北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某洁、齐某文向本院提出诉讼请求：1.确认北京市丰台区一号房屋归赵某洁、齐某文共同所有，赵某良、赵某珍、赵某瑰、赵某霞、赵某涛协助办理房屋过户登记手续；2.赵某良、赵某珍、赵某瑰、赵某霞、赵某涛承担本案诉讼费。
事实和理由：赵某洁与赵某良、赵某珍、赵某瑰、赵某霞、赵某涛系亲兄弟姐妹，母亲是赵母，父亲是赵父。赵某洁与齐某文系夫妻关系，二人婚后居住在齐某文单位分配的公有住房内。1992年，齐某文单位住房调整，将原丰台区W号调整为丰台区一号即本案诉争房屋。
1996年，齐某文单位对公有住房进行改革，赵某洁、齐某文有权购买本案诉争房屋，根据购房政策，赵某洁的父亲赵父（已退休）可以将其在单位的工龄进行折抵。赵某洁父母得知消息后，决定将赵父的工龄进行折抵以便赵某洁、齐某文能够以最优惠的价格购买诉争房屋。1997年赵父去世。1998年赵某洁、齐某文支付所有房屋价款后，按单位规定将房屋先登记在母亲赵母名下，至今该房屋一直由赵某洁、齐某文管理使用。2017年3月赵母去世。现赵某洁、齐某文与赵某良、赵某珍、赵某瑰、赵某霞、赵某涛就诉争房屋的归属产生争议，故起诉。
被告辩称
赵某良辩称，赵某洁、齐某文的请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。1.涉案房屋系赵母依据其与原产权单位签订的《房屋买卖契约》购买的房产，且在不动产登记中心登记，并领取了房屋产权证。根据规定，房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋所有权以不动产登记中心登记为准，该房屋登记在赵母名下，故赵某洁、齐某文在没有证据证明房屋所有权登记错误的情况下，不享有涉案房屋的所有权。该房屋所有权登记不存在被撤销或变更的情形，因此房屋所有权应以不动产登记中心登记作为唯一的标准。
2.涉案房屋是赵母在其丈夫赵父去世后单独购买的，房屋售价是在折算赵母夫妇50年的工龄后按照成本价确定，赵母在购买涉案房屋后办理了产权登记，取得了房屋所有权证，《房价计算表》、《房屋买卖契约》、房屋产权证中记载的购买人与产权人均为赵母，故涉案房屋的所有权人为赵母。
3.赵某洁、齐某文未提供任何证据证明其具有购买涉案房屋的资格，且无证据证明原产权单位确认其具备购房资格，无证据证明购房款系赵某洁、齐某文缴纳，涉案房屋的购买人和产权人均为赵母，是赵父、赵母夫妇根据单位福利政策所专属享有的福利购房，与赵某洁、齐某文无任何关联，无证据证明二人属于实际购房人。鉴于房屋的所有权人为赵母，即使存在赵某洁、齐某文代为缴纳购房款的情形，也仅仅表明是二人代赵母缴纳，根据相关法律规定，其二人享有的只是债权权利而非物权权利，不能因此认定其为房屋实际购买人。赵某洁、齐某文即使存在出资情形，该出资属于赠与或债权，不能直接创设物权属性，故其二人仅以出资为由主张涉案房屋系其所有，缺乏法律依据。
4.赵父在世时，赵某珍曾为父母对房屋进行装修，且实际装修款均由赵某珍承担，房屋装修后赵母夫妻二人曾在涉案房屋实际居住，对房屋享有实际所有权。5.涉案房屋并非由赵某洁、齐某文全权管理，其管理行为只是基于房屋实际产权人赵母的委托，并不能证明赵某洁、齐某文为涉案房屋的实际购买人。赵母实际居住使用房屋，亦曾亲自办理过供暖费等缴费手续。因赵母在购买涉案房屋后年事已高，在其晚年时习惯性将有关房产事宜委托给赵某洁办理，赵母曾出具授权委托书委托赵某洁全权办理西直门房产的登记事项可对此进行印证。
故涉案房屋购买人为赵母，产权登记人为赵母，计算房屋售价时折算了赵父与赵母的工龄，故涉案房屋应为赵母在丈夫赵父去世后单独购买的房产，房屋的实际购买人和产权人均为赵母，应驳回赵某洁、齐某文的诉讼请求。
赵某珍辩称，关于房屋归属，应该看产权证，产权证依据法律确定了所有权。本案的房屋归属通过四方面看，第一是房产证，第二是房屋买卖合同，第三是单位购房售房审批表，第四是出资记录，出资折算了工龄。我对房屋有实际投入和财产权利。任何人对房屋的占有、使用和管理不等于变更了房屋所有权。不同意赵某洁、齐某文的诉讼请求。
赵某霞辩称，涉案房屋是齐某文单位分给他的，是他们出的钱。当时赵某洁、齐某文经济有困难，就用了我父亲的工龄，实际就是赵某洁、齐某文的房子。现我同意赵某洁、齐某文的诉讼请求。
