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父母房屋出售房款部分子女转移自己名下是否属于赠与如何认定

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-11-06


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林某芬向一审法院起诉请求:1.依法分割北京市石景山区一号房屋的售房款209万元;2.案件受理费由高某杰、高某新承担。

事实和理由:林某芬与高某志于1963年结婚,育有二女高某新和高某杰。1986年,北京市某单位分配给高某志北京市石景山区一号承租房一套。19982月,高某志去世。1999年,林某芬出资购买该房屋。2016年,高某杰以林某芬年老多病上下楼梯不方便要换带电梯的房子为由,让林某芬将该房屋出售,售房款共计209万元,其中现金10万元,其余199万元存入林某芬银行卡中。

因林某芬住平房不安全,银行卡和现金由高某杰保管,开卡时高某杰同去,怕林某芬年纪大记不住密码让留高某杰女儿的生日,该卡现在在高某杰处。2017年初,平房拆迁,林某芬要求高某杰取售房款100万元去住养老院,高某杰不同意取款,并说其女儿已经购买北京市门头沟区带有电梯的房子即将收房。虽名字不是林某芬但实际房子视同林某芬的,让林某芬放心可永远居住。同年10月,林某芬一人搬入该房居住。

201812月底,林某芬因摔伤住院做腰椎手术,高某新前来医院探望后,高某杰再没有来过医院探望,手术前还把林某芬住处的钥匙拿走。林某芬每天给高某杰打电话,告知医院已多次催促办理出院手续,高某杰及其家人都不让林某芬回房屋居住。林某芬说自己可以去租房或住养老院要求高某杰把卖房款给林某芬,高某杰不给并说没钱。因对分割209万元售房款产生争议,故诉至法院。

高某杰在一审法院辩称,认可收到209万元,但是该售房款209万元是高某杰的个人财产。2000年,购买北京市石景山区一号房屋时,高某杰出资9000元。2016826日和926日,林某芬自愿将209万元赠与高某杰,并通过银行办理了赠与手续,该赠与合法有效,应当依法受到保护。

209万元是高某杰的个人财产,故林某芬主张分割售房款于法无据,且部分售房款已经处置。2017329日,高某杰给林某芬转了45万元,林某芬称要去养老院。201896日,北京市石景山区人民法院就石景山区S号拆迁利益进行调解,高某杰支付高某新、高某峰、高某英、高某超35万元。2017311日,高某杰向房屋征收中心支付10439.06元。2017327日,林某芬向高某杰要2万元现金。高某杰为林某芬看病支出医疗费3万余元。

高某新在一审法院辩称,北京市石景山区一号房屋是父母的房屋。之前因与林某芬有矛盾,未参与林某芬和高某杰之间的事情。2018年年底,林某芬住院,高某新去看林某芬,听林某芬说高某杰再也不管林某芬了,高某新就把林某芬接到自己家。林某芬向高某杰要售房款,高某杰不给。高某新明确表示自愿将其应分得的该房屋的售房款转让给林某芬。

高某杰上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判:

1、认定2017329日高某杰返还给母亲林某芬45万元的性质为归还部分售房款,应从售房款中予以扣除;

220189月高某杰支付给高某新、高某峰、高某英、高某鹏、高某超35万元拆迁利益分割款,其中高某杰为林某芬垫付87500元,需返还给高某杰,应从售房款中扣除;

32017329日高某杰支付给林某芬拆迁奖励费45万元中多付的243475.19元应从售房款中扣除。

事实和理由:1、一审法院认定事实不清,在认定209万元系高某杰代持母亲售房款的前提下,未对高某杰向林某芬转款45万元的性质作出认定。高某杰认为,若法院认为209万元系赠与,则该45万元应属于高某杰对林某芬的回赠;若法院认为209万元系代持,则该45万元应先从209万元中予以扣除。一审判决仅认定209万元是高某杰代持,未认定45万元是返还给林某芬的售房款,属于漏判。

2、按照银行的规定:银行转账只要取款人持有存款人的银行卡与密码,持有存款人与取款人的身份证就可以将存款取出,无需存款人亲临现场,也无需存款人在取款凭单上签字,取款人代签即可。故一审判决仅以存款人未亲临现场并在取款凭单上签字为由,否定赠与事实的存在,属于认定事实的证据不足。

