北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告王某峰向本院提出诉讼请求：1.请求确认吴某芳与王某倩签订的《赠与合同》无效；2.本案诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：原告系王某鹏与吴某芳之次子，父亲王某鹏于2017年7月12日去世，生前留有一套位于北京市西城区一号的房屋，该房屋为2000年从北京市宣武区某单位购买，系王某鹏与吴某芳夫妻共同财产，原登记于吴某芳名下。2021年5月，原告到北京市西城区房屋管理局查询房屋登记信息，发现案涉房屋被变更登记在原告兄长王某君之女王某倩名下。
原告于2021年8月11日到西城房管局查询档案，发现存档材料中有一份《赠与合同》，显示吴某芳将北京市西城区一号的房屋赠与给王某倩，然而案涉房屋原属于吴某芳与王某鹏夫妻共同财产，王某鹏也未留下遗嘱，且赠与合同也不符合法律规定，明显不具有法律效力。原告现依法向贵院提起民事诉讼，望贵院查明此案，依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告王某倩及吴某芳辩称，我方认可原告陈述的王某鹏去世时间，但涉案房屋不是王某鹏和吴某芳夫妻共同财产，不属于王某鹏的遗产。涉案房产过户之前虽登记在被告吴某芳名下，但实际产权人是第三人王某英。不本案赠与合同是否有效，其结果与原告并没有法律上的利害关系，原告不存在诉的利益。因本案诉讼标的是赠与合同效力纠纷，涉案房屋是否是夫妻共同财产、是否是遗产、是否是侵害了其他遗产继承人的合法权益，均与本案没有法律上的利害关系，这不在本案的审理范围之内。综上，我方对原告所主张的法律依据均不予认可，不同意原告的诉讼请求。
第三人王某英及王某君述称，不认可原告的诉讼请求及其法律依据。涉案房屋不是吴某芳夫妇的夫妻共同财产，该房屋虽然登记在吴某芳名下，但房屋的实际权利人是王某英。第三人不认可原告主张本案适用民法典的相关规定。而且本案原告诉求的是确认合同效力，和原告主张的涉案房屋是否是无权处分，没有任何关系。综上，不同意原告的诉讼请求。
法院查明
吴某芳与王某鹏系夫妻关系，二人生育三名子女：长子王某君、次子王某峰、女儿王某英。
2000年1月15日，吴某芳作为乙方（买方），北京市宣武区某单位作为甲方（卖方），签订《房屋买卖契约》（社员回迁集资购房），约定甲方将座落在宣武区一号2居室单元房壹套出售给乙方，房价款26347.44元整。
甲方根据上述文件规定，同意按标准价每平方米430元卖给乙方，同意乙方拆迁时社员及一次性付款的优惠。乙方按住房建筑面积交纳公共维修基金，每建筑平方米30元，甲乙双方各负担一半，乙方应交付每平方米15元，共计1195.80元。
2000年11月30日，北京市一号房屋登记在吴某芳名下。
2003年3月18日，王某鹏的户口迁入北京市一号房屋。
2017年7月12日王某鹏去世。
2020年12月22日，吴某芳作为赠与人，王某倩作为受赠人，双方签订《赠与合同》，约定：赠与人吴某芳在西城区一号有不动产一处，此不动产为赠与人吴某芳单独所有。经赠与双方共同协商，自愿达成如下赠与合同：1.赠与人吴某芳自愿将坐落于西城区一号的不动产无偿赠与给王某倩所有。并作为王某倩个人财产。2、受赠人王某倩表示同意接受上述不动产的赠与。3、赠与双方保证遵守上述赠与合同条款，不反悔。如有违约，由违约方承担法律责任。4、本合同经赠与双方签字后生效，并以此办理房屋赠与的产权登记事宜。同日，王某倩取得上述房屋的产权证书。
现原告王某峰起诉至本院，要求确认吴某芳与王某倩签订的《赠与合同》无效。
庭审中，王某峰主张涉案房屋是王某鹏与吴某芳的夫妻共同财产，吴某芳在王某鹏去世后，处分涉案房产的行为侵犯了其合法权益，涉案赠与合同无效。吴某芳及王某倩称涉案房屋的实际产权人是第三人王某英，不是王某鹏和吴某芳的夫妻共同财产。吴某芳、王某倩针对其主张，提交如下证据材料：
一、购房款收据、吴某芳的录像材料及证人王某生的视频、王某英本人书写的陈述，用以证明涉案房屋实际由王某英出资购买，该房屋实际权利人为王某英。王某峰认可缴费凭证的真实性，但不认可其证明目的，认为购房款用的是王某鹏和吴某芳的钱。
王某峰对吴某芳的录像材料及王某英本人书写的材料真实性、关联性和合法性及证明目的均不认可，认为吴某芳没有自主表达的能力，吴某芳无法自主表达自己的真实意思，王某英全程引导吴某芳讲话，该视频无法达到其证明目的，王某英的陈述材料中存在多处与实际不符的情况，没有证据证明其为实际权利人。王某峰对王某生视频材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，称王某生长期生活在上海，对于双方当事人的家事无法知悉。第三人王某英及王某君对以上证据没有异议。
二、吴某芳、王某倩申请证人高某台出庭作证，用以证明涉案房屋的实际权利人为王某英。高某台证明吴某芳家里平房拆迁时共分了两套楼房，吴某芳夫妻和其聊天时多次说过A号房屋让王某峰居住，一号房屋让王某英居住。王某峰询问证人是否了解房屋实际所有人和居住人的区别？证人高某台回答，其只知道吴某芳夫妻说过给儿子一套两居室，给女儿一套两居室。
王某峰对证人高某台证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，王某峰认为高某台并非双方当事人家属，没有参与房屋分配，证人所述情况与房屋登记事实不符，证人只承认王某英享有房屋居住权，但是居住权不等于所有权。第三人王某英及王某君对以上证据没有异议。
三、吴某芳、王某倩提交证人王某元于2021年10月20日书写的书面证明材料和视频，书面证明内容为：我是王某鹏的三弟，吴某芳是我大嫂。他们家住房拆迁的情况，我知道拆迁分了两套楼房：一套一号给了我哥的女儿王某英，另一套B号给了我哥二儿子王某峰居住。后来我侄女王某英看到王某君家房子小比较困难，把自己的住房A号跟他大哥王某君对调，以上情况供考。
王某峰对王某元的书面证人证言和视频真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，称王某元并没有参与房屋分配，证明的情况与房屋登记事实不符，该证据不具有证明力。第三人王某英及王某君对以上证据没有异议。
裁判结果
确认被告吴某芳与被告王某倩签订的《赠与合同》无效。
房产律师靳双权点评
涉案房屋为王某鹏与吴某芳婚姻关系存续期间所购买，该房屋产权登记在吴某芳名下，被告吴某芳、王某倩及第三人王某英、王某君主张王某英缴纳了房屋购房款且对涉案房屋享有实际产权的陈述意见，缺乏证据证明，法院不予采信。根据现有证据及双方当事人陈述，法院确认涉案房屋为王某鹏与吴某芳的夫妻共同财产。
王某鹏去世后，吴某芳及王某倩在明知王某峰对涉案房屋享有继承权的情况下，未征得王某峰的同意并认可，通过赠与的方式将房屋产权过户至王某倩名下的行为属于恶意串通，法院对王某峰要求确认吴某芳、王某倩于2020年12月22日签订的《赠与合同》无效的请求予以支持。
