北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某英向一审法院起诉请求：1.确认吴某刚与陈某凤2018年12月3日签订的《协议》无效；2.陈某凤配合过户位于一号房屋登记至吴某刚名下；3.吴某刚与陈某凤承担案件诉讼费用。
吴某刚、陈某凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回秦某英的全部诉讼请求。
事实和理由：1.一号房屋（以下简称涉案房屋）是我与陈某凤婚后近十年购买的单位房产，属于夫妻共同财产，夫妻间变更产权人系真实意思表示，不存在恶意串通；2.就涉案房屋归属问题已有（生效判决认定，秦某英在本案中提出的诉讼请求没有法律依据；3.法院错误查封造成了我们重大经济损失，要求撤销查封；
4.《离婚协议书》第三条约定“双方居住过的涉案房屋归女方秦某英及孩子陈某居住，男方负责50%房租，如婚后男方单独将房屋变为产权房，此房产为女方和孩子产权财产”，其中婚后指的是其与秦某英结婚后，非一审法院认定的离婚后，因此涉案房屋不在离婚协议范围内。
被告辩称
秦某英辩称，同意一审判决，不同意吴某刚、陈某凤的上诉请求。事实和理由：1.本案不属于重复起诉，诉讼请求及当事人均不同，未在实质上否定已生效判决；2.W银行明知该房产涉及诉讼且具有争议仍然为陈某凤办理抵押贷款，该抵押合同侵害秦某英权利，应属无效，本案查封合法；
3.离婚协议第三条明确约定秦某英享有涉案房屋的合法权益，离婚协议是对解除婚姻关系、子女抚养、共同财产分割、共同债务清偿等内容的整体约定，不应割裂理解；4.吴某刚、陈某凤签订的《协议》及不动产询问登记笔录中均载明涉案房屋为吴某刚个人所有，非夫妻共同财产。
法院查明
一、秦某英与吴某刚解除婚姻关系的相关事实
秦某英与吴某刚于1986年12月30日登记结婚。2008年5月15日，双方签订了《离婚协议书》，对有关事宜作出如下约定：……三、双方共居住过的涉案房屋归女方秦某英及孩子陈某居住，男方负责50%房租，如婚后男方单独将房屋变为产权房，此房产权为女方和孩子产权财产。……男方放弃所有财产。六、双方无债权债务。
同日，秦某英与吴某刚办理离婚登记手续。
案件审理过程中，各方均认可秦某英和陈某一直居住在涉案房屋内至今。
二、涉案房屋进行“房改售房”的相关事实
2010年2月9日，吴某刚与陈某凤登记结婚，庭审中，吴某刚与陈某凤称婚后一直租房居住。
后发改委售房过程中，吴某刚提交的《申请调查表》载明了申请购房人吴某刚的相关情况及其配偶陈某凤的相关情况，二人现住房地址均写明为涉案房屋地址。是否已购房处均载明“否”。
2018年4月4日，发改委住房制度改革办公室（以下简称住房办公室）出具的《房价计算表》显示，购房人为吴某刚，工龄一栏显示男方为16，女方为0。夫妇工龄和为该表格载明的房价计算公式中的一项参数。
2018年5月25日，吴某刚和发改委签订《买卖合同》，约定发改委向吴某刚出售涉案房屋。
2018年5月7日，案外人齐某向案外人齐某一转账12万元。
2018年5月25日，齐某一向吴某刚转账12万元，同日，陈某凤向吴某刚转账2000元。同日，吴某刚向住房办公室转账支付购房费117150.80元，并支付测绘费200元、代办费700元和登记费80元。
2018年7月26日，吴某刚取得不动产权证书，该证书记载：权利人为吴某刚，共有情况一栏为空白。该证书附表的共有情况一栏为空白。
2019年3月22日，陈某凤向齐某转账20万元。庭审中，陈某凤称上述款项中包括其向齐某偿还所借购房款项。
三、吴某刚和陈某凤进行转移登记的相关事实
2018年11月22日，中央国家机关房改办中直机关房改办向不动产中心出具《通知单》，载明：“经审核，同意吴某刚，……办理已购公房夫妻间房屋转移。”
2018年12月3日，吴某刚与陈某凤签订《协议》，载明：“产权人吴某刚在一号有不动产一处，配偶为陈某凤。该不动产为吴某刚个人所有，经协商双方同意将该不动产的产权人吴某刚转移登记为陈某凤个人所有，如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。”
同日，吴某刚与陈某凤在不动产中心申请涉案房屋所有权转移登记。《不动产登记询问笔录》载明，吴某刚和陈某凤在回答“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有？”的问题时回答均为“否”。
同日，陈某凤取得涉案房屋的不动产权证书。该证书载明权利人为陈某凤，共有情况为房屋单独所有。
不动产中心在《不动产权利及其他事项登记信息》中记载转移登记前房屋所有权人为吴某刚，房屋共有情况为“无”，转移登记后房屋所有权人为陈某凤，房屋共有情况为“单独所有”。
2019年1月3日，秦某英就涉案房屋办理异议登记。
