北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某芳向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令被告杨某文为原告陈某芳办理北京市顺义区S号房屋过户登记手续；2.判令被告杨某文承担全部诉讼费用。
事实和理由：2016年9月2日，原告陈某芳与吴某娟签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告陈某芳购买吴某娟位于北京市顺义区S号房屋，价格为1190万元。合同之前，原告陈某芳分别于2016年9月1日分两笔，每笔为50万元，向吴某娟的丈夫周某辉转账100万元人民币；2016年9月13日，向吴某娟的丈夫周某辉转账100万元人民币；2016年11月25日，向吴某娟的丈夫周某辉转账750万元人民币，此时共计950万元人民币。
尚欠240万元人民币房款。为了补齐房款，原告陈某芳女士借外孙子杨某文即被告的名义进行银行贷款240万元，最后完成了全部房款的支付。但是由于贷款的要求，必须以贷款人的名义进行房屋买卖。没有办法，原告陈某芳只能以被告杨某文名义进行买房。即该北京市顺义区S号房屋产权人挂名为杨某文。之后，原告陈某芳一直在积极归还贷款的每月月贷，持续有两年时间，时间为2018年11月。自2018年11月起，被告杨某文强行主动还贷款，拒绝原告还贷。2021年春，由于生活不便，原告陈某芳要求被告杨某文办理房屋过户登记手续，但没有想到杨某文拒不配合过户。经过多次要求，双方没有达成一致。
由于该房屋是原告唯一住房，失去该房屋，原告将居无定所。为了维护原告的合法权益，也为了维护法律的尊严和社会的公平正义，原告无奈诉至法院，请依法公断。
被告辩称
被告杨某文辩称：不同意原告的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案标的房屋北京市顺义区S号依法登记在杨某文名下，杨某文为房屋所有权人，所以原告无权要求被告为其办理过户手续。原、被告从来没有达成借名买房的协议，也未签署过任何口头书面合同，本案并非是借名买房，涉诉房屋登记在被告名下，实际所有人是被告母亲孙某莉。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
法院查明
孙某莉系陈某芳之女，杨某文系孙某莉之子。
2016年9月2日，陈某芳（买受人）与吴某娟（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人所售房屋坐落为S号（以下简称涉诉房屋）；成交价格经买卖双方协商一致为人民币11900000元。
2017年1月12日，吴某娟（出卖人）与杨某文（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定，杨某文委托代理人为孙某莉，出卖人所售房屋坐落为顺义区S号全部；成交价格经买卖双方协商一致为人民币400万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币200万元；诉讼中，被告方认可该合同中杨某文的签名均是孙某莉代签。
2017年4月1日，杨某文（借款人）与某银行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人借款本金为人民币240万元；贷款人将款项一次性划入吴某娟某银行账户；约定还款日为每月1日，首次约定还款日为2017年5月1日，最后一次还款日为2047年4月1日；借款人指定委托扣款账户为杨某文某银行账户；借款人的还款方法为等额本息；合同项下抵押财产为涉诉房屋。
某银行出具的《贷款发放通知单》登记日期为2017年3月14日的《不动产权证书》载明涉诉房屋权利人为杨某文，共有情况为单独所有。
2016年9月1日陈某芳分两笔向吴某娟之夫周某辉共计转账100万元；2016年9月13日陈某芳向周某辉转账100万元；2016年11月25日陈某芳向周某辉转账750万元。陈某芳自2017年4月21日开始至2018年10月21日止，于每月20日左右向杨某文或孙某莉账户转账12132.44元，其中2017年12月至2018年4月这5个月是转入孙某莉账户，其余月份均是转入杨某文某银行指定的扣款账户。被告方提交孙某莉交通银行明细载明，自2019年4月始，孙某莉每月向杨某文某银行指定的扣款账户转账。
诉讼中，原告称，涉诉房屋实际出资人为陈某芳，因陈某芳年纪较大不能申请长期贷款，故登记在外孙杨某文名下；被告称，涉诉房屋实际出资人为孙某莉，登记在孙某莉之子杨某文名下。为支持其诉讼请求，原告提交如下证据材料：
