北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某向本院提出诉讼请求：1．位于北京市门头沟区一号（以下简称一号）房屋由原告继承；2．鉴定费用12700元由被告负担。
事实和理由：原告与陈某鹏于1998年9月28日再婚，婚后未生育子女。五原告是陈某鹏的子女，原告与陈某鹏结婚时，双方子女均已成年。一号房屋系原告与陈某鹏婚后购买的房屋，于2012年1月10日登记在双方名下。陈某鹏于2019年3月23日去世，其生前留有遗嘱，一号房屋由原告继承。因原被告对房屋继承存在争议，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告陈某丹、陈某鑫、陈某浩、陈某达、陈某彩辩称，认可原告关于双方关系的陈述，但不同意原告的诉讼请求。陈某鹏与赵某再婚前拥有一套位于北京市门头沟区a号（以下简称a号）房屋，该房屋系陈某鹏与前妻林某娟的共同财产。与赵某在婚后，陈某鹏将a号房屋出售，后购买了一号房屋。我方认为，一号房屋系a号房屋的财产转化形式，其中属于林某娟的房产份额应按照法定继承方式份额。陈某鹏生前曾书写声明，明确表示关于一号房屋的处分均作废，因此属于陈某鹏的房产份额也应按照法定继承方式分割。此外，陈某鹏生前的银行账户中有存款需要一并列入分割范围。
法院查明
陈某鹏与前妻林某娟生育陈某丹、陈某达、陈某浩、陈某鑫、陈某彩五名子女。林某娟于1984年6月11日去世，其父母先于其去世。赵某与陈某鹏于1998年9月28日再婚，婚后未生育子女，二人再婚时，各自子女均已成年。陈某鹏于2019年3月23日在住院期间去世，其父母先于其去世。
1998年5月28日，陈某鹏与单位签订《售房买卖契约》，约定陈某鹏以17845．84元的价格购买a号房屋；以标准价购房的职工用折抵房价的办法给予工龄折扣，售房单位按购房职工夫妇双方建立住房公积金前的工龄之和给予工龄折扣，男方工龄39年，女方工龄13年，共计52年；现住房折扣率为3%；经协商，双方一致同意按照880元/平方米的标准确定陈某鹏购买a号房屋时的市场单价。
2007年7月29日，陈某鹏通过R公司与案外人吴某涛签订《房屋买卖居间合同》，陈某鹏以32．7万元的价格将a号房屋出售给案外人。
同日，陈某鹏通过R公司与案外人郑某山签订《房屋买卖居间合同》，约定由陈某鹏以38万元的价格购买一号房屋。一号房屋购买后登记在陈某鹏名下，后于2012年1月转移登记至陈某鹏与赵某二人名下，登记为二人共同共有。
案件审理中，双方对以下问题存在争议，并分别提交证据证明：
1、关于陈某鹏签字的《声明》的效力
五被告提出，陈某鹏生前在医院治疗期间，曾在由陈某浩书写的《声明》上签字，明确表明生前所作房屋出售、赠予的决定均无效。《声明》载明：“本人陈某鹏，现身体病重，老伴赵某多次提出出售本人名下的房屋”。现我的头脑很清醒，作出决定：我的房屋不做出售，不赠与，如老伴赵某在此后再做出什么决定都无效。
五被告申请对《声明》下方陈某鹏的签名进行笔迹鉴定。鉴定意见为：检材2019年2月27日《声明》落款处的签字字迹“陈某鹏”与样本中陈某鹏签名字迹是同一人所写。
赵某认为，自医院调取的样本中，被告仅将其认为系陈某鹏签名的笔迹作为比对样本，因此上述鉴定结论是不足以完全采信的；《声明》正文内容并非陈某鹏书写，不符合撤销遗嘱的形式要件，撤销遗嘱的形式应当与设立遗嘱的要求一致，该《声明》不符合自书遗嘱的要求，也不符合代书遗嘱的要求，应属无效；
从内容上来看，《声明》中关于房屋位置的描述是不对的，而且《声明》中应当是“赵某在此后再做出什么决定都无效”而非陈某鹏所作决定无效。
2、关于陈某鹏生前所立《遗嘱》的效力
赵某主张，陈某鹏曾于2009年12月30日书写《遗嘱》，明确表明一号房屋由其继承。《遗嘱》载明：“本人生前留有楼房一套，愿将一套楼房无条件赠与老伴赵某，儿女无权分割，儿女手中如有以前所立遗嘱一律废止，均以此遗嘱为准。我死后立即生效，空口无凭，特立此遗嘱。立遗嘱人陈某鹏2009．12．31。”