 

被告辩称

林某芬辩称,高某杰的上诉请求与涉案房屋没有关系。

高某新辩称,拆迁房屋就要入住了,高某杰到现在都没有带母亲林某芬去入住。本案就是209万元的售房款,与某的拆迁款没有任何关系。

法院查明

高某志与林某芬系夫妻关系,高某新和高某杰系二人之子女。高某志于1998220日死亡,生前未留遗嘱。

位于北京市石景山区一号的房屋(以下简称:涉案房屋)由高某志向单位承租。200010月,林某芬与北京某单位签订《出售公有住房合同》以成本价购买涉案房屋。在扣除购买现住房折扣、工龄折扣(其中,高某志的工龄29年,林某芬的工龄31年,工龄折扣为0.9%)和成新折扣后,林某芬实际支付房价款26672.6元。高某杰主张其为购买涉案房屋出资9000元,但未提供证据予以证明。

各方当事人均认可涉案房屋系高某志和林某芬的夫妻共同财产,林某芬和高某新均同意按照售房款的一半为高某志的遗产,另一半为林某芬的个人财产进行售房款的分割。200985日,涉案房屋登记至林某芬名下。2016年,林某芬将涉案房屋出售给案外人刘某仁,售房款为209万元,其中现金支付10万元,转账支付199万元。

199万元被转入林某芬的银行卡中。该卡于2016826日和2016926日向高某杰银行卡转款68万元和1310135.19元。银行保存的上述两笔转款的会计档案显示,高某杰代林某芬在客户确认签名处签字。

高某杰主张林某芬于2010年至20191月与其共同居住,由高某杰赡养;2014925日,林某芬与高某新关系恶化,断绝母女关系;林某芬担心高某新索要售房款,故将售房款赠与高某杰。高某杰已处置部分受赠的售房款:12017329日,高某杰向林某芬转款45万元。该45万元系归还林某芬的一部分房款。(2201718日,甲方北京市石景山区房屋征收事务中心与乙方高某杰、林某芬、吴某亮就北京市石景山区S号签订房屋征收补偿协议,乙方获得安置房屋两套,与补偿补助总款和提前搬迁奖励费抵扣后,乙方应补缴购房款10439.06元。

2017311日,高某杰补缴房款10439.06元。2017327日,高某杰支取2万元,给吴某夏(高某志大学同学)女婿。收款人在林某芬的身份证复印件上写明:今收到林某芬石景山S2万元整。(3)依据201896日的协议书,位于北京市石景山区S号全部拆迁利益归林某芬、高某杰、吴某亮共有;林某芬、高某杰、吴某达、吴某亮支付给高某新、高某峰、高某英、高某鹏、高某超共计35万元。

高某杰称因林某芬将售房款赠与高某杰,考虑到林某芬身体及经济状况,未与林某芬沟通,上述35万元和律师费2万元均系高某杰和吴某亮支付。

4)林某芬长期与高某杰一家共同生活,高某杰为其支付医疗费等共计3万余元。

林某芬称其并未将售房款209万元赠与高某杰,其中10万元现金由买受人直接给付高某杰,剩余199万元由高某杰持有林某芬的银行卡自行去银行操作,林某芬本人并不知晓转款事宜。高某杰称是林某芬让高某杰代为在会计档案上签字,认可林某芬具有一定文化程度,认可因与林某芬共同生活,在售房款转移之前即保存林某芬接收售房款的银行卡,并知晓该卡密码。

林某芬称某房屋征收获得奖励费63万元,高某杰向其转的45万元系部分奖励费。向吴某夏女婿给付的2万元是某房屋征收的好处费,安置面积由45平米增加至57平米。上述45万元和2万元以及补缴的房款10439.06元均系从63万元奖励费中支出。林某芬称高某杰主张的医疗费等系从林某芬银行卡中支付,并称高某杰取走其40余万元,其中2012120日的银行业务凭证显示高某杰自林某芬账户向其本人账户转款14万元和6000元。高某杰认可收到奖励费63万元,但认为向林某芬转出的45万元与奖励费无关。

