北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令张某杰、林某冉将位于北京市西城区xxx房屋50%产权过户至张某芳名下;2、本案诉讼费由张某杰、林某冉共同承担。
事实和理由：张某贤与宋某莉系夫妻，二人婚后生育张某君、张某芳、张某杰三子女。张某贤于1959年5月5日去世，宋某莉于2014年6月16日去世。位于北京市西城区xxx房屋（以下简称S号房屋）由张某贤的单位分配，原承租人是张某贤。张某贤去世后，承租人变更为宋某莉。2001年因拆迁，该房屋被列入拆迁范围。后张某芳得知该房屋的承租人已变更为张某杰。
2001年10月29日，张某杰与北京市西城区H公司签订《安置协议》，约定将原地取得安置房屋两居室一套。2005年12月1日，张某杰与北京C公司签订《拆迁安置回迁购房合同书》，明确了安置房位于北京市西城区xxx（以下简称案涉房屋），应交房款总计105217.21元；如不要该房屋，可取得安置补偿款190000元。
当时由宋某莉主持，就回迁安置房及拆迁补偿款的分配问题与三个子女进行协商，最终决定由张某芳与张某杰共同出资购买安置房，并由二人给宋某莉和张某君相应货币补偿，张某芳与张某杰各占安置房50%份额。后张某芳支付张某君相应补偿，并与张某杰作共同出资10万余元购买了案涉房屋，各自支付一半费用。2003年安置房交付后，张某芳和张某杰又共同出资对房屋进行装修，并且协商一致将房屋出租，所得租金双方各分一半。2004年张某芳之子赵某浩结婚，双方协商房屋由赵某浩夫妻居住，此后赵某浩一家一直在案涉房屋居住至今，每年按照市场价给张某杰支付一半房租。
案涉房屋是由张某芳和张某杰父母的共同财产拆迁取得，原属家庭共同财产，经家庭全体成员协商一致由张某芳和张某杰各出资一半合作购房，同时支付给其他家庭成员补偿款，在房屋交付后二人各出资一半共同装修，后出租共享收益各占一半。现因房价上涨，张某杰、林某冉不守信诺，独占案涉房屋，张某芳为维护自身合法财产权利诉至法院。
被告辩称
被告张某杰和林某冉共同辩称，不同意张某芳的诉讼请求，请求驳回张某芳的全部诉讼请求，维护产权人张某杰的合法权益。案涉房屋产权为张某杰所有，张某芳长期廉价占用张某杰房屋在前，后又反复诉讼至今，已对张某杰和林某冉的生活造成严重干扰。
张某杰和林某冉提出如下意见：首先，张某杰是案涉房屋合法权利人。案涉房屋为回迁安置房屋，是S号房屋拆迁所得，而S号房屋的承租人从1983年开始就是张某杰，涉诉的拆迁文件《安置协议》以及《拆迁安置回迁购房合同书》中被拆迁人为张某杰，购房人为张某杰，安置人口中亦没有张某芳。张某芳不享有任何拆迁利益，因此张某芳对涉诉的回迁房屋不享有任何权益。张某杰没有在购买安置房屋之前与张某芳签订过书面的共同购房协议或者借名买房协议，也没有达成口头协议。没有证据证明张某芳与张某杰之间存在共同购房合同关系。张某杰没有任何共享产权的意思表达。张某芳的主张是其主观臆想，并没有充分事实和证据。
第二，张某芳主张房屋产权没有事实和法律依据。案涉房屋不是家庭共有财产，张某芳无权主张任何相关权益。张某芳七十年代结婚户口迁出不在案涉房屋居住，张某芳无权主张案涉房屋的任何权益。S号房屋不存在190000元拆迁补偿款问题，拆迁利益母亲无权支配，他人无权占有。张某芳无证据证明曾协商一致分配190000元及其他约定，更没有实际履行完毕。张某杰与张某芳之间只存有债权债务关系。张某杰从不否认向张某芳有借款，这也是当时民间买房中常见做法，并不涉及产权。
