北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陆某涛、陆某峰向一审法院起诉请求：判令北京市朝阳区一号房屋归陆某涛、陆某峰按份共有，每人各占百分之五十的份额。
陆某江、陆某杰上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或改判北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）归我们二人与陆某涛、陆某峰共有。
事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。从涉案房屋出资及产权登记来看，该房属房改房，不同于普通商品房买卖，具有很强的政策性。一审未对涉案房屋分配房改的政策性文件进行调查，简单通过买卖契约的签订人、付款人，来认定涉案房屋属陆某鹏、王某的共同财产，属事实认定错误。
事实上，当时因陆某鹏、王某、陆某江之妻李某、陆某杰及其妻高某五人均是本厂职工，才能分配到涉案房屋，后仅因为陆某江、陆某杰孩子大了，居住空间不足，才另行搬离。从涉案房屋来源看，如前所述，该房产权单位对本厂五位职的住房安置，不是针对陆某鹏一人，进行房改时，该五位职工均有平等购买权，陆某鹏的出资只能认定为垫资。
从涉案房屋购买过程来看，因涉案房屋的分配到房改中间历经10余年，产权单位的分房领导更换频繁，产权单位疏漏了陆某杰、李某、高某的购买权利，一审法院未进行核查即否定三人的产权属证据不足，认定事实错误。
被告辩称
陆某涛、陆某峰辩称，同意原审判决，请求驳回陆某江、陆某杰的上诉请求。
法院查明
被继承人陆某鹏与王某系夫妻关系，二人育有子女四人，即陆某涛、陆某峰、陆某江、陆某杰。陆某鹏于2016年9月2日死亡，王某于2019年2月26日死亡。
2000年1月24日，陆某鹏（买方、乙方）与北京某单位（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将涉案房屋按照成本价每平方米1450元出售给乙方，房价款为39371元。甲方同意乙方享受以下折扣：1、楼房的成新折扣（成本价年折旧率2%）；2、工龄折扣（含夫妇双方）；3、现住房折扣率3%；4、教师优惠单方5%、双方10%。房屋费用合计41034．5元。
陆某鹏于1998年5月15日支付购房预付款15000元、于2000年1月10日补交购房款26034．5元，并于2000年8月8日取得房屋所有权证书。
2005年8月25日，陆某鹏立有遗嘱一份，载明“我与妻子王某于2000年以我的名义购买了位于北京市朝阳区一号单元楼房一套。我与妻子王某于1944年结婚，我们是原配夫妻，共生育三儿一女，现均已成家独立生活，为避免今后因房产问题发生麻烦，特立如下遗嘱：在我去世后，将上述房产中属于我的份额由我的大儿子陆某涛、小女儿陆某峰二人共同继承，归大儿子和小女儿共同所有，不包括他们的配偶”。该遗嘱经北京市朝阳区公证处公证并出具公证书。
同日，王某立有遗嘱一份，载明“我与丈夫陆某鹏于2000年以陆某鹏的名义购买了位于北京市朝阳区一号单元楼房一套。特立如下遗嘱：在我去世后，将上述房产中属于我的份额由我的大儿子陆某涛、小女儿陆某峰二人共同继承，归大儿子和小女儿共同所有，不包括他们的配偶”。该遗嘱经北京市朝阳区公证处公证并出具（公证书。
诉讼中，根据陆某江、陆某杰的申请，法院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了涉案房屋的全部档案材料，包括《房屋买卖契约》、《房屋产权登记书》、《北京市房屋登记表》，其中显示房屋原产权人北京某单位、现产权人陆某鹏。
诉讼中，根据陆某江、陆某杰的申请，法院向单位调取了其留存的涉案房屋全部档案材料，包括《房屋买卖契约》、《购房职工及配偶有关证明》、收入凭证。其中《购房职工及配偶有关证明》中记载：购房职工姓名陆某鹏，工作单位本厂供应科，连续工龄37年5个月；购房职工配偶姓名王某，工作单位本厂行政科，连续工龄20年。
诉讼中，陆某江、陆某杰申请证人赵某出庭作证。赵某陈述五个职工才可以分得三居室，陆某鹏、王某应该是和子女一起分得三居室，但具体情况不清楚。经询，赵某称符合条件的五个职工都有权利购买房屋，其当时与配偶、儿子共同购买房屋并登记在其三人名下。
另，陆某江、陆某杰提交北京某单位出具的《证明》，拟证明涉案房屋属于陆某鹏、王某、陆某杰、李某、高某共有。该《证明》中记载：“1987年度根据当届分房条例，职工陆某鹏工龄符合当届分房人员以内，又根据其户共有五位家属为一厂职工（包括李某），经分房委员会审议批准该户进住一号。”该《证明》落款时间为1993年8月6日。
经询，陆某涛、陆某峰称陆某鹏、王某生前与陆某涛在涉案房屋共同居住，陆某峰偶尔居住；陆某江、陆某杰则称1995年前其二人与陆某鹏、王某在涉案房屋共同居住，后因孩子年龄大了故从涉案房屋搬离，但之后经常去看望陆某鹏、王某。
法院经审理认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产；遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