法院审理过程中，经查，吴某刚、陈某凤在办理该笔“夫妻间转移登记”业务时所填写的《不动产登记询问笔录》中“申请登记不动产或份额是否为夫妻共有”一项，二人均填写为“否”。因此该中心依据当事人填写情况，在不动产登记簿及不动产权证书中如实进行了记载。3.该房改售房登记档案中未收取《房价计算表》，具体情况请询问原售房单位或房管局房改部门。4.对持证人而言，如认为该不动产登记事项存在错误，可提供证实不动产登记簿登记事项错误的材料原件及相关材料，申请办理更正登记。
四、各方当事人已发生诉讼的相关事实
2019年1月17日，秦某英与陈某将吴某刚与陈某凤诉至西城法院，请求判令涉案房屋归秦某英与陈某所有，并判令吴某刚与陈某凤配合秦某英与陈某办理涉案房屋的过户手续。西城法院，认为该《离婚协议书》为双方对子女、财产所达成的协议，性质应为合同关系，不构成物权的设立。秦某英和陈某未基于《离婚协议书》产生物权设立即秦某英和陈某未享有诉争房屋的所有权，其基于其为涉案房屋真实权利人及行使产权人的权利主张诉争房屋归其所有，陈某凤协助过户的诉讼请求，无法律依据，对其主张不予支持。
同时认为该案案由为所有权确认纠纷，现诉争房屋所有权人为陈某凤，秦某英与陈某就该案由起诉应向现诉争房屋产权人即陈某凤主张，吴某刚并非该案适格被告，故对秦某英和陈某对吴某刚的诉讼请求不予支持。判决驳回秦某英和陈某的全部诉讼请求。
陈某与秦某英不服上述判决，上诉于本院。本院判决驳回上诉，维持原判。
2020年3月12日，陈某凤将秦某英、陈某诉至西城法院，要求判令秦某英、陈某腾退涉案房屋并支付占有使用费，目前该案中止审理。
五、涉案房屋抵押的相关事实
2019年9月17日，吴某刚、齐某二、齐某一（保证人、甲方）、陈某凤（抵押人、丙方）与W银行北京分行（担保权人、丁方）签订最高额担保合同，约定为了确保陈某凤、H公司（以下简称H公司）与丁方主合同的履行，甲方自愿为主合同项下的债务提供最高额为300万元的连带保证责任，丙方愿意以其财产为主合同项下的债务提供最高额抵押担保。第四章抵押第10条约定，丙方自愿以《（房地产）抵押财产清单》约定财产为主合同项下全部债务提供最高额抵押担保。该财产清单中的抵押财产即为涉案房屋。
2019年9月27日，秦某英办理了涉案房屋注销异议登记。
2019年10月11日，陈某凤与W银行北京分行办理了涉案房屋抵押权登记手续。
法院于2020年9月17日向W银行北京分行发函询问其对秦某英要求陈某凤将涉案房屋登记至吴某刚名下的意见，W银行北京分行在《回函》中称其与陈某凤及H公司签订的《综合授信合同》及与陈某凤等人签订的《最高额担保合同》仍在履行中，尚未达到解除上述抵押物抵押担保的条件，不同意陈某凤将抵押物登记至吴某刚名下。
法院审理认为，综合案件查明情况及双方当事人在审理过程中的陈述，存在如下争议焦点，一、吴某刚和陈某凤是否存在恶意串通损害秦某英利益的情形；二、涉案房屋是否应予过户至吴某刚名下。法院对上述争议焦点逐项予以阐述：
一、吴某刚和陈某凤是否存在恶意串通损害秦某英利益的情形
恶意串通是指当事人为了谋取私利，主观上进行通谋、客观上共同实施损害他人利益的行为，恶意串通行为的构成要件包括主观要件和客观要件。主观要件为“恶意串通”，即当事人双方具有通过共同行为达到损害他人合法权益的目的。客观要件为恶意串通所实施的行为损害了他人合法权益。因恶意串通涉及行为人与相对人的主观心理状态，较难举证证明。
因此，对于恶意串通中明知的判断，应当适用事实推定，即在主观认知状态不够明确的情况下，根据一定的基础事实来确认当事人知道或应当知道。相应地，对恶意串通行为的认定，需要综合考量当事人的缔约目的、缔约过程、合同履行情况等因素，在此基础上加以综合判断。对恶意串通事实的证明标准，人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
针对吴某刚、陈某凤是否存在恶意串通损害秦某英利益的行为，法院将从以下几个方面进行分析阐述：
首先，从当事人之间的关系来看，秦某英和吴某刚之前有过长达22年的婚姻关系，二人离婚后，秦某英一直在涉案房屋居住至今，而吴某刚和陈某凤结婚至今也已达十年，却一直租房居住，且未有证据显示其对秦某英持续在涉案房屋居住持有异议。结合本案当事人之间曾经存在和现存的婚姻关系情况和各自居住情况，陈某凤应当知晓秦某英和吴某刚之间对涉案房屋的权属分配问题。
其次，从交易惯例及生活常理来看，陈某凤主张涉案房屋自取得产权起即系其与吴某刚的夫妻共同财产，按照常理，房产为夫妻共同生活中价值较高、地位较为重要的财产，夫妻在婚姻状况未发生变化的情况下进行婚内房产转移登记应当存在一定原由，但吴某刚及陈某凤在本案审理过程中均明确其二人间的转移登记具有无因性，属于夫妻之间自由处分财产的行为，明显有悖常理。
