北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
齐某聪、郑某婕向一审法院起诉请求：判令齐某洋十日内协助齐某聪、郑某婕办理丰台区一号房屋所有权转移登记手续，转移登记至齐某聪和郑某婕名下。
齐某洋上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院认定齐某聪、郑某婕与齐某光之间存在借名买房属于认定事实错误。第一，本案购房合同等文件均为齐某光签订，即使涉案购房款确实为齐某聪、郑某婕支付，也不能证明必然存在借名买房法律关系。第二，齐某聪、郑某婕没有举证借名买房协议或者齐某光承认借名买房的证据。第三，齐某聪、郑某婕主张“父子之间借名买房所以没有签署协议”的说法不成立，齐某光与妻子刘某丹对于家庭之间分配财产避免两个儿子发生纠纷有很强的证据意识。
第四，郑某婕提供的60万元银行借款与本案无关，该款项收款方并非涉案房屋出卖方。第五，持有购房手续与借名买房没有必然因果关系，齐某光系因车祸突然去世，齐某聪向齐某洋隐瞒了父亲去世的消息。齐某聪可以利用时间优势先占相关资料。第六，一审法院未查明涉案房屋财产性质为齐某光的遗产，齐某聪曾向公证处申请办理涉案房屋遗产继承公证。一审法院故意曲解了齐某洋承诺配合办理公证手续的行为性质，齐某洋答应配合只是为了弄清齐某光遗产情况。第七，一审判决变相鼓励规避限购政策的炒房行为。
被告辩称
齐某聪、郑某婕辩称，同意一审判决。一审法院认定借名买卖事实正确，齐某聪家庭名下两套房不能购买涉案房屋，借用父亲名义购房符合常理。涉案房屋购房手续由实际购买人持有，且支付全部房款。父子之间关系特殊通常情况下不存在书面协议。齐某聪有赡养父亲义务，当父亲提出希望换一个居住环境，齐某聪又有条件满足老人的想法，让其居住在涉案房屋合情合理。齐某洋认为一审判决变相鼓励炒房，该主张不成立。
法院查明
齐某光与刘某丹系夫妻关系，二人育有一子齐某聪。齐某聪与齐某洋均表示齐某洋系齐某光的继子。《齐某聪同志档案摘抄表》显示，齐某聪父亲齐某光、母亲刘某丹、哥哥齐某洋。齐某聪与郑某婕于2003年3月6日结婚。刘某丹于2013年10月28日去世。齐某光于2019年3月15日去世。
2014年7月3日，郭某（出卖方、甲方）与齐某光（买受方、乙方）、E公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》及甲乙丙三方签订的《居间合同》，现达成补充协议如下：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，建筑面积58.31平方米，乙方分三次支付购房款，在签订合同当时交付甲方定金30000元，网签完成后通过自行交接方式支付首付款600000元，过户前一天通过资金监管支付剩余房款1070000元。
2014年7月7日，郭某（甲方）与齐某光（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋总价款为1700000元，其中标的房屋的配套设施折价款630000元，房屋过户价为1070000元，配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。
2014年8月20日，涉案房屋登记在齐某光名下。
现齐某聪、郑某婕以其与齐某光之间存在借名买房关系为由，诉至法院，要求齐某洋协助其办理涉案房屋的产权过户手续。齐某洋认为齐某光有能力购买涉案房屋，且涉案房屋登记在齐某光名下，不同意齐某聪、郑某婕的诉讼请求。
审理中，齐某聪、郑某婕为证明其为涉案房屋的实际购房人，向法院提交了以下证据予以证明：
一、房屋所有权证三本，用以证明齐某聪、郑某婕名下已有两套房屋，无再行购买房屋的资格，故借用齐某光的名义购房。上述证据显示郑某婕于2009年9月7日取得了朝阳区A号房屋的所有权；齐某聪于2006年7月7日取得了西城区B号房屋的所有权，后该房屋于2019年10月15日登记为齐某聪、郑某婕按份共有。齐某洋对房屋所有权证的真实性予以认可。
二、《存量房自有交易资金划转协议》、《二手房首付款确认函》、齐某聪借记卡账户历史明细清单、转账贷方凭证，用以证明齐某聪、郑某婕实际支付了购房款。
齐某洋认可上述证据的真实性，但指出因齐某光去世突然，齐某聪、郑某婕有可能是在料理后事时取得上述购房手续的原件。齐某洋同时指出齐某聪于2014年7月4日支付30000元而郭某于7月3日出具定金收据有违常理，齐某聪表示30000元系通过ATM转账支付，银行流水单显示可能会有延时；
齐某洋指出齐某聪汇款600000元的账户与郭某在《存量房自有交易资金划转协议》上留存的账户不一致，齐某聪表示装修款630000元由买卖双方自行交接，是根据郭某另行提供的账户进行支付的；齐某洋指出《二手房首付款确认函》上齐某光的签字不真实，齐某聪表示该确认函中齐某光签字系由齐某聪代签，涉案房屋交易过程中只是用了齐某光的购房资格和齐某光的银行账户，其余手续都是由齐某聪和郑某婕办理的。
