北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：
1．依法确认房屋买卖合同有效；
2．依法判令三被告协助原告办理北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的网签及过户手续；
3．依法判令三被告支付违约金76万元；4．依法判令中介公司赔付原告居间费83600元及保障服务费11400元；
5．依法判令刘某君、郑某涛于上述不动产转移登记次日支付原告补偿金10万元。
事实和理由：2020年9月10日，我和郑某鹏、刘某君通过中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，约定我购买涉案房屋，成交总价380万元。合同签订后，我依约支付了两笔定金共计37万元，并交纳了居间服务费83600元、保障服务费11400元。
在办理购房贷款前，郑某鹏去世，导致贷款手续终止。此后三被告因为对于郑某鹏遗产继承产生纠纷，迟迟不按合同约定协助原告办理涉案房屋的过户手续。我认为三被告的行为已经构成根本违约，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
刘某君、郑某涛辩称，关于房屋买卖合同合法有效，我们是认可的。对于协助办理过户手续，我们也同意，但是我方认为原告应当同时向我们支付房款。对于原告主张的违约金，不同意支付，我们没有违约行为，我们还积极的配合原告履行合同。关于补偿金，我们不同意支付，原告的主张没有依据。
当时我们为了促进合同的尽快履行，与原告达成了一个补偿协议，目的就是为了尽快履行合同，其中第二条约定分了三个阶段，郑某鹏是2021年1月9日去世，2021年1月15日郑某涛起诉周某兰继承纠纷，2021年3月12日继承的调解书就出具了。当时约定好的是2021年3月25日我们与原告、中介到房管去办理网签及过户。当天我们去了，但是没有办成，我们认为没有办成的原因不在于我们，我们自始至终都在积极配合。
被告辩称
周某兰辩称，关于房屋买卖合同有效，我没有意见。对于协助办理过户手续，我也没有意见。自从我知道这个事情之后一直在积极推动这个事情。在2021年7月接到起诉状，通过起诉的相关资料，主动与原告进行了沟通，最终通过中介在8月26日形成了四方的见面协调会，我在积极配合这个事情。对于违约责任的确定，尊重法院的判决，但我拒绝承担违约责任。对于补偿金，这是刘某君、郑某涛与原告之间的约定，与我无关。
对于事实部分，刘某君、郑某涛所述不完全属实。2021年1月10日我方联系郑某涛办理遗产分配等事宜，但是此后郑某涛拒绝联系、拒绝沟通、拒绝办理一切手续，包括涉案房屋的分配问题。郑某涛起诉继承的目的是让周某兰放弃遗产，没有与我方协商过，这是导致房屋没有过户的根本原因。我方再三与郑某涛联系，但是一直联系不上，郑某涛拒绝协商和沟通，才导致这个事情一拖再拖。如果需要承担违约责任的话，周某兰不应承担任何的违约责任，因为周某兰也在积极的配合办理房屋过户等事宜。
中介公司述称，原告所陈述的事实属实，对于原告的诉讼请求，不涉及我公司的部分，不发表任何意见。关于居间费83600元和保障服务费11400元，原告交纳给了我公司。但该两笔费用与本案不是同一法律关系，不同意原告在本案中进行主张。我公司不存在任何隐瞒的情况，变更房本到出售方名下是正常手续。按照居间服务合同约定，买卖双方订立合法有效的居间合同，居间服务就已经完成了。要求退还居间费没有任何法律依据。
法院查明
涉案房屋原登记在郑某鹏、刘某君、郑某涛名下。郑某鹏与刘某君原系夫妻关系，于2019年经法院调解离婚，郑某涛系其二人之子。周某兰系郑某鹏之母，郑某鹏之父于2018年5月13日去世。2021年1月9日，郑某鹏去世。
2020年9月10日，原告（乙方，买受人）与郑某鹏（甲方，出卖人）、刘某君（甲方，共有人）在中介公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定原告购买涉案房屋，房屋成交价格为372万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为8万元，定金37万元，买受人拟采用商业贷款148万元。合同第五条第（一）款约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。
补充协议第二条约定：第一笔定金3万元于2020年9月10日支付，第二笔定金34万元于2020年9月30日前支付。乙方不晚于过户前三个工作日将第一笔首付款180万元以理房通的方式支付甲方。甲乙双方应于出具评估报告后10个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在不晚于2021年2月28日共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方一致同意，应于过户后180日内共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同。
乙方预留10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。物业交割保证金5万元，甲乙双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。关于违约责任约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
同日，原告（乙方，买受人）与郑某鹏、刘某君（甲方，出卖人）、中介公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》，约定居间代理费为83600元，由乙方承担。原告（乙方）与郑某鹏、刘某君（甲方）、北京某中介公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方收取保障服务费11400元，由乙方承担。
合同签订后，原告向郑某鹏、刘某君支付定金共计37万元，并向中介公司支付了居间代理费83600元及保障服务费11400元。
