北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.解除赵某杰与E银行于2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.A公司返还赵某杰已支付首付款2006994元；4.A公司向赵某杰支付补偿款270000元；
5.A公司向赵某杰支付已支付贷款本金暂计275731.53元（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；6.A公司向赵某杰支付违约金暂计139894.79元（以3996994元为基数，按日万分之五计算，从2020年4月20日起算，暂计算至2020年6月30日，主张至A公司所有应付款项实际支付之日止）；7.A公司向E银行支付赵某杰未还贷款本金（以E银行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；8.本案诉讼费用由A公司承担。
事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，购买A公司位于北京市大兴区一号房屋，房屋预售面积76.92平方米，房屋总价款3996994元，支付首付款2006994元，余款1990000元通过贷款支付。赵某杰依约支付首付款，并于2018年9月20日与E银行签订《个人购房借款/担保合同》，E银行如期将1990000元贷款支付给A公司，2020年9月，A公司告知赵某杰收房，赵某杰前去查看，认为房屋与购买时不符，故与A公司协商退房。
2020年1月19日，双方签署《和解协议》，约定当日解除《北京市商品房预售合同》，A公司90日内代赵某杰向E银行清偿剩余贷款本金，4个月内向赵某杰返还首付款2006994元，支付赵某杰已付贷款本金，具体金额以银行核算为准，同时支付资金占用补偿款270000元，A公司逾期付款，按日承担返还房款万分之五违约金，但A公司至今未支付任何费用，故起诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
A公司辩称，同意解除双方签署的《北京市商品房预售合同》，双方签署了《和解协议》，系因赵某杰认为购买房屋与实际不符，A公司同意退房。第2项诉讼请求与A公司无关。第3、4、5项均同意返还。第6项诉讼请求中计算的基数，应以欠付的购房款为基数，而不应以全部购房款，该条约定的利息标准过高，要求予以酌减，起算的时间无异议。
第7项如果与银行签订的借款合同没有解除，A公司不需要支付贷款本金。A公司现在支付款项困难，拖欠支付并非A公司主观故意。
E银行述称，就诉讼请求中的第2项和第7项发表意见，《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，截至目前借款合同正常履行。原、被告之间的《和解协议》未经E银行同意，影响到E银行的合法权益。
根据合同中第三十条，借款人和担保人承诺条款，第三十五条独立性条款，根据上述合同约定，E银行不同意解除，借款人和担保人应该继续履行合同义务。
王某新述称，同意赵某杰的诉讼请求。
法院查明
2017年3月23日，赵某杰与A公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由赵某杰购买位于北京市大兴区一号房屋，规划性质为办公，总价款3996994元。
2018年9月20日，赵某杰作为借款人、抵押人，王某新作为共同借款人、抵押物共有人，A公司作为保证人，E银行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房借款/担保合同》，约定E银行根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款1990000元。
赵某杰向A公司支付了购房首付款2006994元及通过向E银行贷款1990000元支付了剩余全部购房款，以上款项共计3996994元。此后，赵某杰向E银行偿还个人购房贷款。
2020年1月19日，A公司（甲方）与赵某杰（乙方）签订《和解协议》，约定：鉴于甲乙双方于2017年3月23日签订了合同商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区一号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案。现甲乙双方经平等沟通，签订本协议，以资共同遵守。一。……四、甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还工商银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续。五、购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起四个月内将乙方交付的首付购房款2006994元以及乙方已经偿还给工商银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还乙方。
六、本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，乙方应当在三个工作日内完成撤销与本房屋相关举报、信访、诉讼等，不得再向甲方提出任何诉求……如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之五的违约金。
E银行于2020年10月23日收到本案起诉材料。
案件审理中，各方当事人均确认截至2022年1月21日，赵某杰已偿还E银行房屋贷款本金512764.44元，已还利息288235.63元，剩余1477235.56元贷款本金未偿还。赵某杰认可A公司代赵某杰偿还了2020年4月至8月及10月共6个月的银行贷款，每个月21488.42元，偿还贷款本金82696.53元。
裁判结果
一、确认赵某杰与北京A公司于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；
二、确认赵某杰、王某新、北京A公司与E银行2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年10月23日解除；
三、北京A公司于本判决生效之日起十日内返还赵某杰购房首付款2006994元；
四、北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰补偿款270000元；
五、北京A公司于本判决生效之日起十日内向赵某杰支付截至本判决生效之日赵某杰已偿还E银行的房屋贷款本金；
六、北京A公司于本判决生效之日起十日内支付赵某杰违约金；
七、北京A公司于本判决生效之日起十日内向E银行支付截至本判决生效之日赵某杰未偿还的贷款本金余额；
八、驳回赵某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵某杰与A公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于2020年1月19日解除《北京市商品房预售合同》，法院不持异议，故对于赵某杰的第一项诉讼请求，法院予以支持。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
现因赵某杰与A公司的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故赵某杰与E银行签订的《个人购房借款/担保合同》应当予以解除，关于赵某杰的第二、七项诉讼请求，即主张解除其与E银行签订的《个人购房借款/担保合同》及要求A公司向E银行支付其未还贷款本金，法院予以支持，法院确认该合同于2020年10月23日E银行收到本案起诉材料之日起解除。本案中E银行并未提出相关诉讼请求，故双方可待本判决生效后就商品房担保贷款合同纠纷另行解决。
对于赵某杰的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，A公司应退还赵某杰首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金并另行支付资金占用补偿款270000元，现A公司亦同意给付，法院对此不持异议。
关于赵某杰主张的第六项违约金的诉讼请求，根据《和解协议》的约定，A公司应当在协议签订之日起90日内代赵某杰偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个月内将赵某杰交付的首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还给赵某杰。
现A公司未履行约定义务，造成了赵某杰资金损失，故A公司应当支付赵某杰违约金。A公司抗辩违约金约定过高，应予以调整，且计算基数应以欠付购房款为基数。合同约定违约金计算标准为“A公司向赵某杰支付应返还房款的万分之五”，鉴于“应返还房款”的意思约定不明确，法院考虑赵某杰的实际损失情况，依据公平原则，确定违约金按照如下标准计算：以欠付的购房首付款2006994元为基数，从2020年4月20日起至全部还清欠付赵某杰的款项之日止，按照日万分之三的标准计算。
