北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
四原告向本院提出诉讼请求：1、依法分割被继承人崔女士的遗产，位于北京市朝阳区一号房屋(以下称一号房屋)卖房款97．5万元。。
事实和理由：崔女士与赵某君系夫妻关系，婚后育有三女二子，即赵某文、赵某杰、赵某英、赵某聪、赵某辉。赵某君于2000年11月23日去世，崔女士于2018年11月24日去世，生前均未立有遗嘱。2002年11月，由原被告每人出资7736元购买了一号房屋，房屋登记在崔女士名下。崔女士去世后，原告与被告就继承事宜达不成一致意见。
被告辩称
赵某辉辩称：一号房屋已于2009年10月由崔女士进行处置(转让)，此情况原告在2009年就已知晓，故不同意也无法对上述房屋再进行分割。崔女士及赵某君生前起居生活等均由赵某聪、赵某辉及家人进行照顾。鉴于上述情况，崔女士立下自书遗嘱，将卖房款、存款等分配给赵某辉、赵某良及赵某聪。自书遗嘱内容在崔女士去世后即已告知原告，复印件也早已交由原告指定人(赵某杰之女)，故不同意原告提出的分割崔女士银行存款的要求。
崔女士早在买房前就已确定不会将财产分给赵某文、赵某英、赵某杰。故在2002年购买房屋时，5个孩子都表示自愿出资算作对母亲的帮助。为确定是自愿出资，特意书写了协议(原告已提供)。为了完成对财产的处置，崔女士自2006年开始订立了数份遗嘱，虽有微调但所有的意思均表明，崔女士的财产只分配给赵某聪、赵某辉及赵某良，没有任何一份遗嘱表示过希望分给赵某文、赵某杰、赵某英。
赵某良述称，同意赵某辉的意见。
法院查明
崔女士与赵某君系夫妻关系，婚后育有三女二子，即赵某文、赵某杰、赵某英、赵某聪、赵某辉。赵某良系赵某辉之子。赵某君于2000年11月23日去世，生前未立遗嘱。2009年以后崔女士与赵某辉共同生活。崔女士于2018年11月24日去世。
2004年7月，崔女士签署房改房购房合同，购买了一号房屋，合同约定房屋售价34702元。本案庭审中当事人持本院调查令调取了不动产登记机关备案的《单位出售公有住房房价计算表》，其中记载，计算一号房屋房价时折算了男方工龄28年，女方工龄35年。崔女士于2004年登记为一号房屋所有权人，建筑面积62．85平方米。2009年9月18日，崔女士委托赵某良签署《存量房屋买卖合同》，将一号房屋出售，原被告均认可出售所得价款为97．5万元。
2002年11月26日，原被告五人签署名为《交购房款》的书面文件，内容为：“房管所定于2002年11月27日交购房款共计38680元（其中包括暖气费2000元）。房款以下人员以自愿原则同意交付购房款，每人7736元。”
赵某辉提交2006年12月28日崔女士所立公证遗嘱，内容为一号房屋由赵某良继承，归赵某良个人所有。赵某辉提交2009年10月26日崔女士所立公证遗嘱，内容为：一号房屋已经出售，房款97．5万元，存于银行，我生前这笔存款由我支配使用，我去世后，上述存款如有剩余，由赵某良继承，归他个人所有。
赵某辉提交崔女士2011年8月21日所立自书遗嘱，内容为：“我因年事已高，故立遗嘱如下：将来我去世后，本人的财产按以下方式处置。1、卖房款共计97．5万元，本人的房产一号房屋售出所得款项，在本人在世时由本人支配使用。我去世后，剩余的款项，由长子赵某辉继承50%，次子赵某聪继承50%。以上的财和物，是我自己的与他人无关。以上所写的内容是真实的心愿。立遗嘱人：崔女士，2011．8．21。”遗嘱末尾有见证人签名。
赵某辉提交崔女士2011年8月21日所写书面材料，内容为：“本人赠予赵某良20万元为天通苑房屋部分装修费用，此款已从本人卖房款中支出。崔女士，2011．8．21。”赵某良称其当天就收到了该笔20万元。
因赵某辉申请，见证人到庭作证称，崔女士2011年8月21日所立自书遗嘱和所写书面材料均是崔女士亲笔所写，当时崔女士神智清楚。
四原告称，2010年3月，赵某文给崔女士打电话才知道房屋被卖掉了，赵某文就告诉了其他原告。购买一号房屋使用了赵某君的工龄，该房屋及售房款是父母的遗产，应当把我们的出资返还或是按我们的出资份额来分遗产。
赵某辉称，原告要求分割购买一号房屋使用赵某君工龄的这部分请求已经超过了诉讼时效。
原被告均认可，如果不使用赵某君的工龄，一号房屋的成本价购房款是52303．49元，比实际购房款要多交17601．49元。原告方主张用17601．49元除以52303．49元，计算出一号房屋中赵某君工龄的贡献比例，再用该比例乘以卖房款总金额得到一号房屋中属于赵某君的财产价值。被告方主张用17601．49元除以购房时的一号房屋市场价188550元（按每平米3000元估算），得出比例。
原告提交崔女士档案中的退休审批表，证明崔女士退休时工龄是26年，买房时一般多算一年，崔女士工龄应为27年，不是35年，房价计算表里男方和女方的工龄写反了。赵某辉对此不认可，认为房价计算表经过多重审核，不是随便填写，应以计算表为准。
