北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某文上诉请求：1、一审判决对孙某文辩诉提出的应当有可以适当分得被继承人孙某鹏遗产的权利(或在本案中应当认定为合法第一顺位继承人)的诉求没有给予裁定。请求判定孙某文应当有可以适当分得被继承人孙某鹏遗产的权利(或在本案中有合法第一顺位继承被继承人孙某鹏遗产份额之权利)；2、一审判决对孙某文辩诉提出的判定孙某君与孙某英的分房“协议书”无效的诉求没有给予裁定。请求判定孙某君与孙某英关于分房的“协议书”无效；
3、撤销一审法院将“北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）由孙某君继承所有”的判决；4、依据孙某文提供的证据证明位于二号房屋（以下简称二号房屋）与一号房屋有直接的关联关系,应当认定一号房屋是被继承人孙某鹏赠与孙某文的事实是存在的；5、一审判决认定孙某君所出示的银行存折支出款26676.30元记录是购买一号房屋的证据认定是错误的。撤销一审法院的这项判决裁定；6、案件受理费用由孙某文与孙某君各负担50%。
事实和理由：孙某文与被继承人孙某鹏共同在一起生活了40多年,“对继承人以外的对被继承人扶养较多的人,可以分给他们适当的遗产”对被继承人生活提供了主要经济来源,或在劳务等方面给予了主要扶助的,应当认定其尽了主要赡养义务或主要扶养义务。1956年被继承人孙某鹏调到北京某会工作,并于1958年将孙某文带到了北京抚养长大,孙某文与孙某鹏共同生活了40多年,1983年孙某鹏70岁办了离休,孙某文与夫人共同生活后,遵循社会的公序良俗,就开始完全照顾孙某鹏的一切生活,在劳务等方面给予了全部的扶助。在这40多年的时间中孙某鹏对孙某文尽了主要抚养义务,孙某文对孙某鹏尽了主要赡养义务并在劳务等方面给予了完全的扶助。
而孙某君是孙某鹏的儿子却没有承担孙某鹏任何抚养以及劳务方面的义务。孙某君在明知位于北京市海淀区三号（以下简称三号房屋）这套房产是孙某文在1993年所支付1万余元全额房款所购买的,在没有告知并与孙某文商议情况下,还要与其兄孙某英签定所谓的分房“协议书”,这种民事行为严重损害了孙某文的利益。恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效”上诉人孙某文请求贵院法庭判定:孙某君与孙某英双方签署分房“协议书”的民事行为是无效的,认定损害了孙某文的利益。在一审中孙某君诉称被继承人孙某鹏、刘某在北京的遗产是有两套房产,他应当与兄长孙某英分配这两套房产。
但是一审法院审理时听取了孙某文的辩诉,做出了其中一套房产(三号房)属于“合同纠纷”另案处理的裁定,并且这套房产的“合同纠纷”一案正在审理中,还没有定论是否属于被继承人孙某鹏的遗产的情况下,一审法院就将一号房产判决给了孙某君继承,这样的判决损害了其他被继承人权益,是显失公平原则的判决。
本案中所指的一号房是由二号房置换而来的。而二号房是因为1988年孙某文夫妻生了孩子,户口上增加了人口之后,孙某鹏因人口增加而向单位申请分得了一套房子就是二号房,那年还没有进行公房改革,孙某鹏就把房子给了孙某文夫妻。1993年进行公房改革后,孙某文与孙某鹏共同出资7500余元全款购买了二号房产,孙某文出资了4000元,孙某鹏出资了3500余元。1993年购房孙某君没有出钱。五年之后房产主管单位将我们的二号房调整到了一号房,用二号房产的房款抵扣了一号房产的部分房款。