案涉房屋当时市值337802.92元，张某芳现欲以4万多元借款索取案涉房屋50%产权，张某芳在购房多个环节做了与事实相悖的举证，没有任何证据证明张某芳出资参与购房交纳了50%的购房款。
第三，张某芳关于“35万元是当时房价的一半，房租收益一家一半”为虚假陈述，物业费多年以来一直由产权人张某杰负责交纳，事实清楚的证明从无购房合意。张某芳之子赵某浩支付的案涉房屋占有使用费不是市场价的一半，不是支付一半房租。
第四，张某芳证据全部出自口头，无一直接证据，其证明目的张某杰均不认可。张某芳出示的证据中，仅有的有第三方参与的《2004房屋出租合同》被证明仅交过一次房租后就作废了。2007年房屋中介公司《房价查询记录》被张某芳方自己撤掉了。其余所有证据来源均出自语言，其中有录音、证人证词、撤诉或被撤销案件的庭审笔录、没有生效的判决书。
综上所述，张某杰和林某冉认为张某芳所谓“双方具有共同购房合意”是张某芳单方表述，以此不存在的所谓事实合同主张过户50%产权到其名下，是对张某杰合法权利的严重侵犯。张某芳从未与张某杰提及过产权问题，因为关系亲密，凡张某芳口中涉及到的钱数如：装修、租金，张某杰只是顺情应允从未有二话，因此张某芳的主张基于想象，并没有事实证明和法律依据。
法院查明
张某贤与宋某莉系夫妻，二人婚后生育张某君、张某芳、张某杰三子女。张某贤和宋某莉均已去世。张某杰与林某冉系夫妻关系，于1986年10月17日登记结婚。张某芳与张某杰系姐弟关系。赵某浩系张某芳之子。S号房屋的承租人原为张某贤，后变更为张某杰，张某杰承租期间按期交纳房屋租金。
2001年10月29日，张某杰（乙方，被拆迁人）与北京市西城区H公司（甲方，拆迁人）签订《安置协议》，约定由甲方拆除乙方承租的位于北京市西城区房屋2间，甲方就地安置乙方2居室1套，地址为xxx房屋，乙方共计应付101931.03元；此外，甲方应支付乙方一次性奖励费10000元。张某杰在该协议尾部签名。
2005年12月1日，北京C公司（拆迁人，甲方）与张某杰（购房人，乙方）签订《拆迁安置回迁购房合同书》，约定房屋总价款103249.43元，公共维修基金1967.78元。乙方在签订此合同时一次性付清房款及公共维修基金。后张某杰购买案涉房屋，并于2006年3月17日取得案涉房屋所有权人登记。
此后，张某芳和张某杰就房屋产权产生纠纷。2017年，张某杰、林某冉将张某芳诉至法院，要求张某芳腾退案涉房屋。2017年10月26日，法院作出判决书，判决驳回了张某杰、林某冉的诉讼请求。张某杰、林某冉上诉后，北京市第二中级人民法院于2018年3月21日作出裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院判决；二、驳回张某杰、林某冉的起诉。并认定如下事实：“本院审理中，双方当事人均认可位于北京市西城区s号房屋2间的承租人原为张某杰与张某芳之父，后变更为二人之母，再后来变更为张某杰。双方也均谈及曾于2007年左右商量过案涉房屋处置一事，由张某杰给付张某芳35万元，因张某芳之子赵某浩在此居住，未能履行上述方案……二审诉讼期间，张某芳以张某杰为被告对案涉房屋另行提起确权之诉。”
“本案中，双方对于购房出资的性质各执一词，但确实存在购买案涉房屋时双方共同出资的事实，也存在双方曾协商解决案涉房屋如何处置的方案，即张某杰、林某冉曾同意给付张某芳35万元的情节，纵观本案，无法排除张某芳对案涉房屋享有权益，无法认定张某芳系无权占有使用案涉房屋，即张某杰、林某冉主张权利的基础，不具备完全的排他性，其要求排除妨害的请求权，应待明确案涉房屋权属后，再行解决。一审法院实体判决驳回张某杰、林某冉的诉讼请求不妥，应予裁定驳回。”