一、物业缴费证明，2017年至2021年物业费均由陈某芳女士缴纳……”；
二、证人吴某娟证人证言：“我和双方都没有利害关系。我是涉诉房屋的出卖人，我卖房时通过中介认识的原告，经过双方确认达成合同价款。之前一直和原告联系接触，过户的时候才见到被告。当时说房子一共1190多万，钱是原告账户转给我的，转到我丈夫周某辉名下的，一共转多久我不记得了，时间太长了，我就记得有240万元的贷款。过户时我见到杨某文，过户给他了。办过户手续时，我和被告、被告他母亲、原告都在场。涉诉房屋是原告说要买的。原告说她钱不够了，需要贷款，所以过户在被告名下”；
三、《北京市商品房现房买卖合同》，该合同系2007年2月13日由杨某文（买受人）与北京H公司（出卖人）签订，合同载明：房屋总价款2138035元，买受人在签署本合同当日，向出卖人交纳部分房款2118000元，于2007年3月16日前向出卖人支付剩余房款20035元；杨某文（甲方、出卖方）与刘某鑫（乙方、买受方）、北京某中介公司丙方、居间方）签订的《补充协议》，载明：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币11200000元；《缴费证明》，该证明由物业于2018年10月12日出具，载明“兹证明北京市顺义区S号自2007年收房起至2017年物业费及供暖费均按时缴纳，未有欠费产生，一直由居住者陈某芳按时缴纳”；原告提交此组证据，欲证明北京市顺义区S号系陈某芳出资购买实际居住，登记在杨某文名下，该房屋出售后，用该房屋售房款支付的本案涉诉房屋的部分购房款；
四、证人周某杰证人证言：“我经手了陈某芳购买房屋的过程。2007年我是×项目的销售营销总监，2007年2月份我开始与陈某芳接触，我给了九五折的优惠，最后原告准备签约，签约当天说是她不方便用自己的名字签约，要用亲戚杨某文的名字签约，钱是原告出，房屋也是陈某芳控制，因其他事情她用自己名字买房不方便，我也向她提示过会有风险，进行了风险提示，签订合同时杨某文和她的爱人秦某英都到现场了。原告交的5万定金是刷卡，一共二百多万，后续交款是财务带着去银行转账，用的是存折。
之后原告入住，我也负责对接物业，原告的装修以及投诉物业等一些问题都与原告有交往，产权证办理后我方要求是杨某文来领取，当时也是陈某芳和杨某文来拿的，拿到后杨某文就给陈某芳了。周末的时候杨某文和她的爱人秦某英也会去看看陈某芳。实际房屋的使用居住装修都是陈某芳经手的。没有听过也没有见过孙某莉”；
五、陈某芳银行卡明细，被告方认为该证据系其向法院提交，上述款项是孙某莉要求杨某文转账给陈某芳的。
为支持其答辩意见，被告向本院提交如下证据：
一、缴款书及完税证明，证明购房税费以杨某文名义缴纳，票据原件由孙某莉保管；
二、《借名买房协议书》，该协议标称日期为2019年1月27日，由孙某莉（甲方）与杨某文、刘畅（乙方）签订，载明：甲方与乙方夫妻二人就甲方借乙方杨某文的名义购买涉诉房产一事达成一致意见。证明涉诉房屋的实际所有人为孙某莉。
诉讼中，双方认可涉诉房屋购买后由陈某芳占有使用，被告方称过年期间也会去居住。
裁判结果
被告杨某文于本判决生效之日起七日内协助原告陈某芳办理坐落于顺义区S号房屋过户登记手续，将该房屋所有权登记在原告陈某芳名下。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为：陈某芳与杨某文之间是否构成“借名买房”关系。法院认为，是否构成“借名买房”关系，应从以下要素分析：1.“借名买房”的动机；2.房屋的实际出资情况；3.房屋购买后的占有使用情况。首先，关于动机问题，陈某芳称购买涉诉房屋时需要分期贷款30年，但是其本人年龄原因，不符合银行贷款要求，故以其外孙杨某文的名义贷款，进而将涉诉房屋登记在杨某文名下；其次，关于房屋出资问题，根据原告方陈述及周某杰证人证言，可以证实陈某芳系将原有房屋卖出后，用售房款作为涉诉房屋首付款的资金来源，且根据证人吴某娟的证人证言及陈某芳向周某辉转账记录，可以证实陈某芳系涉诉房屋首付款的实际出资人；
最后，双方均认可购买涉诉房屋后系陈某芳实际在涉诉房屋居住。综合以上因素及原告提交的证据，形成完整的证据链，陈某芳借用杨某文之名购买涉诉房屋存在高度盖然性，法院予以认定。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，陈某芳系本市居民，具备办理房屋所有权转移登记的客观条件，故对其诉讼请求，法院予以支持。被告辩称孙某莉系涉诉房屋实际出资人，没有证据支持，法院对其意见不予采信。关于涉案房屋已偿还贷款问题，双方如有纠纷可另案解决。
