北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某芬、林某霞、林某彩向本院提出诉讼请求：判令张某英与迟某关于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同无效。
事实与理由：我们生父林父生前从工作单位分得涉案房屋，后经原产权单位（依照房改政策办理房改售房后落入迟某名下。林父生前未留下遗嘱。后各子女多次向迟某提出依法办理继承分割手续，但均被拒绝。
2016年2月19日，林父的子女向海淀法院起诉要求分割遗产，但是被告知该房屋已经过户给张某英。迟某在其他继承人不知情的情况下未经过法定继承分割遗产程序，擅自处置房屋，属违法行为，侵害了其他继承人的合法权益，故提起诉讼。
被告辩称
张某英辩称，请求驳回陈某芬、林某霞、林某彩的全部诉讼请求，由此给我方造成的经济损失应该赔偿。一、从陈某芬、林某霞、林某彩的诉讼主体资格上看，诉讼主体均不适格。本案系确认合同无效纠纷案，涉案合同系房屋买卖合同，该合同的签约主体是我与迟某，该合同项下房屋的出让方系对该房屋具有完全独自所有权的所有人迟某，受让方即我，而该合同签约主体双方人员、该合同标的均与陈某芬、林某霞、林某彩无任何直接乃至间接利害关系，陈某芬、林某霞、林某彩虽为公民，其均与本案及涉案合同无任何关联、无任何利害关系。仅凭这一点即应依法驳回陈某芬、林某霞、林某彩的全部诉讼请求。
二、从陈某芬、林某霞、林某彩的诉请标的上看，涉案合同依法成立，合法有效。涉案合同的双方依法签订合同，也履行了合同，也没有侵犯任何第三人的合法权益，所以应该驳回陈某芬、林某霞、林某彩的全部诉讼请求。
法院查明
林父与林母系夫妻关系，二人共育有四个子女，即长子林某文、长女林某娟、次女林某霞、三女林某彩。林某文与陈某芬系夫妻关系；林某娟与金某系夫妻关系，二人育有独生女金某菲；林某彩与苏某系夫妻关系。林父于1997年12月28日去世，林母于2003年4月27去世，林某文于2015年2月1日去世，林某娟于2007年11月24日去世。林父与迟某于1953年12月9日结婚，婚后未生育子女，迟某于2018年2月13日去世。张某英系迟某之外甥女。陈某芬、林某霞、林某彩确认林父与林母系离异。
涉案房屋系林父单位分配的公有住房，1998年5月，林母代表林父与产权单位签订房屋买卖契约，约定涉案房屋出售给林父，总房价30834元。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价30834元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。1998年4月29日，产权单位出具了收到林父购房预付款33000元的收据。1999年6月7日，涉案房屋所有权办理至林父名下。1999年9月的通知载明应向林父退还310元购房款。
2004年12月1日，单位向海淀区房地局出具书面材料，载明该单位已故离休干部林父配偶迟某购买的涉案房屋是按夫妻两人工龄计算，按成本价购买的房改房，在办理购房之前，林父去世，希望该局协助迟某办理房产证更名手续。
2005年3月，因单位机关后勤服务中心申报资料不实，故决定注销涉案房屋所有权证书。
2008年4月18日，迟某、陈某芬及林某文、林某彩及苏某、金某菲共同签订了一份给公证处的协议，载明单位和林某文等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给迟某；迟某按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，迟某用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。庭审中，林某霞对该协议表示无异议。
2009年2月5日，迟某与单位签订房屋买卖合同，约定单位将涉案房屋以成本价出售给迟某。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价34458元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。单位于当日出具的收据载明收到迟某购房款3624元。2009年4月7日，涉案房屋所有权办理至迟某名下。
北京市海淀区不动产登记事务中心存档材料中有2011年1月17日迟某与张某英签订的存量房屋买卖合同，载明迟某以66万元的价格将涉案房屋出售给张某英，该合同中就付款方式及期限未进行具体约定。庭审中，张某英表示记不清楚房屋价格，且认为与本案无关。
本案审理中，本院向案外人陈某调取了其持有的本案相关证据材料。2011年1月7日张某英与迟某签订了“张某英购买迟某房屋说明”，载明涉案房屋总价100万元，分两次支付，产权证过户完成后五个工作日内支付第一笔款项15万元，第二笔款项于2011年底至2012年上半年支付，金额为85万元扣除办理相关手续费用的余额（相关手续费用包括营业税、个税、契税、土地出让金等等，具体金额以票据数额为准）。