三、《个人循环借款合同》、《个人最高额抵押合同》及个人借款凭证，用以证明600000元购房款来源于郑某婕用自有房屋抵押向银行借款。上述证据显示，600000元贷款发放日为2014年7月31日。齐某洋对该组证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。
庭审中，齐某洋表示其曾承诺配合齐某聪去公证处办理涉案房屋过户相关手续，但因公证员告知签字即代表放弃相关权利，齐某洋认为自己既然对涉案房屋有权利就不同意放弃。对于涉案房屋的使用情况，双方均认可由齐某光在生前居住，齐某聪、郑某婕表示刘某丹去世后，齐某光想换一个居住环境，故涉案房屋购买后交由齐某光居住使用。
另查，截止一审判决作出前，齐某聪、郑某婕未取得购房资格。
法院认为，本案争议焦点为齐某聪、郑某婕与齐某光之间是否存在借名买房的事实。根据双方陈述及在案证据，法院对该争议认定如下：首先，从齐某聪、郑某婕借名买房的合理性来看，因购房时齐某聪、郑某婕家庭名下已有两套房屋，不能再以二人名义购买涉案房屋，法院认为借名买房存在一定合理理由；其次，购房手续的持有人一般应为房屋的实际购买人，涉案房屋全部购房手续由齐某聪、郑某婕持有，齐某洋虽表示购房手续材料有可能是齐某聪、郑某婕在处理齐某光遗物时获得，但其亦表示曾配合齐某聪、郑某婕去公证处办理相关过户手续，且在去公证处之前未曾见过涉案房屋全部购房手续；
第三，最为重要的是齐某聪、郑某婕提交的出资证据能够互相印证其支付了全部购房款的事实；第四，齐某聪、郑某婕对涉案房屋使用情况的说明亦有其合理性。综合上述关于借名购房之理由、购房手续持有、涉案房屋出资、占有使用等情况证据及当事人陈述的分析，法院认为，齐某聪、郑某婕之举证达到了证明其与齐某光之间存在借名买房合意的高度盖然性。法院确定齐某聪、郑某婕与齐某光就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。
但因齐某聪、郑某婕目前并无购房资格，故对齐某聪、郑某婕要齐某洋配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。
二审中，齐某洋提交通话录音，拟证明涉案房屋为齐某光遗产，齐某洋受邀办理公证时并不知道办理什么性质的公证；证明材料、证明、微信截屏，拟证明齐某光、刘某丹为预防去世之后家庭成员之间纠纷，曾就其他房产作出书面材料；受理案件通知书、起诉状，拟证明齐某洋首先起诉了齐某聪继承纠纷；
企业信用报告，拟证明案涉60万元银行贷款收款人是M公司，与卖方无关。齐某聪对上述证据真实性认可，证明目的不认可。齐某洋提交西城区人力资源服务中心出具的证明，拟证明齐某洋和齐某光之间形成抚养关系。齐某聪认可证据真实性，但称不清楚齐某洋与齐某光是否一起生活过。
齐某聪申请证人郭某出庭作证，并提交郭某所持有的银行卡两张、郭某与配偶陈某英的结婚证，拟证明房款支付情况。郭某作证称，其为涉案房屋出卖人，交易时齐某光、齐某聪、郑某婕都有参与，其与齐某光接触较多，涉案60万元为涉案房屋购房款。齐某洋认可结婚证、银行卡真实性，称证人陈述买房前期和齐某光接触比较多，证明是齐某光买房；本案查明商品房买卖合同、补充协议、资金划转协议等都是齐某光签署，只有存款确认函是齐某聪代签，证人证言有伪证成分。
裁判结果
驳回齐某聪、郑某婕的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为法院确认齐某聪、郑某婕与齐某光就涉案房屋形成事实上的借名买房合同关系是否有误。借名买房是指当事人协议约定一方借用他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。当事人对是否存在借名买房约定存在争议时，应当由主张借名买房法律关系存在的一方承担举证责任。
在无书面协议的情况下，可以基于购房款实际出资情况，结合参与交易情况、房屋控制管理、购房合同及产权证原件等资料持有情况以及借名动机合理性因素，按照证明标准认定是否存在借名买房协议约定。
根据本案查明事实，可以确认涉案房屋全部购房款来源于齐某聪、郑某婕的出资，其中部分购房款还系齐某聪直接向房屋出卖人支付；齐某聪、郑某婕参与了购房交易过程，其中齐某聪还签署过相关文件；现涉案房屋全部购房资料亦由齐某聪、郑某婕持有；同时，齐某聪、郑某婕所陈述的借名买房动机亦存在合理性。关于房屋控制管理情况，尽管涉案房屋购买后系由齐某光居住使用，但考虑齐某聪与齐某光系父子关系，亦不违反常理。
齐某洋一方主张齐某光死亡后的后事系由齐某聪处理，齐某聪可以利用该优势占有购房资料，该理由具有一定合理性。但是根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，综合各方面情况，齐某聪、郑某婕与齐某光之间存在借名买房法律关系的事实具有高度可能性，法院对该事实予以确认，于法有据。