法院认为,涉案房屋系高某志向单位承租,后由林某芬以成本价向单位购买,并在购买时享受了高某志的工龄优惠,故涉案房屋售房款的一部分属于高某志的遗产,另一部分属于林某芬的个人财产。高某杰辩称其占有售房款209万元系基于林某芬的赠与,应对其主张提供证据予以证明,否则应承担不利的后果。

高某杰称林某芬与高某新关系恶化并断绝母女关系、由高某杰赡养林某芬,林某芬担心高某新索要售房款,故将售房款赠与高某杰,该陈述并不足以证明林某芬存在将售房款赠与高某杰的意思。依据查明的事实,高某杰在2016826日和2016926日两笔售房款转移前已经保存林某芬接收售房款的银行卡,并知晓该卡密码。依据两笔转款的银行会计档案,在客户确认签名处均是高某杰代林某芬签字。

林某芬具有一定文化程度,若转款时林某芬在现场,理应由其本人签字,高某杰称是林某芬让其代为签字,并未提供证据予以证明。故两笔转款应系高某杰自行办理,林某芬本人并无向高某杰转款的行为。故高某杰所持的系基于林某芬的赠与而占有售房款的主张不成立,其占有售房款的行为侵害了林某芬和高某新的合法权益,应予返还。

因高某志生前未留有遗嘱,故对于售房款中属于高某志遗产的部分,由林某芬、高某杰和高某新平均继承。现林某芬和高某新均同意按照售房款的一半为高某志的遗产,另一半为林某芬的个人财产进行分割,故对于209万元售房款,林某芬享有4/6份额,高某杰和高某新各享有1/6份额。因高某新明确表示自愿将其应分得的售房款转让给林某芬,法院对此不持异议。综上,高某杰应给付林某芬售房款1741666.67元。

关于售房款的处置一节,高某杰主张向林某芬转账的45万元系归还部分售房款与其陈述的售房款是赠与的主张相互矛盾,且林某芬认为该款系高某杰向其支付的某房屋的征收奖励费,因双方对于款项性质意见不一,本案不宜一并处理;高某杰主张的向他人支付的补偿款35万元、律师费2万元、补缴的房款10439.06元以及好处费2万元均与某房屋的征收补偿有关,与本案并非同一法律关系;高某杰主张的医疗费3万余元,因其自认与林某芬长期共同生活并赡养林某芬,且其曾自林某芬账户向其本人账户转款146000元,故医疗费不应从售房款中扣除。

综上,高某杰主张的对于售房款的处置,不构成售房款不予返还或者抵扣返还的理由。就上述各款项有关的争议,高某杰可另行解决。

 

裁判结果

高某杰于判决生效后七日内给付林某芬北京市石景山区一号房屋的售房款1741666.67元。

 

房产律师靳双权点评

当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。

本案中,高某杰主张其占有售房款209万元系基于林某芬的赠与,但根据查明的事实,高某杰在2016826日和2016926日两笔售房款转移前已经保存林某芬接收售房款的银行卡,并知晓该卡密码,依据两笔转款的银行会计档案,在客户确认签名处均是高某杰代林某芬签字,故仅凭现有证据不能证明林某芬将209万元售房款赠与高某杰的事实。

关于高某杰主张,2017329日高某杰返还给林某芬45万元的性质为归还部分售房款,应从售房款中予以扣除一节,因高某杰未提供证据证明该45万元的性质,且林某芬认为该款系高某杰向其支付的某房屋的征收奖励费,而双方对于如何分割征收奖励费又存在争议,鉴于双方对款项性质的意见不一,判决对此未予处理是妥当的,双方可另行依法解决。

关于高某杰主张,20189月高某杰支付给高某新、高某峰、高某英、高某鹏、高某超35万元拆迁利益分割款,其中高某杰为林某芬垫付87500元,需返还给高某杰,应从售房款中扣除,以及2017329日高某杰支付给林某芬拆迁奖励费45万元中多付的243475.19元应从售房款中扣除一节,因上述款项的支付与某房屋的征收补偿有关,而与本案并非同一法律关系,对高某杰要求在本案中抵扣的上诉请求,法院不予支持。



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