庭审中，张某芳出示开庭笔录，载明张某杰和林某冉陈述“扣除拆迁补偿款后，还应交9.1931万，其中被告（张某芳）出资4.5965万元。”“被告（张某芳）没有购房资格，不是共同出资购房的性质，我们（张某杰和林某冉）当时钱不够，被告认为这是大家共有的，提出出资一半，但我们没有反对，算是默认了。但是没有说清楚出资性质。”
2020年，张某芳以合同纠纷为由将张某杰和林某冉诉至本院，要求判令张某杰、林某冉将案涉房屋50%产权过户至张某芳名下，本院经审理做出判决书，支持张某芳诉讼请求。此后，张某杰和林某冉提起上诉，北京市第二中级人民法院做出裁定书，认为“依当事人申请，本院于二审审理过程中前往北京C公司调查取证。新证据所示的内容，与张某芳在本案一审及历次诉讼中对于付款时间、付款方式等交易过程的陈述。存有明显矛盾，更与其曾提交的2003年9月27日取款证明所涉证明事项，在时间先后顺序上存在冲突。鉴于此，本案基本事实应予进一步查清。
此外，经本院审查，本案现有言词证据中，亦存在其他前后不一致、尚难相互印证之处，结合本案书证较少、言词证据较多的实际情况，一审法院应于重审时一并审查。并裁定，撤销北京市西城区人民法院判决；发回北京市西城区人民法院重审。”发回重审期间，张某芳撤回起诉后，向本院提起本次诉讼。
2020年，张某杰、林某冉将赵某浩、齐某兰、赵某涵以物权保护纠纷为由诉至法院，要求腾退案涉房屋。法院经审理判决书支持张某杰和林某冉的诉讼请求。庭审中，各方均认可该案上诉后，被发回重审，张某杰和林某冉在重审期间撤回起诉。
2021年，张某杰、林某冉将赵某浩、齐某兰、赵某涵以物权保护纠纷为由诉至法院，要求腾退案涉房屋。法院经审理判决书认为，“由于涉案房屋登记在原告张某杰名下，故本院认定张某杰为涉案房屋的不动产所有权人。二原告系夫妻，涉案房屋在夫妻关系存续期间取得，故涉案房屋为二原告的夫妻共同财产，二原告依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
庭审中，三被告表示：被告赵某浩系依据张某芳的委托和指示居住在案涉房屋，因此赵某浩对涉案房屋有权居住。由于三被告并未提供证据证明案外人张某芳对涉案房屋享有所有权，故对三被告的该抗辩理由，本院不予采纳。三被告经涉案房屋的所有权人二原告同意，可以在涉案房屋居住。现所有权人二原告要求三被告腾退涉案房屋，三被告即应当予以腾退。由于三被告表示自己没有其他住房，本院考虑寻找新的房屋需要一定的时间，故对三被告的腾房时间，酌情予以判定。
需要说明的是，本案系物权纠纷，原告提供了涉案房屋的不动产权利证书，案外人起诉的另案合同纠纷属于未结案件的债权纠纷，现有证据能够证明原告对涉案房屋享有所有权，无法证明案外人对涉案房屋享有所有权，且案外人与三被告还不是同一主体，故对三被告以案外人的另案合同纠纷要求中止审理本案的物权纠纷的请求，本院不予准许。如果有新的法律事实出现，三被告或案外人今后取得了涉案房屋的所有权，三被告可根据新的法律事实及证据，另行主张自己的相应权益。并判决“被告赵某浩、齐某兰、赵某涵将登记在张某杰名下的北京市西城区xxx房屋中三被告自己的物品腾空，并将该房屋交给原告张某杰、林某冉收回。”
