北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某贤向本院提出诉讼请求：1、依法确认赵某慧、周某兰、周某娟、周某贤于2009年签订的协议有效；2、请求确认周某贤与周某兰之间存在借名买房关系；3、请求确认周某贤就北京市朝阳区×××号房屋具有排他性的居住权；4、判令周某兰在北京市朝阳区×××号房屋具备办理产权过户时协助周某贤办理该房屋的过户手续，将房屋过户到周某贤名下；5、被告承担诉讼费。
事实和理由：赵某慧与周某刚系夫妻关系，育有周某兰、周某娟、周某鑫、周某贤。周某刚于2000年去世。2009年赵某慧承租的东城区×××号房屋遇拆迁获得两套安置房屋。因周某兰户口在该房内，所以以其名义购买涉案房屋。经协商约定由周某贤出资购买，涉案房屋归周某贤所有，待房屋具备过户条件后由周某兰给周某贤办理过户手续。
周某贤按约定交付了购房款，2012年接收房屋并进行了装修且居住，后周某贤将房屋出租至今，并收取租金。现涉案房屋具备办理房屋产权证条件，但周某兰否认之前的协议，不承认房屋实际为周某贤所有。为维护自身合法权益，周某贤提起诉讼。
被告辩称
被告周某兰、林某贵辩称：原告所述亲属关系属实，周某兰、林某贵为夫妻关系，拆迁时二人户口均在被拆迁房屋。根据拆迁政策，只有在册人口才能享受拆迁政策，所以二人均属于被拆迁安置人。当时赵某慧以二人在北京没有住所，要求解决实际困难，拆迁办才给的涉案房屋。购房合同上虽然是周某兰一人的名字，但实际是二人的共同财产。原告有自己的房产，户口也不在被拆迁房屋内，其不属于被安置对象。
周某兰认可签署过协议，但是私自处理房产，未经林某贵同意。林某贵对此不知情，2009年9月左右才告知林某贵，但林某贵没同意，多年来尝试与原告沟通但被拒绝。另外林某贵一直以为周某兰是口头同意，直到本次诉讼才得知当时签订了书面协议。二被告认可原告交纳的购房款，2012年11月涉案房屋交付，原告自2013年开始出租房屋，还曾让周某兰出具委托书，但租金都是原告收取，没给过二被告。
二被告认为，由于涉案房屋是夫妻共同财产，所以周某兰虽然曾签字，但林某贵应享有一般所有权，未经林某贵同意签订的协议应属于无效。本案不属于借名买房，原告对涉案房屋没有居住权，涉案房屋是夫妻共同财产，不应过户到原告名下，二被告不同意原告的所有诉讼请求。
被告周某娟、赵某慧辩称：拆迁时我们开过家庭会议，当时被拆迁的有×××号两处房屋，为了实现每个子女都分到一套房子，所以签订的协议。购房款是原告交的，房屋也直接交付给原告了，依据协议原告有权居住。我们认为协议有效，当时周某兰确实把房子给原告了，我们同意原告的所有诉讼请求。
法院查明
赵某慧与周某刚系夫妻关系，二人生有四个子女：周某兰、周某娟、周某鑫、周某贤。周某刚于2000年6月3日去世。周某兰与林某贵系夫妻关系。2009年赵某慧承租的北京市东城区×××号房屋遇拆迁。2009年7月6日赵某慧与北京市某单位签订《搬迁居民放弃货币补偿协议书》，表明赵某慧自愿放弃货币补偿，选择异地安置。合同显示：赵某慧在崇文区×××号有正式住宅房屋1间，在册人口5人，分别为：户主赵某慧，之女周某娟、之外孙段宇、之女周某兰、之女婿林某贵；赵某慧自愿选择购买×××号两居室一套，建筑面积及×××号一居室一套，……各项奖励及搬迁补助费冲抵安置房款后，最终应付房款共计434 314元。
同日周某兰与北京市M公司签订《购房合同》，约定周某兰自愿选择购买×××号一居室一套，周某兰应交纳房款296 352元。双方约定周某兰按照本合同约定方式获得的安置房屋的产权归周某兰所有，并按经济适用房产权管理；安置房屋交付使用后，在交付使用之日起一年内，双方共同办理房屋产权登记手续，所需费用各自负担。
2009年7月15日赵某慧、周某兰、周某贤、周某娟（证明人）签订一份协议，表明：“×××号拆迁，经协商安置一居室，房主周某兰转给周某贤所有，所有购房款一律由周某贤给付。日后再办理过户手续。”
拆迁公司向朝阳区房屋管理局报送《定向安置房产权人确认说明》，表示拆迁安置专项用房，该项目购房人（产权人）均为拆迁安置范围内的被拆迁人，……其中《×××号楼定向安置房产权人确认名单》中×××号房屋确认的产权人为周某兰。
原、被告均认可周某贤交纳了上述房屋的全部购房款，并持有与房屋相关的票据等材料，且2012年房屋交付后一直由周某贤控制使用至今。
诉讼中，经核实，现涉案房屋已可以办理产权登记手续，但仅能根据签订安置合同的人员名单办理产权登记手续，拆迁办盖章确定的《×××号楼定向安置房产权人确认名单》中显示×××号房屋为周某兰，该名单亦在办理产权登记部门进行备案，故无法直接将该房屋登记至周某贤名下。如二人需要更名应在周某兰取得产权后，在符合相关政策及过户条件的前提下，另行与周某贤办理房屋过户手续。
裁判结果
一、确认赵某慧、周某兰、周某娟、周某贤于2009年签订的协议有效；
二、确认周某贤针对北京市朝阳区×××号房屋享有居住权；
三、驳回原告周某贤的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2009年7月15日赵某慧、周某兰、周某贤等签订了有关周某兰将涉案房屋转给周某贤所有的协议，该协议系各方真实意思表示，现周某兰、林某贵虽称涉案房屋系夫妻共同财产，当时林某贵不知情且不同意，因此上述协议应属无效，但根据查明的情况涉案房屋系基于赵某慧所承租房屋拆迁而取得的异地安置房源，后以周某兰的名义签订购买合同，该房屋尚未登记在其名下，且房屋购房款并非周某兰、林某贵交纳，故无法认定该房屋系二人的夫妻共同财产；
且林某贵虽未在协议中签字，但其自认于2009年9月左右知悉此事，且其对涉案房屋由周某贤出资并控制使用至今的情况应明知，但其长期未表示过异议，故无论其对涉案房屋是否享有权益，均可认定其对协议内容进行了默许。因此周某兰、林某贵认为协议无效的抗辩意见，法院不予采信。
周某贤主张其与周某兰之间存在借名买房关系，但根据协议具体内容可以看出周某兰无偿将安置房屋转让给周某贤，无法认定双方存在借名买房的合意，且涉案房屋具有特殊性质，故周某贤要求认定借名买房关系的诉讼请求，法院不予支持。赵某慧、周某兰通过签订协议表示同意涉案房屋归周某贤所有，其中亦包含由其居住的意思表示，且实际周某贤亦已实际控制使用房屋至今，其他人均未提出异议，故周某贤要求确认其对涉案房屋享有居住权的诉讼请求，法院予以支持。
根据协议内容周某兰负有配合周某贤办理房屋过户手续的义务，现涉案房屋虽已具备办理产权登记条件，但尚未登记至周某兰名下，亦无法直接登记至周某贤名下，同时考虑到涉案房屋系按经济适用房产权管理，能否将房屋过户到周某贤名下需符合相关政策要求及由相应的管理部门进行审核，故法院暂无法支持其要求周某兰协助办理过户的诉讼请求。