此外，陈某凤完成权属变更登记后将涉案房屋抵押给银行十年之久，而吴某刚和陈某凤均系该借款合同项下保证人，共同承担保证责任，上述房产抵押行为使得前述转移登记行为更加缺乏合理解释。
再次，从当事人是否知道或应当知道其行为会使得他人权益受损来看，吴某刚作为《离婚协议书》的签署方，确定无疑地知道其转移登记行为会使得秦某英权益受损，而陈某凤在缺乏其转移登记行为必要性的合理解释的情况下，其行为难称善意。需要说明的是，恶意串通行为共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方当事人作出某种意思表示，对方当事人明知实施该行为所达到的目的，而不表示反对并与之签订、履行合同。吴某刚的明显恶意和陈某凤的并非善意即属于上述共同目的之列。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。故对恶意串通的证明标准，《民诉法解释》规定需要达到排除合理怀疑的程度。
综合前述分析，法院认为对于吴某刚和陈某凤存在恶意串通损害事实的证明，已经达到了法律规定的人民法院确信该事实存在并排除合理怀疑的证明标准。故法院认定吴某刚和陈某凤存在恶意串通损害秦某英利益的行为。
二、涉案房屋是否应予过户至吴某刚名下
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。依前所述，吴某刚和陈某凤在签订《协议书》时具有恶意串通损害秦某英利益的行为，故秦某英主张吴某刚和陈某凤签订的《协议书》无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《协议书》属无效协议，故秦某英要求将涉案房屋自陈某凤名下恢复登记至吴某刚名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
关于抵押权人不同意涉案房屋变更登记至吴某刚名下的意见，法院认为，首先，法律虽然规定了抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。但前述法律规定仅涉及抵押人转让抵押物的情形，并不适用于因合同无效导致所有权发生恢复登记的情形。
其次，抵押物上的抵押权具有追及力，在所有权人变动时，抵押权依然附着于该物而存在，抵押物上的权利负担是否发生变化取决于抵押合同是否合法有效、新的所有权人是否可以豁免抵押权的追及力、或者新的所有权人能否涤除抵押物上的抵押权负担等，与所有权人的变动并无直接关系，故涉案房屋附着抵押权的情形并不影响本案中对于变更登记的诉讼请求的处理。
二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
裁判结果
一、吴某刚与陈某凤于2018年12月3日签订的《协议书》无效；二、陈某凤名下位于一号房屋重新登记至吴某刚个人名下。
房产律师靳双权点评
双方当事人争议焦点为：吴某刚与陈某凤于2018年12月3日签订的《协议》是否存在恶意串通损害秦某英利益的情形，并因此导致该《协议》无效。
涉案房屋来源于秦某英与吴某刚婚姻关系存续期间内的承租行为，双方在《离婚协议书》中就涉案房屋的居住权及取得产权后的所有权进行了分割。吴某刚称《离婚协议书》第三条中的“婚后”并非指代离婚后，而是指其与秦某英结婚后的财产约定，因双方婚后并未取得涉案房屋所有权，因此该条款未对涉案房屋的所有权进行分割。
对此，法院认为，离婚协议关于财产部分的约定，应系双方对离婚后的财产状况进行清理，从词义理解“如婚后”，应是对未来可能发生的情况进行的约定，而签订离婚协议时，双方不可能对已经发生在婚姻关系存续期间的情况进行附条件的预约，无论从《离婚协议书》应有之目的或是双方的本意看，吴某刚的该项主张均不能成立，法院对此不予采纳。
吴某刚与陈某凤婚后长达十余年的时间，秦某英一直居住于涉案房屋内，而其二人却租房居住，且未有证据显示其二人对秦某英持续居住于涉案房屋内持有异议，法院结合上述情况认定陈某凤应当知晓秦某英和吴某刚之间对涉案房屋的权属分配情况正确。吴某刚作为《离婚协议书》的签署方，确定无疑地知道其转移登记行为会损害秦某英利益，其主观具有明显恶意。陈某凤在应当知晓涉案房屋已存在权属分配的情况下，与吴某刚共同完成权属变更登记，并将涉案房屋抵押给银行十年之久，其利用涉案房屋作为抵押物进行融资的行为，已侵害了秦某英的利益。
陈某凤在庭审中称，因吴某刚年龄大不符合贷款条件，因此变更产权登记在自己名下，该项抗辩即使能够解释其在婚姻状况未发生变化的情况下进行婚内房产转移登记存在一定合理性，但亦不足以证明其与吴某刚转移产权登记行为系善意，该行为仍是以损害秦某英利益为目的之结果。综上，吴某刚和陈某凤存在恶意串通损害秦某英利益的行为，《协议》应属无效，陈某凤名下涉案房屋应恢复登记至吴某刚个人名下。