赵某涛辩称，同意赵某洁、齐某文的诉讼请求。涉案房屋是单位分给齐某文的，由原来的W号变成现在的诉争房屋。母亲去世后，我们都一致认为房子是赵某洁的。母亲只是名义上的房屋所有权人，而不是房屋的实际所有人。故我同意赵某洁、齐某文的诉讼请求，同意协助办理过户。
赵某瑰辩称，认可赵某涛说的情况。房产证没办下来时候父亲去世了，所以房屋产权登记在母亲名下。现我认可房屋属于赵某洁、齐某文，同意其二人的诉讼请求。
法院查明
赵父与赵母系夫妻关系，二人生育子女六人，由长及幼为赵某珍、赵某瑰、赵某霞、赵某良、赵某涛、赵某洁。赵某洁与齐某文系夫妻关系。赵父于1997年10月19日去世。
1992年2月，齐某文的单位将一号房屋分配给齐某文居住使用，由齐某文按月交纳承租房费。后房改，1998年3月26日，单位出具《申请购房职工及配偶情况证明》，写明一号房屋购房职工姓名齐某文，拟按成本价购房，经办人吴某慧。同年4月15日，赵某洁的单位亦在此证明上盖章确认。1998年4月24日，单位出具《申请购房职工及配偶情况证明》，写明一号房屋购房职工姓名赵父，经办人吴某慧。同年4月24日，赵母的单位亦在此证明上盖章确认。
1998年4月24日，单位出具《房价计算表》，写明一号房屋购房人赵母，夫妇工龄50年，成本价38642元，手续费213元，公共维修金1290元。2000年9月20日，单位与赵母签订《房屋买卖契约》，赵母以38578元的价格购买一号房屋。同年12月19日，赵母取得该房屋的所有权证。赵母于2017年3月15日去世。
庭审中，赵某洁、齐某文申请当年房改时的经办人吴某慧到庭作证。吴某慧到庭表示赵父原是该厂老职工，有30年工龄，但没分房子就退休了，按照政策不能购买福利房，赵某洁、齐某文是双职工有资格购买房屋，但工龄短，赵父夫妇工龄50年，赵某洁、齐某文是32年工龄，购房款差一万多元。按照当时的政策用谁的工龄房子就写在谁的名下，名字写的是赵父，使用人是齐某文。并表示其只负责填表，并不知道最终房屋出售给谁，并表示填了《申请购房职工及配偶情况证明》的人都有资格买房。
庭审中，赵某洁、齐某文表示1998年房改时，因工龄折合购房款，而赵父、赵母的工龄较长，购房款更为优惠，故使用赵父、赵母的工龄，但购房款由赵某洁、齐某文交纳并向本院提交1998年4月28日的收据（写明“收赵母购房款、缴款个人赵某洁、金额20145元）、齐某文工资条、银行付款凭证、缴款单等，表示赵某洁、齐某文支付一号房屋购房款20145元后，该房屋的购房款余款系自齐某文工资里每月扣缴。
赵某瑰、赵某霞、赵某涛认可上述证据，赵某良、赵某珍则表示上述证据恰证明房屋是出售给赵母的，而赵某洁、齐某文支付购房款是代赵母所交。赵某洁、齐某文向本院提交齐某兰（二人之女）与赵某良的录音及赵某良的微信聊天记录，欲证明赵某良曾认可一号房屋系由赵某洁、齐某文所有。赵某良表示双方曾协商将西城区的房屋与一号房屋一同解决，赵某良同意将一号房屋过户给赵某洁、齐某文的前提是由赵某良继承西城区的房屋，并非认可一号房屋原本就属于赵某洁、齐某文。
赵某洁、齐某文向本院提交装修协议，供暖协议书、供暖费收据、发票，电视公司发票、客户确认单，北京市房屋租赁合同及附件，借记卡账户历史明细清单，证明其二人一直实际使用一号房屋。赵某瑰、赵某霞、赵某涛认可上述证据，赵某良、赵某珍则表示使用房屋并不能证明拥有房屋的所有权。
裁判结果
驳回赵某洁、齐某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，一号房屋系赵母生前与售房单位签订《房屋买卖契约》并取得房屋所有权证，登记在赵母名下，该房屋应属赵母之财产。一号房屋虽原由齐某文承租，但在房改时，使用了赵父、赵母的工龄，售房单位与赵母签订《房屋买卖契约》，将房屋出售给赵母，房屋登记在赵母名下，现赵某洁、齐某文表示一号房屋系其二人出资，赵某良、赵某珍对此不予认可，且赵某洁、齐某文的出资行为亦无法产生对抗不动产所有权登记的法律效力，故对赵某洁、齐某文要求确认一号房屋由其二人所有并要求赵某良、赵某珍、赵某瑰、赵某霞、赵某涛协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，法院不予支持。
