北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告A公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销周某娟与孙某强于2019年4月29日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2．判令撤销周某娟与吴某恒于2019年5月6日签署的《北京市存量房买卖合同》。
事实和理由：2019年9月23日，北京市朝阳区人民法院作出判决书，判令周某娟对之前判决书确定的北京C公司的债务承担连带清偿责任。后周某娟提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，周某娟未履行判决书确定的义务，A公司向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，执行过程中仅执行23 778.66元，后因无可供执行的财产，北京市朝阳区人民法院于2020年8月19日裁定终结本次执行程序。在上述案件执行过程中，经A公司申请调查令查询，周某娟于2019年11月4日将其所有的位于北京市朝阳区某地房屋转移的登记至第三人名下。
A公司认为，吴某恒在生效判决确认其应就相应债务承担连带清偿责任的情况下，仍实施使自己财产减少的行为，且未履行生效法律文书确定义务，导致A公司的债权至今未能实现，其行为已对A公司的债权造成损害。
被告辩称
被告周某娟答辩称，不同意A公司的诉讼请求。2019年4月，即在起诉和判决之前，周某娟已经向第三人孙某强出售房产，是应孙某强的要求将房屋登记在吴某恒名下，孙某强已经向周某娟支付了全部房款，周某娟与孙某强之间的房屋买卖关系是真实的，周某娟不存在恶意转移财产逃避债务的情况。
第三人吴某恒未到庭，亦未提交书面述称意见。
第三人孙某强述称，不同意A公司的诉讼请求。2019年2月、3月左右，孙某强通过北京某中介公司看中涉案房产，后为了少付中介费通过北京B公司（以下简称B公司）与周某娟达成房屋买卖交易。因孙某强名下有房产，涉案房屋登记在孙某强的外甥女吴某恒名下。第一笔定金是在B公司办公室转给周某娟的，后来的四至五笔付款均是按照合同约定在B公司工作人员在场的情况下转账给周某娟，最后一笔付款是在过户当天在B公司的监督下转账给周某娟指定的宋某杰的账户，至此孙某强已经付清全部房款。
法院查明
2018年9月27日，涉案朝阳区某房屋登记至周某娟名下，该房屋于2018年12月12日取得中央国家机关房改办中直机关房改办下发的《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，载明同意周某娟为房屋办理已购公房出售的产权变更登记手续。
2018年12月7日，北京市延庆区人民法院对原告A公司与被告北京C公司（以下简称C公司）、秦某涵借款合同纠纷一案作出判决书，判决：一、C公司于判决生效后7日内偿还A公司借款本金2 499 806.99元、利息2 272 034.86元，并按借款合同约定向A公司支付2015年11月30日至2015年12月24日的相应利息；二、驳回A公司的其他诉讼请求。
该案2018年10月17日的开庭笔录显示，该案承办法官曾就该案与周某娟通话。诉讼中，周某娟认可确与该案承办法官通话，但称法官只是询问了一些问题，并未提及其需要承担债务。
2019年6月20日，北京市延庆区人民法院作出裁定书，裁定书载明：在执行判决书过程中：……，没有其他财产线索可供执行。5.已向申请执行人释明执行情况，申请执行人亦书面同意终结本次执行程序。裁定：本次执行程序终结。
2019年4月29日，周某娟作为出卖人与买受人孙某强签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于朝阳区某地，双方协商一致确认房屋成交价格为143万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为272万元，价格共计415万元；……。
同日，孙某强与B公司签订《服务确认书》，约定B公司就朝阳区某房屋向孙某强提供居间服务，居间服务报酬为1万元。
2019年9月23日，本院就A公司起诉周某娟股东损害公司债权人利益责任纠纷一案作出判决书，判决周某娟对北京市延庆区人民法院判决书确定的C公司的债务承担连带清偿责任。后周某娟不服该判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年12月23日作出判决驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，周某娟未履行判决书确定的义务，A公司向本院申请强制执行，执行过程中实际执行23 778.66元，后因无可供执行的财产，本院于2020年8月19日裁定终结本次执行程序。
2019年11月4日，涉案朝阳区某地房屋过户至吴某恒名下。过户备案登记信息显示，周某娟作为出卖人与买受人吴某恒于2019年5月6日签订的《北京市存量房买卖合同》。该合同约定：出卖人所售房屋坐落于朝阳区某号；双方委托房地产经纪机构成交；双方协商一致确认房屋成交价格为142万元，买受人一次性付款等。诉讼中，孙某强称因其没有购房指标，故应其要求将涉案房屋登记至其外甥女吴某恒名下，周某娟和孙某强均认可《北京市存量房买卖合同》是为办理房屋过户所签订的，实际的房屋买卖双方应为周某娟和孙某强。
