北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
A公司向本院提出诉讼请求：
1.判令被告向原告支付剩余购房尾款1150000元；
2.判令被告向原告支付自2016年10月23日起至全部房款付清之日止，以1150000元为基数，按日万分之五的比例计算的违约金；
3.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2016年10月15日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定被告购买一号商品房，总价款为2313134元，并约定了付款时间、付款方式、违约责任等。至起诉时，被告共向原告支付了房款1163134元，仍欠1150000元。原告为维护自身合法权益，特诉至本院。
被告辩称
陈某鹏辩称，原告要求被告履行的涉案合同并非被告所签，合同中“陈某鹏”的名字不是本人所签，被告未到原告处表达签约的意思表示，也未委托他人与原告订立涉案合同，更未向原告支付过购房款，对涉案合同的法律效力不予追认，故涉案合同对被告不产生法律效力，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。
苏某英述称，涉案合同是我签的，我个人所为，被告不知情。我想为孩子陈某鹏购房，就在销售员拿来的购房资料上签了陈某鹏的名字，陈某鹏事先并不知情。因陈某鹏无业，没有购房能力，所以我在签约前没有和陈某鹏本人商量，签约后，我也没有向陈某鹏说明情况。直到2019年6月，原告起诉，陈某鹏才知情，并不愿意购房，也不愿意给购房款，当时陈某鹏向法庭说明了情况，原告就撤回了起诉。后我与陈某鹏沟通，想让陈某鹏继续履行合同，但陈某鹏不同意、不追认，我也无法用陈某鹏的名义继续履行合同。
法院查明
庭审中，A公司（出卖人）提交其与陈某鹏（买受人）于2016年10月15日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》一份，约定：买受人购买位于丰台区一号房屋；买受人应于2016年10月15日向出卖人支付首付款470000元，于2016年10月21日前支付693134元，剩余房价款1150000元，买受人以按揭贷款方式支付等。该合同附件十贷款补充协议约定，买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。该合同并于签订当日进行了联机备案。
苏某英于该合同签订当日支付首付款470000元，于2016年11月1日支付首付款693134元。陈某鹏不认可上述合同系其签订，亦明确表示不予追认。苏某英认可上述合同上陈某鹏的名字系其签署，购房款亦系其支付。陈某鹏、苏某英认可二人系母子关系。A公司坚持认为上述合同系陈某鹏本人签订，但称当时系外聘销售团队，无法核实当时的签约情况。
本案审理过程中，陈某鹏对涉案合同中其签名申请笔迹鉴定，鉴定意见为：涉案合同在第19页“买受人（签字）”、35页“甲方”、56页“承诺人（签章）”3处签名字迹“陈某鹏”与样本中陈某鹏签名字迹均不是同一人书写。陈某鹏、苏某英予以认可，A公司不予认可，并表示鉴定结果恰恰说明陈某鹏与苏某英串通，在鉴定时不使用惯用字体，以此方法规避房价下跌风险。
裁判结果
驳回北京A公司的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，A公司主张其与陈某鹏成立商品房预售合同法律关系，并就此提交涉案合同，陈某鹏不予认可，并申请笔迹鉴定，虽A公司对鉴定意见不予认可，但未提交相反证据，故法院对鉴定意见予以采信。
另，苏某英认可涉案合同上“陈某鹏”的名字系其签署，加之实际交付购房款的亦为苏某英，故法院对陈某鹏主张的其未签署涉案合同的意见，予以采信。陈某鹏、苏某英均称陈某鹏对苏某英购买涉案房屋一事不知情，虽A公司不予认可，但其作为房地产开发和销售的专业机构，应较一般房屋买卖主体更熟悉相关法律法规，更具备相应风险意识，其未能就苏某英签订涉案合同时具有相应的代理权提交证据，亦未能就苏某英与陈某鹏的身份关系提交证据，且未能就签约过程作出合理说明，故法院难以仅以陈某鹏与苏某英于本案中自认的母子关系推定苏某英在签订涉案合同时具有代理陈某鹏购买涉案房屋的权利，且陈某鹏事后明确表示不予追认，故涉案合同对陈某鹏不发生效力。
综上，法院对A公司要求陈某鹏支付剩余购房款及违约金的请求，不予支持。