赵某辉提交其在网上查询的北京市房价数据，证明2004年购房时朝阳区商品房房价在每平米3800元以上。
赵某聪称，我2018年12月7日收到了赵某良爱人转来的40万元购房款，对于本案是应当按照遗嘱继承还是按照法定继承，我服从法院判决。
赵某辉称，卖房款97．5万给了赵某良20万，给了赵某聪40万，剩下的37．5万元在赵某辉处。
裁判结果
一、原告赵某聪于本判决生效之日起15日内向原告赵某杰支付遗产折价款5万元，向原告赵某英支付遗产折价款3．75万元。被告赵某辉于本判决生效之日起15日内向原告赵某文支付遗产折价款5万元，向赵某英支付遗产折价款1．25万元。
二、驳回原告赵某杰、赵某文、赵某聪、赵某英的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的第一个争议焦点是崔女士所写遗嘱和相关书面材料的效力。赵某辉提交的崔女士2011年8月21日所立自书遗嘱以及崔女士2011年8月21日所写书面材料，有见证人见证其书写过程，遗嘱和书面材料内容与崔女士此前所立多份公证遗嘱的内容具有连贯性，结合崔女士2009年后长期与赵某辉、赵某良共同生活直至2018年11月去世的情况，根据生活常识，可以认定赵某辉提交的崔女士2011年8月21日所立自书遗嘱以及崔女士2011年8月21日所写书面材料是崔女士本人所写，是崔女士的真实意思表示。
遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱为准。崔女士2011年8月21日所立自书遗嘱中关于一号房屋剩余售房款由赵某辉、赵某聪各继承50％的内容，与崔女士2009年10月26日所立公证遗嘱中关于一号房屋剩余售房款均由赵某良继承的内容相抵触，此部分内容应以2009年10月26日所立公证遗嘱为准，即一号房屋剩余售房款均遗赠赵某良。赵某良在崔女士去世后即对一号房屋剩余售房款进行了分配处分，将购房款分别支付给赵某辉、赵某聪，赵某良已以其行为表明接受遗赠。
本案的第二个争议焦点是遗产的范围和析产继承方法。一号房屋系崔女士购买，购买一号房屋时原被告做为子女自愿出资，属于对崔女士的赡养赠与行为，原告主张按照出资份额分割卖房款的请求没有事实和法律依据，法院不予支持。崔女士购买一号房屋系按成本价购买公房，依国家有关政策折算了其已故配偶赵某君的工龄，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为赵某君的遗产予以继承。
因记载折算工龄情况的房价计算表系本案庭审中调取，赵某辉所称原告要求分割继承此部分财产的请求超过诉讼时效的抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采信。对于具体的财产价值金额，法院结合已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时一号房屋的房屋市值、一号房屋出售价格等因素确定。
对于原被告争议的购买公房时一号房屋的房屋市值应按何种标准确定一节，法院认为，以成本价购买的房改房系政策性福利分房，具有出售对象特殊，且基本以家庭为单位计算福利优惠价格的政策特点，应参照购房时实际支付或应当支付的成本价格来确定房屋市值，而不应参照当时商品房的市场价格来确定房屋市值。基于此点，综合案件情况，依据公平原则，法院依法酌定一号房屋中赵某君工龄政策福利所对应的财产价值为30万元。
对于原告所称房价计算表中男女双方工龄填写颠倒一节，公房购房价格的审定以房管部门的结论为准，不属法院民事案件审理范畴，原告仅提交崔女士的人事档案无法推翻房管部门制作的公有住房房价计算表，原告该主张缺乏证据佐证，法院不予支持。
一号房屋的卖房款97．5万元中，有30万元属赵某君的遗产，在赵某君去世后，其遗产即应开始继承。因赵某君未留遗嘱，亦无充足证据证明本案存在不应平均继承的情况，赵某君的该部分遗产应由其法定继承人崔女士、赵某杰、赵某文、赵某聪、赵某英、赵某辉六人平均继承，每人分得5万元。
一号房屋的卖房款97．5万元按此分割后，其中72．5万元属崔女士所有。根据崔女士2011年8月21日书面材料，其中20万元崔女士已赠与赵某良并履行完毕，本案中没有其他有效证据能够证明崔女士生前以其他方式处分了购房款，剩余52．5万元购房款均应认定为崔女士的遗产。
根据崔女士的公证遗嘱，剩余购房款均遗赠赵某良。按此分割后，赵某辉、赵某聪、赵某杰、赵某文、赵某英应各分得卖房款5万元，赵某良应分得卖房款52．5万元。现赵某聪实际获得购房款40万元，赵某辉实际获得购房款37．5万元，赵某聪、赵某辉应将多得部分返还赵某杰、赵某文、赵某英、赵某良。
但赵某良在接受遗赠后自愿将售房款支付给赵某聪、赵某辉，且赵某良本案中亦未对赵某聪、赵某辉提出给付请求，故法院不再判决赵某聪、赵某辉向赵某良返还售房款。对于赵某聪、赵某辉应向赵某杰、赵某文、赵某英返还款项的支付方式，法院确定为：赵某聪向赵某杰支付5万元，向赵某英支付3．75万元；赵某辉向赵某文支付5万元，向赵某英支付1．25万元。