同日，周某娟与吴某恒签订《补充协议》，约定：双方于2019年4月29日在B公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》，双方针对户口事项作出本补充协议；由于出卖人本人及母亲户口还未从该房屋迁出，所以买受人从最后支付房款内留20万元作为户口保证金，20万元作为出卖人母亲的户口保证金，出卖人本人的户口没有留保证金，但出卖人承诺两个月内将户口迁出；自过户当日起两年内出卖人母亲户口要迁出房屋，如因出卖人原因未如期将自己母亲户口迁出的，出卖人应当向买受人支付违约金20万元；因出卖人需要过户口临时将户口暂放该房屋内，所以自该房屋过户之日起该房屋被拆迁、安置等一切国家政策补偿、补贴都与出卖人及出卖人母亲没有任何关系。诉讼中，A公司认为《补充协议》可能是虚构的，因此申请对《补充协议》的打印形成时间进行鉴定。
同日，周某娟出具《指定收款承诺书》，称因自身原因指定宋某杰名下账户为本人出售涉案房屋的收款账户，该账户收到房款视为周某娟收到房款，若出现任何问题周某娟愿自行承担。
诉讼中，周某娟提交银行流水证明孙某强支付购房款的情况如下：于2019年4月29日向周某娟转账5万元，于2019年5月6日向周某娟转账15万元，于2019年6月25日向周某娟转账55万元，于2019年11月4日向案外人宋某杰转账320万元，以上合计395万元。周某娟和孙某强均称剩余20万元房款系户口保证金，在周某娟及其母亲将户口迁出后通过现金方式交付，经本院分别询问，二人对现金交付的时间、地点等情况陈述基本一致。
宋某杰出庭作证称：其与周某娟系朋友关系，其与孙某强不相识；2005年左右周某娟因参与赌博向其借款，宋某杰的朋友受其所托为周某娟出赌码，赌码价值折合320万元；其自2005年开始多次向周某娟催要该笔款项，直至2019年周某娟出售房屋还款，应其要求房屋买方孙某强将购房款320万元支付至其账户。周某娟和孙某强均认可宋某杰证言的真实性；A公司不认可证人证言的真实性，认为仅是宋某杰的单方陈述，无证据证实320万元债权债务的实际产生，且赌债不受法律保护。
另，A公司认为周某娟与孙某强的房屋交易中存在借名卖房、未进行资金托管、现金方式交付部分房款等诸多瑕疵，从银行流水看孙某强直接向周某娟支付的房款仅为75万元，吴某恒未支付房款，因此周某娟与孙某强签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》构成以明显不合理的低价转让财产的情形，周某娟与吴某恒签订的《北京市存量房买卖合同》构成无偿转让的情形。
裁判结果
驳回原告A公司的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
法律规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人撤销权制度的立法目的在于通过赋予债权人对债务人损害债权行为的撤销权，恢复债务人的责任财产，维护债权人的合法权益。债权人撤销权的形式系基于债务人放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理低价转让财产等情形。债权人撤销权系其保户债权的手段，而非以追回债务人财产为行使撤销权的目的，需要在债权人债权保护、债务人财产管理自由和相对人交易安全保护之间寻求平衡。
关于周某娟与孙某强之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同关系系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。A公司作为债权人是否有权撤销该合同，取决于债务人周某娟是否以明显不合理的低价转让财产，对债权人A公司造成损害，且受让人孙某强知道该情形。即债权人A公司的撤销权需以债务人周某娟、孙某强均有恶意为条件，其中债务人周某娟主观恶意的判断标准在于交易对价明显不合理，相对人主观恶意的落脚点在其对影响债权人债权实现的事实知道或应当知道。
首先，该合同关系约定的房屋交易对价为415万元，且结合孙某强的银行流水、宋某杰的证人证言等全案证据综合判断，孙某强已实际支付415万元购房款具有高度盖然性，法院对此予以确认。该价格符合交易当时的市场价格，并不存在交易对价明显不合理的情况。周某娟和孙某强均称通过现金方式交付房款20万元虽不符合一般交易习惯，但结合双方合同约定、双方分别对现金交付情况的陈述、孙某强支付其他房款的情况、房屋过户情况看，并无相反证据对此予以推翻。周某娟与宋某杰之间关于320万元债权债务的性质及效力，并非本案的争议焦点，且不足以影响孙某强已经实际对外支付房款的事实。故对于A公司主张孙某强仅支付房款75万元，该交易属于以明显不合理价格转让财产的意见，法院不予采信。
其次，对于购房人孙某强而言，其客观上难以知晓房屋出售方周某娟的债权债务情况，且周某娟与孙某强之间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》发生在确认A公司对周某娟享有债权的民事判决书作出之前，现并无证据表明孙某强对于A公司对周某娟享有债权的情况知情。故A公司要求撤销周某娟与孙某强签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。A公司要求对《补充协议》的打印形成时间进行鉴定，该事项与本案争议焦点无直接关联，不足以影响本案的判决结果，故对于该鉴定申请法院不予准许。
关于周某娟与吴某恒之间签订的《北京市存量房买卖合同》。该合同系孙某强因不具备购房指标，在其要求下为办理房屋过户所签署。周某娟与孙某强进行房屋买卖交易，将房屋登记至孙某强名下，或吴某恒名下，亦或其他主体名下，对于A公司的债权实现并无实质影响，因此该合同的签订并不会对A公司的债权实现造成损害，故A公司要求撤销该合同于法无据，法院不予支持。孙某强与吴某恒之间如因“借名买房”产生争议，可另行解决。