此后，赵某浩、齐某兰、赵某涵提起上诉，北京市第二中级人民法院做出判决书，认为“根据已查明的事实，案涉房屋的所有权人虽然只登记了张某杰一人，但张某杰是在其与林某冉婚姻存续期间取得的案涉房屋产权登记，故一审法院确认案涉房屋系张某杰、林某冉的夫妻共同财产，并无不当，且张某杰、林某冉对该认定并无异议，故二人对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，其要求赵某浩、齐某兰、赵某涵腾退案涉房屋的请求正当，应予支持。
关于赵某浩、齐某兰、赵某涵称其对案涉房屋系有权居住的主张，因其提供的证据不足以证明其具有法律上或合同上的原因占有案涉房屋，故对赵某浩、齐某兰、赵某涵拒绝腾退房屋的主张，本院不予支持。赵某浩、齐某兰、赵某涵虽主张案外人张某芳对案涉房屋享有物权，但未能提供相反证据推翻现有的产权登记，故赵某浩、齐某兰、赵某涵的相关抗辩意见缺乏依据，本院不予支持。并判决：驳回上诉，维持原判。”
庭审中，张某芳提交其配偶赵某峰在案涉房屋装修期间的日记，证明案涉房屋由赵某峰实际装修完毕，装修款项由张某芳与张某杰共同支出。张某杰和林某冉对该证据真实性和证明目的，均不予认可；二人提出赵某峰受张某杰委托与张某杰一同装修案涉房屋。
庭审中，张某芳提交转账凭证，证明赵某浩于2014年1月12日向张某杰支付房租24000元，于2015年1月9日向张某杰支付房租24000元。证明张某芳与张某杰因案涉房屋共有，曾经协商各自取得50%房屋租金。因张某芳之子赵某浩自2005年起居住在案涉房屋，所以向张某杰按照市场租金标准支付50%房屋租金。张某杰和林某冉对该证据真实性认可，但不认可证明目的，提出因为亲属关系，将房屋借给赵某浩居住，并未收取租金，仅收取相应的房屋使用费，并且该金额远少于市场年租金的一半，张某芳与张某杰并未就案涉房屋协商共有。
庭审中，张某芳提交房屋购房发票原件以及房屋租赁合同原件、部分物业费缴费凭证原件，证明张某芳系案涉房屋50%产权人，其曾与张某杰共同出资购买案涉房屋，并将房屋出租进行管理。张某杰和林某冉对该证据真实性认可，但不认可证明目的，提出房屋系张某杰购买，曾于2001年向张某芳借款46000元支付购房款，由赵某峰以现金方式交付给张某杰。
本次庭审中，张某杰和林某冉亦陈述，因亲属关系张某杰并未及时归还借款，2007年因房价上涨，张某芳提出要求张某杰和林某冉归还借款本息350000元，张某杰和林某冉答应后，张某芳又反悔，并拒绝收取350000元，故借款本息至今尚未归还。张某杰交纳大部分的房屋物业费。关于房产证原件，张某芳提出因共同购房，房屋产权证取得后，亦由赵某峰保管，此后因张某杰要求，交还给张某杰。张某芳提交案件庭审笔录中张某杰陈述意见进行佐证，林某冉提出对张某杰在此前诉讼中此项陈述不予认可。
张某芳陈述，双方于2007年就案涉房屋产权归属产生纠纷，房屋当时市场价值70万元，双方协商过程中，基于共同购房，各取得50%产权的事实，协商由一人取得房屋产权，向另一人支付350000元。此后张某杰主张房屋产权，同意支付张某芳3500**元，张某芳对此不同意。
庭审中，张某杰和林某冉提交北京C公司于2001年11月开具的收据，证明案涉房屋于2001年交纳购房款99982.27元，公共设施维修基金1948.76元，扣除奖励费10000元，共计实际付款91931.03元。张某杰和林某冉提交北京C公司于2003年10月25日开具的收据，证明案涉房屋于2003年公共维修基金1967.79元。张某杰和林某冉亦提交案涉房屋购房发票复印件，载明优惠价及成本价购房款（其中折抵款10000元）86806.51元，经济适用房价购房款16442.92元，公共设施维修基金1967.79元，总计金额105217.22元。