购得一号房产后,孙某鹏就多次说过这套房子给予孙某文,并把《房屋调配单》给了孙某文让他们夫妻把户口落到了这套房产中,上诉人孙某文是户主。有《房屋调配单》和本人户口本上的地址变更记录为证。在那个年代房屋属于谁,谁才能落上户口。请求贵院法庭依据孙某文陈述以及提供的证据证明二号房与一号房有直接的关联关系,应当认定一号房是孙某鹏赠与孙某文的事实是存在的。
关于孙某君在一审法院所出示的存折支出26676.30元的事情,孙某文并没有认可这26676.30元的支出是用于购买一号房了,也没有证据(收据)证明这26676.30元是用于购买一号房了。如果全款是3.8万余元的话,那么购买二号房的抵扣房款哪里去了?所以一审法院的认定其所付房款的真实性是错误的,请求贵院法庭撤销这项裁定。
被告辩称
孙某君辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。孙某鹏购买两套房改房时，孙某文只是存在部分出资行为，并没有任何孙某文借用孙某鹏的名义买房和赠与的约定，孙某文诉讼请求确认一号房是孙某鹏赠与孙某文的和三号房屋借名买房，归其所有，都没有任何事实和法律依据。
孙某鑫在二审提交书面意见称，其不要北京房产，希望孙某君与孙某文调解解决。
孙某涛、高某、袁某、孙某康、孙某丹、孙某辉未作答辩。
法院查明
孙某君向一审法院起诉请求：1、依法分割孙某鹏、刘某在北京的两处房产，分别位于北京市海淀区三号和北京市海淀区一号，其中一号房屋由孙某君继承所有，三号房屋由孙某英的全部继承人继承所有；2、依法判令按继承遗产的比例承担本案诉讼费。
事实与理由：被继承人孙某鹏于2002年12月15日死亡、刘某于2006年10月25日死亡。被继承人生前育有两子。我是孙某鹏的小儿子，大儿子孙某英于2014年5月10日死亡。袁某是被继承人的大儿媳，即孙某英的妻子：孙某鑫、孙某文、孙某康、孙某涛、孙某丹、高某、孙某辉是被继承人的孙子女，是孙某英的子女。
我和孙某英按照母亲刘某的意思于2006年10月6日分割了上述房产：三号房屋归孙某英所有，一号房屋归孙某君所有。孙某英死亡后，我们就房产的分割产生纠纷，故诉至贵院。
孙某文在一审法院辩称，孙某鹏、刘某是我的爷爷奶奶，我爷爷2002年12月在山东老家去世，奶奶2006年10月在山东老家去世。孙某君是孙某鹏的大儿子，我父亲是孙某英，也是孙某鹏的儿子。1958年孙某鹏、刘某将孙某文带到北京生活至今。孙某文的父亲的儿子女儿共计七人，袁某是孙某文的继母，是孙某英去世前的妻子，他们是1960年代结婚的。
孙某康、孙某丹、高某、孙某涛、孙某辉是袁某与孙某英所生子女。孙某文和孙某鑫是我父亲与前妻所生子女。孙某文和孙某君一起共同生活了二个十年，因为爷爷的房屋比较大，有60平米。因为孙某文结婚生子后户籍变为了五人，我爷爷就申请了一个30多平米的房屋给了孙某文，位于二号，与孙某君主张的房屋在同一栋楼，是由孙某文和爱人一起居住的。孙某君回来后家人不同意他与爷爷住在一起，孙某文就以爷爷的名义购买了一号房屋，这个是50年代的老房子，当时我们协商一致，孙某君有了工作后就把二号房屋还给孙某文。
1993年公房改革，我爷爷的工龄可以再多分一小间房屋，就分了一号房屋中的一间房屋，该房屋是并户房屋，但是合住的另一家人不同意合住，要求爷爷必须把二号房屋交出来，经过调解，爷爷就把二号房屋给了对方，把一号房屋全部转移到孙某文名下，孙某君就搬到了一号房屋中，当时购买一号房屋花了不到8000元。但是一号房屋孙某君还在住着。我们在1998年10月与孙某君开始产生矛盾，爷爷把我与孙某君叫到一号房屋进行了商议，爷爷说把一号房屋给孙某文，三号房屋给孙某君，这样就不再需要补差价了，但是三号房屋太老，是50年代建的，很多的老年人都不愿意购买，租金也不贵，孙某文就和爷爷说，孙某文担心爷爷去世后单位不再把三号房屋续租给孙某文，孙某文就出资全款买购买了三号房屋，孙某文给了爷爷8000多元，后来又给了3000多元的公共维修基金。
