房屋是对承租人杨某鹏的补偿，而不是杨先生的遗产；根据《腾退安置方案》，回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续，杨某鹏购买了涉案房屋，就说明其是实际承租人。
杨某杰、赵某文主张，前述不动产转移登记行为系杨某鹏将涉案房屋赠与吴某君的行为，应属无效，理由为：涉案房屋系拆迁安置而来，被拆迁房屋原属于杨先生单位分配给杨先生的公租房，该房屋在杨先生去世之后由单位进行腾退安置，安置房屋应属杨先生遗产，因为该房屋是职工福利分房，杨某鹏是北京某单位的职工并且已经享受福利分房。
杨某鹏在杨先生去世后办理更名客观上不能实现，因为杨先生单位福利分房要变更为杨先生的继承人之一，需得到杨先生其他继承人同意，而且事实上杨某鹏也未能成为杨先生承租公房的承租人，杨某鹏签订腾退协议和安置房买卖合同是代表杨先生的全部继承人，因为涉案房屋是因杨先生福利分房被腾退使用安置指标购买价的安置房，是杨先生的遗产，该房屋是杨先生全部继承人共同共有，基于此，杨某鹏将涉案房屋赠与吴某君的行为是无效的，侵犯了杨某杰、赵某文的财产权。
杨某鹏和吴某君当时是离婚状态，在杨某杰、赵某文调查得知涉案房屋登记在杨某鹏名下后，吴某君和杨某鹏办理复婚手续，2016年12月6日办理产权转移登记，2016年12月26日办理离婚手续，因此该赠与行为发生的时点，以及离婚复婚情形，显属恶意串通转移财产。
另查：一、之前案件中王某某录音证据载明：“……杨先生当时这套房子不是给的杨先生的吗，但是不是杨先生不是去世走了吗，这房子就一直挂在了杨某鹏的名下了，因为杨某鹏不是H公司的职工啊……”；杨某鹏在该案中认可上述录音的真实性。二、另案2018年7月10日的谈话笔录中，杨某鹏自述：“……房屋买卖协议是S公司与我签订的，与其他人无关。签订买卖协议的时候，经过杨某峰、杨某达的意见后签订的，他们明确表示不购买涉案房屋，所以我以自己的名义购房，涉案房屋是我个人的。2003年10月份杨先生去世后，承租人变更为我，近年来无人对此事提出异议，证明杨某峰、杨某达放弃了相关权利”。
裁判结果
被告杨某鹏将丰台区一号房屋赠与吴某君的行为无效。
房产律师靳双权点评
根据双方诉辩意见及查明情况，法院归纳如下争议焦点：一、杨某杰、赵某文起诉是否超过诉讼时效；二、杨先生死亡后，其承租房屋的承租人变更为杨某鹏。法院分述如下：
关于争议焦点一。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，杨某杰、赵某文称是在另案诉讼中于2018年8月21日才得知涉案房屋由杨某鹏转移登记至吴某君名下。杨某鹏、杨某超、杨某可未告知杨某鹏将涉案房屋赠与吴某君，又无证据证明杨某杰、赵某文于2018年8月21日前即知晓涉案房屋变更登记至吴某君名下，故诉讼时效应自2018年8月21日起算，杨某杰、赵某文提起本案诉讼未超过诉讼时效。
关于争议焦点二，被拆迁房屋原为杨先生承租。杨某鹏主张杨先生死亡后，被拆迁房屋的承租人变更为杨某鹏，其主要证据系H公司出具的《情况说明》及《腾退安置方案》，认为根据《情况说明》可知，杨某鹏居住使用该房屋并履行了支付水电费等承租人的义务，其是实际承租人；《情况说明》也载明杨某鹏依据腾退政策完成腾退并购买了涉案房屋；根据《腾退安置方案》，回迁住户购买经济适用房的资格认定由腾退户现承租人自行到政府有关部门按规定办理手续，杨某鹏购买了涉案房屋，就说明其是实际承租人。
对此，法院认为，《情况说明》仅是对被拆迁房屋使用、腾退、拆迁等事实的表述，并未明确被拆迁房屋在拆迁腾退前已变更承租人为杨某鹏；此外，杨某鹏在另案中亦自述，“签订买卖协议的时候，经过杨某峰、杨某达的意见后签订的，他们明确表示不购买涉案房屋，所以我以自己的名义购房，涉案房屋是我个人的”，如承租人已变更为杨某鹏，杨某鹏又就购买拆迁安置的涉案房屋征询杨某峰、杨某达的意见与常理不符；
结合杨某鹏认可真实性的的录音证据，内容涉及“杨先生当时这套房子不是给的杨先生的吗，但是不是杨先生不是去世走了吗，这房子就一直挂在了杨某鹏的名下了，因为杨某鹏不是H公司的职工啊……”。在此情况下，未有证据显示H公司、杨某鹏之间就被拆迁房屋签订过租赁合同，杨某鹏使用房屋、支付房屋相关费用等的行为，并不能当然的推定杨某鹏就被拆迁房屋与H公司形成事实租赁关系，法院对杨某鹏主张其系被拆迁房屋变更后的承租人的意见不予采信，涉案房屋的相关权益并不当然的属于杨某鹏个人。
杨某鹏明知涉案房屋的来源、拆迁等过程，在取得涉案房屋权属登记后，通过复婚、夫妻间变更的方式将涉案房屋转移登记至吴某君名下，此后不久又再次离婚，杨某鹏、吴某君有恶意串通之意，且该行为已经损害了杨先生其他继承人的合法权益。综上，杨某鹏将丰台区一号赠与吴某君的行为应认定无效。