2020年11月17日，郑某鹏、刘某君、郑某涛与原告、中介公司签订了《变更出售方协议书》，新出售方为郑某鹏、刘某君、郑某涛。
2021年1月15日，郑某涛作为原告以继承纠纷为由向本院提交民事起诉状，本院出具民事调解书，确认登记在郑某鹏、刘某君、郑某涛名下的涉案房屋属于郑某鹏的份额由郑某涛、周某兰各继承50%，即郑某涛、周某兰各享有上述房屋所有权16．5%的份额。
2021年2月22日，郑某涛、刘某君（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，称原定于2021年2月28日前过户涉案房屋，因郑某鹏意外去世，造成原合同不能如期履行，双方经过协商达成以下协议：1．双方协商一致同意过户时间后延至2021年5月31日（甲方办理完产权继承，继续履行合同）；2．如3月1日至3月31日之间完成继承手续，赔付补偿款35000元；4月30日前完成继承手续，赔付补偿款70000元；5月31日前完成继承手续，赔付补偿款100000元。
刘某君、郑某涛二人在收到首付款次日按照要求补偿给原告。如2021年5月31日前甲方未能办理下来继承手续，合同无法继续履行，甲乙双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。甲乙双方当事人认可上述条款，其他条款按照原签约合同继续履行。
2021年3月25日，撤销了涉案房屋的网签。
2021年6月18日，涉案房屋登记至郑某涛、刘某君、周某兰名下。
庭审中，原告表示郑某鹏去世后，周某兰只需签字同意过户就可以完成涉案房屋的过户手续，即在合同约定的时间内将涉案房屋过户到原告名下，但三被告之间因为对于郑某鹏遗产继承有纠纷以及担心过户之后房款到账分配不均，故而一直未能继续履行合同并配合原告办理涉案房屋的过户手续。
刘某君、郑某涛则表示在郑某鹏去世后郑某涛第一时间起诉至法院处理涉案房屋继承的问题，故其二人没有违约的情形。就此，刘某君、郑某涛提交了刘某君与中介公司工作人员于某某的微信聊天记录，显示2021年3月25日刘某君表示让原告起诉，2021年4月22日刘某君再次表示让原告起诉周某兰配合过户，其无法与周某兰直接取得联系，其与郑某涛随时可以配合过户。
周某兰则表示自郑某鹏去世后其一直积极与郑某涛协商郑某鹏的继承及其他事宜，因为郑某涛不配合协商解决继承问题，导致了继承的诉讼。拿到继承调解书之后其也与郑某涛多次联系希望能推进涉案合同的履行，但郑某涛拒绝协商和沟通，才导致这个事情一拖再拖。
就此，周某兰提交了周某兰之女王志敏与郑某涛的微信聊天记录，其中显示2021年2月期间王志敏多次向郑某涛发送微信称协商解决继承的问题，但对方未予回复。刘某君、郑某涛对于上述聊天记录的真实性予以认可，但郑某涛认为继承问题应该到法院解决，其也于2021年1月15日将周某兰起诉至法院，故其与刘某君不存在违约情形。
经询，原告表示其仍具有购房资格，购房款其同意全款方式支付。
另，原告表示三被告取得继承案件的调解书后将涉案房屋过户至其三人名下，中介公司向其隐瞒了该事实，故其主张中介公司赔偿其已付的居间费83600元、保障服务费11400元。中介公司认为其不存在任何隐瞒的情况，变更房本到出售方名下是正常手续。按照居间服务合同约定，买卖双方订立合法有效的居间合同，居间服务就已经完成了。要求退还居间费没有任何法律依据。
裁判结果
一、原告赵某杰与被告刘某君、郑某涛及郑某鹏就北京市朝阳区一号房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；
二、原告赵某杰于本判决生效后七日内向被告刘某君、郑某涛、周某兰支付第一笔首付款1800000元，被告刘某君、郑某涛、周某兰于收到前述款项三日内配合原告赵某杰办理北京市朝阳区一号房屋的网签及产权过户手续，将产权过户至原告赵某杰名下，第三人北京某中介公司予以协助；原告赵某杰于过户当日支付被告刘某君、郑某涛、周某兰剩余购房款1480000元；
三、被告刘某君、郑某涛于收到上述首付款次日给付原告赵某杰补偿金35000元；
四、被告刘某君、郑某涛、周某兰于本判决生效后七日内向原告赵某杰支付违约金200000元；
五、驳回原告赵某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告与郑某鹏、郑某涛、刘某君签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，应予履行。在合同履行过程中郑某鹏去世，其继承人郑某涛、周某兰已通过诉讼的方式继承了涉案房屋，三被告应当继续履行合同。现三被告当庭表示愿意协助原告办理涉案房屋的网签及过户手续，原告同意全款支付购房款，法院对此不持异议。
关于原告主张三被告共同承担违约责任，根据双方补充协议约定，应在不晚于2021年2月28日共同办理房屋不动产转移登记手续，逾期超过十五日的，属于根本违约，应当向原告支付房屋总价款20%的违约金。本案中，郑某鹏去世后，三被告作为涉案房屋的出卖人，应当按照房屋买卖合同及补充协议的约定继续履行。郑某涛与周某兰因涉案房屋继承问题产生诉讼，原告与郑某涛、刘某君另行签订《补充协议》，将过户时间延后至2021年5月31日，此时三被告已完成了涉案房屋的继承，但其三人仍未配合原告办理涉案房屋的过户手续，构成根本违约，依约应当承担违约责任。
鉴于三被告履约的情况，原告虽未按照约定在过户前支付第一笔首付款，但并未超过其履行不安抗辩权的必要限度。现双方约定的违约金数额过高，合同又具备继续履行的条件，故法院综合考虑合同履行情况、双方履约能力、三被告的主观意图等对三被告应当承担的违约金数额予以确定。
关于原告主张刘某君、郑某涛支付补偿款，2021年3月12日郑某涛与周某兰就涉案房屋继承取得生效的法律文书，根据原告与郑某涛、刘某君于2021年2月22日签署的《补充协议》中约定，如3月1日至3月31日之间完成继承手续，赔付补偿款35000元，故刘某君、郑某涛应根据该协议约定在收到首付款次日给付原告相应补偿款35000元。
关于居间费及保障服务费，与本案并非同一法律关系，原告可就此另行解决。
关于户口迁出保证金及物业交割保证金，双方可根据户口迁出及物业交割的实际情况予以处理，本案中暂不予处理。