赵某申请对《遗嘱》下方“陈某鹏”的签名进行笔迹鉴定，鉴定意见为：检材标注日期2009年12月31日《遗嘱》下方“立遗嘱人”处的“陈某鹏”签名字迹与样本上的“陈某鹏”签名字迹是同一人书写。
五被告认为，以上鉴定所依据的样本并非全部为陈某鹏的签名，因此鉴定结论不可信；现仅有遗嘱末尾处的“陈某鹏”签名经过鉴定，无法确定遗嘱正文内容为陈某鹏书写。
另，经询问，双方当事人均认可，陈某鹏自取得一号房屋所有权证至去世，其名下只有该一套房屋。关于陈某鹏购买a号房屋时使用林某娟工龄对应的利益问题，赵某认为即使存在林某娟的利益，五被告现在主张也超过了诉讼时效。
裁判结果
一、位于北京市门头沟区一号房屋归赵某所有；
二、赵某于本判决生效之日起七日内分别给付陈某丹、陈某鑫、陈某浩、陈某达、陈某彩工龄折价财产利益3075元；
三、驳回陈某丹、陈某鑫、陈某浩、陈某达、陈某彩的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
本案的关键在于《声明》及《遗嘱》的效力问题。自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。《声明》形式上由陈某浩书写、由陈某鹏签名确认，不符合代书遗嘱的形式要件，故其无法起到撤销陈某鹏在此前所立遗嘱的作用。
《遗嘱》从形式上看系陈某鹏书写并签名确认，且签名经过笔迹鉴定认定为陈某鹏本人书写，因此对该《遗嘱》的真实性法院予以确认。五被告虽对鉴定结论提出质疑，但因鉴定所使用的比对样本中有五被告认可四份签名样本，故法院认为该鉴定结论可信，可作为确认陈某鹏签名真实性的依据，对五被告的相应意见，法院不予采纳。从《遗嘱》的内容上看，陈某鹏虽表明将其名下的一套楼房赠与赵某，但亦表示《遗嘱》在其去世后生效，该材料的真实意思为在陈某鹏去世后，楼房归赵某，因此该文字材料实质上仍为遗嘱。
《遗嘱》形成后，陈某鹏于2012年将一号房屋转移登记至其与赵某二人名下，以实际行为表明其要将楼房给赵某的意愿，从该角度出发，法院认为《遗嘱》全文应系由陈某鹏自行书写。综上《遗嘱》从形式及内容上看，均符合自书遗嘱的法律要件，应属有效。陈某鹏的楼房应按照《遗嘱》继承。
本案中，陈某鹏购买a号房屋时，其妻林某娟已经去世，a号房屋并非取得于陈某鹏与林某娟夫妻关系存续期间，因此a号房屋应认定为陈某鹏的个人财产。陈某鹏与赵某婚后出售a号房屋并重新购买一号房屋，后将房屋登记在二人名下，权属登记为双方共同共有，因此一号房屋应认定为二人的共同财产，其中一半属于陈某鹏，在陈某鹏去世后，其中的一半应作为遗产进行分割。根据陈某鹏2009年12月31日所立《遗嘱》，并结合陈某鹏名下仅有一号一套房屋的情况，房屋应由赵某继承。
同时法院查明，陈某鹏购买a号房屋时使用了林某娟的工龄折抵购房款，该工龄折价款所对应的财产价值应系林某娟的遗产，应由其配偶、子女共同继承。关于该部分的遗产价值可参考以下公式予以确定，即：已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分÷购买公房时房屋市场价值×房屋现值。“已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分”可根据林某娟的工龄对于购房款金额确定的影响计算，为2099．24元；“购买公房时房屋市场价值”可根据房屋面积及双方同意的房屋单价计算，为43401．6元；因陈某鹏实际已于2007年将a号房屋出售，因此“房屋现值”应以出售时的价值确定，即32．7万元。
陈某鹏生前出售a号房屋后重新购房，并未将属于林某娟的遗产价值部分给付其他继承人，因此陈某丹、陈某鑫、陈某浩、陈某达、陈某彩可自陈某鹏的遗产中优先取得该部分财产价值，不足部分由赵某承担给付义务。经核算，陈某丹、陈某鑫、陈某浩、陈某达、陈某彩每人应取得3075元，共计15375元。赵某虽提出五被告现要求分得林某娟遗产超过诉讼时效，但林某娟的工龄财产价值在正式分割前处于全体继承人共有状态，对于继承人共同所有的财产，共有人有权利主张分割，不适用诉讼时效的规定。