张某杰和林某冉提交前述证据用于证明，张某芳在此前案件审理中，就2003年资金支付的事实存在虚假陈述，故被二审发回重审。张某芳对该收据和发票真实性不持异议，提出之前案件陈述2003年9月27日取款119000元，除支付案涉房屋新增平米数以及其他费用支出14000元外，给母亲一部分，归还他人借款一部分，陈述属实。张某杰和林某冉亦提交案涉房屋物业费发票原件，证明对案涉房屋进行管理的事实。
张某芳申请张某君出庭作证，张某君系张某芳和张某杰之兄。张某君陈述，涉案房屋在拆迁前，是父亲职工宿舍，由父亲承租，父亲已于1959年去世。S号房子在父亲去世以后，由母亲承租。因母亲无工作，不能享受取暖费补贴，S号房屋承租人由母亲变更为张某杰。后来张某君分配到外地工作。S号房屋拆迁，母亲决定给三个子女进行补偿，共同确定补偿款金额190000元，分成4份，母亲得7万元，三个子女各4万元，张某君、张某芳、张某杰都没有异议。
由于张某芳和张某杰要共同购买回迁房，故张某君的4万，及母亲的7万由张某芳及张某杰共同出资，且张某君得到了母亲给的4万元，并告知是弟弟和妹妹各给了2万元。张某君虽然在外地工作，回家时，母亲告诉张某君张某芳和张某杰共同买房，协议各出资50%购得回迁房。此后，两家协议共同装修后，暂时对外出租，房租由双方平分。并不存在张某杰向张某芳借款的情况。母亲在2014年去世，母亲去世前，没有人提出任何异议。
张某杰和林某冉对张某君的身份不持异议，但对其陈述事实不予认可，提出因亲属关系，张某君与张某芳存在利害关系，其陈述190000元补偿款事实并不属实，张某芳与张某杰并无共同购房的约定，并不认可证人证言陈述的案涉房屋系共同购买的证明目的。庭审中，各方均认可母亲关于190000元以及张某芳和张某杰共同购房的安排，并无书面记载，资金交付均系现金，无其他资金支付的证据对前述资金流转事实进行证明。
张某芳申请赵某峰出庭作证，赵某峰系张某芳丈夫。2001年赵某峰得知S号房屋拆迁要付款，其在2001年的10月底到11月初之间，到银行取了5万元整，去了交款点，与张某杰、林某冉一起去交款。因张某杰电话告诉赵某峰房子交款9万多，赵某峰认为各家各出一半，带5万元。后来张某杰告知赵某峰要刷卡金额总计92162.61元。因为当时被安置人是张某杰，赵某峰把4.6万给了张某杰，由张某杰完成交款。
2003年10月底到11月初案涉房屋交钥匙。赵某峰和张某杰去物业，得知房屋多了2平米，需要补交11086.92元还有其他的费用，当时张某杰拿了一万，赵某峰出了一万，总共两万。因为张某杰和张某芳共同购房，张某杰将费用所有收据交给赵某峰，由赵某峰保管。取得钥匙后，两个家庭一起去看房，赵某峰保管包括房屋保证书、房屋质量书等开发商的书证材料。之前交纳2万余元，实际支出1.4万元，剩余0.5万余元由张某芳和张某杰平分。
2003年,赵某峰退休。2004年1月案涉房屋开始装修，装修费和材料费等都是赵某峰垫付。装修完成后，张某杰和张某芳核算后，装修费一家一半，张某杰给了赵某峰现金。装修完了之后赵某峰找家具，开始出租，租给赵某峰的同事，租期一年。租金是按季收，收到后由张某杰分给张某芳一半。张某杰和林某冉对赵某峰的身份不持异议，但对其陈述事实不予认可，提出因亲属关系，向张某芳和赵某峰借购房款，并无共同购房的约定；赵某峰也是基于亲属关系，与张某杰一起装修房屋并帮助寻找承租人，并不认可案涉房屋系共同购买的证明目的。