2012年3月2日张某英与迟某签订了办理过户相关手续费用构成明细，载明营业税、个税、契税9900元、土地出让税1457元、营业税/个税42900元、房屋登记费80元、中介费3000元、中介费订金202元，合计57537元，按57600元计算，购房尾款792400元；张某英于2012年3月2日将尾款792400元一次性支付给迟某，通过转账至迟某账户。迟某中存折显示2012年3月2日转账进入792400元。此外，经本院向案外人陈某了解，其亦确认林父与林母系解放前离异。
2016年10月10日，陈某芬、金某菲、林某霞、林某彩以张某英、迟某为被告提起确认合同无效纠纷诉讼，诉讼请求及事实理由与本案一致，该2017年3月8日开庭中，迟某答辩称：“我的户籍地就是诉争房屋地址，我们服从法院判决，希望各方和解，诉讼费由原告负担。我与林父于1953年12月9日登记结婚，婚后没有子女。林父与前妻林母生活有子女。诉争房屋在林父去世时是其名下的公租房，后进行房改，下发了产权人是林父的产权证书。2005年3月经过核查，市建委发出了一个文件，注销了已经去世的林父的产权人，要求更换新的产权人。2009年经与子女协商后，同意由迟某购买该房屋，成为新的房屋产权人。该房屋的实质是迟某与林父的共同财产，2001年，迟某将94.24万元将该房屋出售给了张某英，售价偏移（低）的原因是张某英让迟某免费在此居住，但不管养老。
在出售该房屋给张某英时，我们没有签订合同，我没有取得子女同意放弃继承的公证。历史造成这种情况，不管是谁的责任，我服从法院判决。如果法院判决买卖无效，退回我名下，我请求判决中明确买房款如何处理：1、退回94.24万加上利息。2、拆迁后我外出租房，新房建成之后我出售，我给张某英出售房款的30%。”该案审理中，张某英与迟某均确认双方未签订过买卖合同，第一笔15万元房款系以现金形式支付。迟某在该案审理中提交了一份就涉案房屋的房地产价值进行评估的评估报告书，载明涉案房屋在评估时点2012年3月价值为2564204元，张某英对该评估报告真实性无异议，但对关联性有异议。2017年3月9日，陈某芬、林某霞、林某彩撤回了该案诉讼。
另查，案外人陈某向本院提交的书面材料中称迟某卖房之后给了林某文、林某娟、林某霞、林某彩四人共计55万元。陈某芬表示因其与林某文经常会去照顾迟某，所以迟某也会给其二人一些钱，迟某确实给过其二人十万元以上的款项，应该是林某文快去世时给的，但迟某也没有说是什么钱，其就用来给林某文治病了；林某霞表示不知道55万元这个数字，林某霞收到过迟某给的17.5万元，但迟某没有说是什么钱，其以为是迟某提前安排后事。
裁判结果
确认张某英与迟某就北京市海淀区一号房屋建立的房屋买卖法律关系无效。
房产律师靳双权点评
涉案房屋应属林父与迟某的夫妻共同财产。具体理由如下：首先，涉案房屋来源系林父单位分配的公有住房,林父于1997年12月28日去世，产权单位行政处房管科1998年4月29日出具了收到林父购房预付款33000元的收据，收款时间距离林父去世仅四个月时间，可以认定该预付款系使用林父与迟某的夫妻共同财产支付。
其次，涉案房屋的购买价格折算了林父与迟某的工龄。再次，迟某、陈某芬及林某文、林某彩及苏某、金某菲于2008年4月18日共同签订的协议中明确载明迟某和林某文等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给迟某，而迟某按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，迟某用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。
最后，迟某在之前案件答辩中亦确认涉案房屋系其与林父的共同财产。根据上述查明的情况，综合考虑涉案房屋的历史沿革、取得时间、购房过程以及迟某的陈述，故该房屋应属林父与迟某的夫妻共同财产。
在林父去世后，涉案房屋应由林父的法定继承人予以继承。但是，迟某却在与林某文子女已签订协议并明确表示涉案房屋不能买卖或赠予的情况下，将涉案房屋出售给了张某英，且亦无证据显示迟某及张某英将出售涉案房屋的情况向林父的子女进行了告知。被告作为迟某的外甥女，应知晓林父的家庭子女情况，其虽在扣除57600元税费后向迟某支付了942400元购房款并取得了涉案房屋所有权证书，但是，对比迟某在之前案件中提交的涉案房屋房地产价值评估报告书，张某英支付的购房款明显大幅度低于涉案房屋的实际价值，张某英不属于以合理的价格受让该房屋，故张某英不属于善意第三人之范畴。
综上，法院可以认定迟某与张某英在就涉案房屋建立房屋买卖法律关系的过程中存在恶意串通的情形，损害了陈某芬、林某霞、林某彩等人的利益，陈某芬、林某霞、林某彩提出的诉讼请求具备事实及法律依据，法院予以支持。