爷爷说孙某君与他爱人在一号房屋居住上班近，就想让他在一号房屋中先住着，等孙某君退休后让我再搬回来，孙某文就同意了。孙某文对孙某英与孙某君签订的协议书有疑问，时间地点要求孙某君说明，孙某文问了其他的家人，包括哥哥妹妹都不知道这件事。奶奶是2006年10月25日左右去世的，爷爷去世后的二三年里奶奶的身体很不好，基本没有认知能力。
不同意孙某君的诉讼请求，孙某君称在起诉状中称这是奶奶的意思，但是奶奶1983年离开北京，后来就一直没有回到北京，奶奶都不知道有一号房屋，因此这不是奶奶的真实意思。三号房屋是孙某文购买的，按照北京市高级人民法院的文件，属于借名买房，双方的民事行为不得损害第三人利益，孙某君明知孙某文在该房屋中花费了巨额资金，该协议书对我的利益有重大损害，应属无效。而且孙某英一生都在山东农村生活，他不知道北京二套房屋的来源，他对这两套房屋的情况一点都不了解，他不知道我出了钱买房，如果他知道起码会和我商量，二套房屋房龄相差30年，三号房屋已经是危房了，协议却将该房屋给了孙某文的父亲，因此孙某君没有将这套房屋的真实情况告知孙某英。
孙某文不同意协议书的内容，现要求对孙某鹏的房屋进行析产，之后再进行分割。孙某文和爷爷共同生活四十多年，前十九年爷爷对孙某文尽了完全抚养义务，孙某文工作后的二十多年孙某文和爱人完全照顾我爷爷，父亲与孙某君在外地都没有照顾，因此孙某鹏的房屋我应当有一定份额，三号房屋是孙某文的个人财产，不是遗产，一号房屋是我用二号房屋置换而来的，其中也有孙某文的份额。
孙某涛、高某、孙某鑫在一审法院辩称，我们的意见与孙某文的意见一致。
袁某、孙某康、孙某丹、孙某辉在一审法院未作答辩。
孙某鹏和刘某系夫妻关系，二人婚后育有二子，即长子孙某英、次子孙某君。孙某英于1951年与沈氏结婚，婚后育有二子，即孙某鑫、孙某文。后孙某英于1959年与沈氏离婚，于1960年与袁某结婚，婚后育有子女五人，即孙某康、孙某涛、孙某丹、高某、孙某辉。孙某鹏于2002年12月15日去世，刘某于2006年10月25日去世，二人于2013年4月2日注销户口。孙某英于2014年5月去世。孙某鹏于1999年5月24日取得三号房屋的所有权证书，于2008年1月31日取得一号房屋的所有权证书。
关于三号房屋与一号房屋的购房出资情况，孙某鹏于1998年12月分得一号房屋，并交纳了30%的购房款共计11432.7元。双方在庭审中均认可两套房屋的购房款中孙某君共计出资5000元，孙某文出资13432.7多元，剩余款项28595元为孙某鹏出资。但孙某君主张该数额仅仅为购房的预交款，其于2005年补交了一号房屋的剩余70%购房款26676.3元，并称在补交该部分房款后才能取得该房屋的所有权证书，为此提交其个人银行存折，显示其存折于2005年9月6日支取26676.3元。孙某文对上述存折真实性认可，但认为二套房屋剩余的购房款为孙某鹏交纳。
孙某文主张一号房屋中的部分房间系于1993年房改时由二号房屋置换而来，而二号房屋系孙某鹏赠与给其的房产，故其在一号房屋中应当占有相应所有权份额，为此提交了购房款发票，显示孙某鹏于1993年交纳二号房屋购房款并于1996年、2000年补交了剩余购房款，但就其他事实均未举证。孙某文主张三号房屋系其全资以孙某鹏名义购买，该房屋应为其个人财产，不应作为遗产进行分割。孙某君对上述说法均不予认可。庭审后，孙某文另就三号房屋在法院以合同纠纷为由起诉孙某君，法院现已立案受理。