裁判结果
被告张某杰、被告林某冉自本判决生效之日起十五日内协助将位于北京市西城区xxx房屋50%产权过户至原告张某芳名下。
房产律师靳双权点评
结合庭审查明事实，本案主要争议为双方就案涉房屋是否存在共同购房的合意以及合意履行情形。庭审查明，张某杰虽在本次庭审中陈述借款金额约46000元，并未明确具体金额，但其在此前诉讼庭审中认可在2001年交纳案涉房屋购房款时，总计应交款91931元，由张某芳出资45965元。张某杰提出该款项系向张某芳借款，但并未就借款合意以及还款事实举证证明，张某杰和林某冉亦认可截止本案庭审调查终结前该笔借款尚未清偿；
张某芳陈述该资金系双方共同购房，各自享有案涉房屋产权50%，所以支付资金金额为总计款项的50%。庭审亦查明，案涉房屋的购房发票原件、购房合同原件等房屋购买期间的资料原件均由张某芳持有，且房产证原件取得后一段时间内，亦由张某芳持有，法院据此对张某芳陈述的参与购买案涉房屋的事实予以确认；对于张某杰和林某冉陈述因亲属关系，交由张某芳和赵某峰代为保管的陈述不予认可。
法院还查明，案涉房屋交房后，亦由张某芳丈夫赵某峰完成大部分装修，且垫付装修款项，装修完成后，进行核算，共同分担；张某杰和林某冉亦认可前述装修事实，但提出系委托赵某峰完成装修。根据前述查明事实，双方认可的资金数额确系房屋购房款50%，房屋购买资料原件等均由张某芳持有，赵某峰完成案涉房屋主要装修工作，就前述查明事实，张某芳前述为处理案涉房屋购买、装修和管理的行为明显超出受亲属委托代理完成帮助的一般标准，可以确认其行为目的应包含对于自己房屋进行管理和处分的意思表示，法院据此认为张某芳陈述共同购房的意见更符合事实发生的一般生活常理，对张某杰陈述的因亲属关系由张某芳和赵某峰代为购买和管理房屋的意见不予采信；
法院对于张某杰以及林某冉提出的借款意见，在无其他证据佐证的情形下，不予采信，但双方就案涉房屋协商意见变化，亦应结合其他查明事实，进行审查和进一步确定。庭审亦查明，案涉房屋产权登记在张某杰名下，由张某芳之子赵某浩及其亲属长期使用，且向张某杰支付的款项低于市场同类房屋同期年租金的一半，张某杰对此在长达十多年的期间内收取赵某浩支付的资金，并未就居住事实以及资金支付事实和金额提出异议，直至双方就房屋产权归属产生纠纷。
庭审亦查明，双方曾就房屋产权归属进行协商，并就取得房屋产权一方向另一方补偿金额350000元进行协商，但并未达成一致意见；虽庭审中林某冉陈述该350000元系对向张某芳购房时借款本息归还约定，但一方面该数额远远高于借款本息计算标准，另一方面结合各方多次协商记录可以看出，张某杰与张某芳就该350000元进行协商的目的是就房屋产权归属以及产权对价补偿金额进行确定，并无归还借款的意思表示。
结合前述查明事实，结合赵某浩长期居住支付租金的事实和数额，以及双方就350000元支付目的协商内容可以确定，在房屋购买完成，产权取得后，双方并未就借款归还进行协商，双方就产权归属产生纠纷并持续至今，据此可以推定，双方曾存在共同购房的合意，且已经履行完毕，双方并无借贷合意。
综上，法院认为，双方就案涉房屋形成事实上的共同购房合同关系，且购房款已经实际支付完毕，各自支付房款比例均为50%，故张某杰仅为案涉房屋名义上的产权人，张某芳要求二被告将房屋50%产权过户至其名下，事实清楚，证据充分，符合双方合意以及法律规定，法院予以支持。