本案争议焦点一：涉案房屋是否属于陆某鹏、王某二人的共同财产。
首先，从涉案房屋的出资及产权登记情况来看。2000年1月24日，陆某鹏与北京某单位签订《房屋买卖契约》购买涉案房屋，购房过程中核算了陆某鹏、王某二人的工龄，购房款由陆某鹏、王某支付，房屋亦登记在陆某鹏名下，之后房屋也一直由陆某鹏、王某居住使用，故涉案房屋应属于陆某鹏、王某的夫妻共同财产。
其次，从涉案房屋的来源来看。涉案房屋原系陆某鹏承租的公房，北京市某单位于1993年8月6日出具的《证明》是对陆某鹏及其家属居住情况的安置，并非对房屋产权情况的分配，不能体现陆某江、陆某杰所述“五名职工才可分得三居室”的情况。
赵某的证言不够清晰，而且对房屋登记情况的陈述与陆某江、陆某杰陈述也不相符，故在其二人未提交其他证据予以佐证的情况下，法院难以采信涉案房屋中有陆某杰、李某、高某产权份额的陈述。
最后，从涉案房屋的购买过程来看。涉案房屋系以成本价购买的房改房。房改房是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。对此类房屋，单位通常综合考虑职工职务、年龄、工资、工龄等多种因素进行分配并给与价格上的优惠。
涉案房屋在房改过程中，北京某单位仅核算了陆某鹏、王某的工龄，并未核算陆某杰、李某、高某的工龄，亦未询问陆某杰、李某、高某的购房意见，故现有证据不能证明陆某杰、李某、高某均有购买房屋的权利。而且陆某鹏、王某、陆某杰、李某、高某均为北京某单位的员工，北京某单位不可能在明知陆某杰、李某、高某有购房权利的情况下将房屋出售给陆某鹏和王某，此恰好可以证明购房权利人实际就是陆某鹏和王某。
综上，法院认为涉案房屋应属于陆某鹏、王某的夫妻共同财产。
本案争议焦点二：陆某鹏、王某所立遗嘱的效力。
首先，涉案房屋系陆某鹏、王某婚姻关系存续期间取得的合法财产，故陆某鹏、王某有权对涉案房屋中属于自己的份额进行处分。关于陆某江、陆某杰所述陆某鹏、王某订立遗嘱时神志不清，其并未提交证据予以证明，法院不予采信。而且陆某鹏、王某所立遗嘱经过公证处公证，公证人员对陆某鹏、王某订立遗嘱时的行为能力已进行审查，故法院对陆某江、陆某杰此抗辩意见不予采信。
其次，陆某涛、陆某峰提交的陆某鹏、王某的遗嘱经过北京市朝阳区公证处公证，符合公证遗嘱的形式要件，并非陆某江、陆某杰所述的打印遗嘱，故陆某涛、陆某峰对遗嘱的真实性已经尽到了举证义务。而且陆某鹏、王某在遗嘱中明确表示将涉案房屋中属于自己的份额由陆某涛、陆某峰共同继承，而涉案房屋属于陆某鹏、王某二人的共同财产，故该遗嘱对涉案房屋的处分清晰明确。
最后，被继承人陆某鹏、王某生前主要和陆某涛共同生活，且没有证据显示陆某鹏、王某生前的行为与遗嘱的意思表示相反，或者陆某鹏、王某曾作出撤销遗嘱的意思表示，故陆某涛、陆某峰所提交的遗嘱应是陆某鹏、王某的真实意思表示。
综上，法院认为陆某涛、陆某峰所提交的陆某鹏、王某的遗嘱是合法有效的。
本案争议焦点三：本案应适用遗嘱继承还是法定继承。
法律规定遗嘱未处分的遗产，按照法定继承办理。
首先，关于涉案房屋。本案中，陆某鹏、王某所立遗嘱中表明涉案房屋中属于自己的份额留由陆某涛、陆某峰继承，故涉案房屋应当适用遗嘱继承，据此法院判决涉案房屋归陆某涛、陆某峰所有。
本院二审期间，陆某江、陆某杰提交丁某、迟某证人证言，称上述二人均为北京某单位的领导及职工，欲以此证实1987年分配涉案房屋是因为考虑陆某鹏家中有五位本厂职工的情况。陆某涛、陆某峰对上述证据的真实性不认可，称不认识证人，分房属单位行为，书面证明内容与本案无关。陆某涛、陆某峰未提交新证据。
二审审理中，经询问，陆某江自认享受过其所在单位的福利分房，后将上述福利房屋调换至北京某单位宿舍居住，陆某杰亦自认居住在宿舍，陆某江、陆某杰均称在上述单位宿舍折迁后，使用各自工龄优惠购买了相应安置住房。
裁判结果
位于北京市朝阳区一号号房屋由陆某涛、陆某峰按份共有，陆某涛享有百分之五十的份额，陆某峰享有百分之五十的份额；
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于涉案房屋在发生继承前的权属。
对此，依据查明的事实，上述房屋系陆某鹏生前所在单位即北京某单位于1987年前后向陆某鹏分配的福利住房，后于2000年由陆某鹏与北京某单位签订《房屋买卖契约》购买。陆某江、陆某杰主张其系涉案房屋共有人，但即便该二人所述情况存在，即北京某单位在1987年分配时涉案房屋时，曾考虑了同在该厂工作的陆某杰夫妻以及陆某江之妻的因素，其亦不能据此直接取得涉案房屋的权属。
且经法院询问，陆某杰自认在其所在单位享受过福利分房政策，后调换至北京某单位宿舍居住，而陆某江一家亦曾居住于北京某单位宿舍，陆某江、陆某杰在上述宿舍房屋折迁时，使用各自的工龄优惠购买了安置住房即已享受了相应福利政策，故对陆某江、陆某杰关于其系涉案房屋共有人的上诉主张，法院不予采纳。
涉案房屋系以陆某鹏名义，使用陆某鹏、王某夫妻的工龄优惠，由陆某鹏、王某夫妻共同出资购买，购置后亦由陆某鹏、王某夫妻长期居住使用，应当认定上述房屋属陆某鹏、王某夫妻共同财产，其二人死后为二人遗产，并依据其二人生前所立公证遗嘱，将上述房屋判由陆某涛、陆某峰继承正确。