孙某君主张其与孙某英已经就一号房屋与三号房屋的分割达成协议，提交《协议书》一份，落款日期为2006年10月6日，载明：“兄（孙某英）弟（孙某君）经协商，达成下列协议：父（孙某鹏）母（刘某）在北京市内有两套住房；一套位于海淀区三号归属兄（孙某英）所有，另一套位于海淀区一号归属弟（孙某君）所有。”《协议书》落款处有“孙某英”与“孙某君”签字。孙某文对该协议书的真实性认可，但认为该协议书不是2006年10月所写，且三号房屋系其个人财产，孙某英无权进行分配。
孙某文另提交《北京遗留房产分割继承全权委托书》一份，落款日期2009年10月22日上午，载明：“我的父亲与母亲过世后，在北京遗留有两套房产，我此前从未与我的弟弟孙某君正式签署相关的分割与继承协议文件，由于我的年纪大了，不能前往北京处理遗留财产分割的事情，因我的二儿子孙某文在北京居住，我就全权委托孙某文与我的弟弟孙某君协商处理房屋产权的分割继承问题。”委托人处有“孙某英”签字，受托人处有“孙某文”签字。
对此，孙某文称孙某英认为孙某君与他签订的协议并非正式的房屋分割协议，正式的房屋分割协议并未签署，孙某英在签订上述协议书时亦不清楚三号房屋系孙某文出资购买。孙某君表示该委托书是否为孙某英所写无法确认，不认可其内容。
裁判结果
一、孙某鹏名下位于北京市海淀区一号房屋由孙某君继承所有；二、驳回孙某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。法院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。
本案中，一号房屋系孙某鹏与刘某婚后购买，登记在孙某鹏名下，该房屋应为孙某鹏与刘某的共同财产。孙某文和孙某君为该套房屋支付的购房款应属孙某鹏对二人的借款，不能改变房屋的权属性质。孙某文主张一号房屋中的部分房间系于1993年房改时由二号房屋置换而来，而二号房屋系孙某鹏赠与给其的房产，未能向法院提供相应证据，法院不予采信。
孙某鹏与刘某去世后，一号房屋应属二人的遗产，在二人未留有遗嘱的情况下，对该套房屋的分割应按照法定继承办理，由孙某英、孙某君继承。孙某英去世后，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人，即孙某文、孙某涛、高某、孙某鑫、袁某、孙某康、孙某丹、孙某辉。孙某鹏去世后，孙某英与孙某君就孙某鹏、刘某的遗产分配达成了书面协议，二人均签字确认，孙某文虽不认可该协议书的签订时间，但未提出反证，且其认可该协议书为孙某英所签。孙某文辩称该协议侵犯了其在涉案房屋中的权利，法院认为孙某英、孙某君才是孙某鹏与刘某的第一顺位继承人，对孙某鹏与刘某遗留的财产有合法的处置权利。
同时，孙某英作为孙某文的父亲，理应对孙某文与孙某鹏与刘某的关系及财产情况较为了解。在此情况下，孙某英仍与孙某君签署协议书，该协议应为二人的真实意思表示，应遵照履行。关于孙某文提交的委托书，孙某君对此不予认可。孙某英虽然在委托书中表示此前从未与孙某君正式签署相关的分割与继承协议文件，但协议书中并未提及该协议并非正式文本。现孙某文不同意按照协议约定内容履行,没有法律和事实依据，法院不予支持。按照协议书的约定，一号房屋应由孙某君继承所有。
就三号房屋，鉴于孙某文已经另行起诉，法院已另案受理，故对于该房屋的分割事宜本案中暂不予处理。
孙某文主张其对孙某鹏尽了主要赡养义务，应该适当分得遗产份额，但并未提交充分的证据予以证明，且根据孙某鹏的收入情况，其收入可以覆盖其生活，并不需要他人为其生活提供主要经济来源，故法院对孙某文的主张不予支持。
