北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
郑某刚、郑某夏向一审法院起诉请求：1．确认郑某明与郑某艳于2017年11月2日签署的《存量房屋买卖合同》无效；2．判决郑某涵、秦某丽协助将北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）变更至郑某艳名下。
郑某艳、郑某涵、秦某丽共同上诉请求：1．撤销一审法院判决书；2．请求发回重审或者依法改判驳回郑某刚、郑某夏的诉讼请求；3．诉讼费用由郑某刚、郑某夏承担。
事实与理由：一、一审法院认定事实错误。
（一）一审法院所认定的“涉案房屋使用郑某艳已去世配偶郑某鹏工龄购买”错误。就此事实，一审法院调取的证据：《军产住房出售协议书》（以下简称《出售协议书》）的全部档案材料，其中包括《出售协议书》《购买现住房申请书》、两张《出售直管公有住宅楼房职工情况调查表》《证明》，此档案材料均未显示出“涉案房屋购买时使用郑某鹏的工龄”的内容，包括工龄的长短、折价换算方式、所对应价值大小等内容。
法院认为郑某鹏生前与郑某艳共同居住于涉案房屋，该房屋的来源亦是郑某鹏曾就职的单位分配所得，郑某艳未在单位工作过，在单位保存的购房相关档案中，包括了对郑某鹏工龄的调查表，故而涉案房屋系使用郑某鹏工龄购买所得系主观推断，并无证据支撑。本事实的举证责任在郑某刚、郑某夏一方，如其无法举证证明该事实应承担举证不能的风险。
（二）法院认定的“涉案房屋应包含有郑某鹏遗产部分”错误。
（三）法院认定“郑某艳与郑某明之间存在恶意串通”错误。一审庭审中，郑某刚、郑某夏并未提交充足证据证明郑某艳与郑某明存在恶意串通，损害第三人利益的情形。郑某艳与郑某明系亲属关系，在购房款金额，交付时间方面不同于一般的交易过程都不应过分苛责。法院认定郑某艳与郑某明存在恶意串通纯属主观臆断，不符合审慎认定恶意串通，以排除合理怀疑为原则的立法趋势。
二、法院适用法律错误。
（一）法院认定的“涉案房屋应包含有郑某鹏遗产部分”系法律适用错误。涉案房屋系郑某艳于1998年10月21日与单位签订《出售协议书》，并于2017年取得涉案房屋的产权。法律有关夫妻共同财产的规定限于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产或夫妻有明确书面约定的范围。根据法律规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。郑某鹏在郑某艳签订购房协议及取得涉案房屋产权之前已去世，即便郑某刚、郑某夏能够举证证明涉案房屋购买时使用了郑某鹏的工龄，但因郑某鹏当时已经死亡，丧失民事权利能力，不能再行取得财产，更不存在基于夫妻关系与郑某艳共同共有房屋。
其次，对于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的问题，目前尚无法律、法规对该问题予以明确规定。基于以上分析，郑某鹏不可能享有涉案房屋份额，那么郑某鹏不论是共同共有还是按份共有均不具有事实基础及法律依据。
（二）郑某艳与郑某明不存在恶意串通，并且在郑某刚、郑某夏对涉案房屋不享有份额的情况下，不存在恶意串通损害第三人利益导致合同无效的前提条件。郑某鹏对房屋都不享有任何份额的情况下，其继承人对该房屋的份额更是无从谈起。那么，郑某艳与郑某明签订的购房合同损害他人利益、郑某艳与郑某明恶意串通等认定也是毫无依据。
（三）法院将财产性权益与物权混为一谈系适用法律错误。郑某艳、郑某涵、秦某丽在上一点中已经论述了郑某鹏对涉案房屋不享有份额，故郑某鹏继承人基于继承权也无法享有涉案房屋份额。法院认为购买涉案房屋使用了郑某鹏工龄，工龄属于财产性权益，故其他继承人对涉案房屋均享有一部分财产性权益，郑某艳与郑某明在明知此存在其他继承人的情形下签订的购房合同是损害第三人利益的合同，暂且不提涉案房屋是否使用了郑某鹏工龄，法官将财产性权益与物权混为一谈是此认定错误的关键。
《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》明确提出在被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利怎样分割，此问题应另行解决，使用工龄带来的财产性权益不应影响郑某艳与郑某明签订的购房合同的效力。
三、购房合同系郑某艳与郑某明真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。
郑某艳与郑某明均为完全民事行为能力人，出于真实意思表示签订购房合同，双方已经分别履行支付对价及办理了房屋过户登记义务。至于双方约定的购房款为多少，因双方系母子关系，不应苛求按照市场标准来衡量是否适当。郑某艳在此之后将购房款赠与郑某明，这是在签订购房合同之后产生的新的意思表示，该新的意思表示无法否定之前签订购房合同意思表示的真实性。
综上所述，郑某艳与郑某明签订的购房合同真实有效，郑某刚、郑某夏诉讼请求应予驳回。
被告辩称
郑某刚辩称，同意一审判决，不同意郑某艳、郑某涵、秦某丽的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审维持原判。事实和理由：1．涉案房屋系郑某鹏和郑某艳的共同财产，是郑某艳利用共同工龄购买，在未进行遗产分割的情况下，郑某艳无权自行处理，更无权低于市场价格出卖。2．郑某艳是限制民事行为能力人，郑某明在明知郑某艳患有老年痴呆的情况下恶意购买，属于恶意串通，损害他人利益。3．郑某明明知郑某艳的精神状态，郑某明自身表述可以看出其明知母亲的精神状态，郑某明依然购买，存在主观恶意。因此，本案合同属于无效合同。
郑某夏未发表答辩意见。
法院查明
郑某鹏、郑某艳夫妻育有三子，长子郑某明，次子郑某刚、三子郑某元，郑某明于2020年3月13日去世，郑某元于2019年7月26日去世，郑某鹏于1997年12月3日去世。秦某丽系郑某明之妻，二人育有一女郑某涵。郑某元于1999年1月26日离婚，离婚后没有再婚，育有独子郑某夏。郑某鹏去世后，未进行继承分割遗产。
1998年10月21日，郑某艳与售房单位单位签订《出售协议书》，约定，单位将坐落于北京市朝阳区一号住房壹套出售给郑某艳。
为查清案件情况，法院向单位出具调查令，调取1998年10月21日郑某艳签署的《出售协议书》中的附件《房价计算表》，单位向一审法院提供了涉案《出售协议书》全部档案材料，其中包括《出售协议书》《购买现住房申请书》、两张《出售直管公有住宅楼房职工情况调查表》《证明》。《购买现住房申请书》载明，申请人郑某艳为单位职工，在职实际工龄25．7年，配偶郑某鹏在职实际工龄41年。
经查，2017年11月10日，涉案房屋的房屋所有权由郑某艳转移登记至郑某明名下。
关于涉案房屋的来源，郑某刚、郑某夏述称，1998年房改购买了，当时是郑某艳付钱购买的，利用了双方的工龄、双方夫妻存续期间的存款购买了。郑某艳、郑某涵、秦某丽述称，1998年房改购买了，当时是秦某丽掏的房款，通过郑某艳购买的，据我们了解，郑某鹏的工龄已经用在郑某刚一家换房的时候使用的，不清楚在本案中是否使用了工龄。
关于郑某艳、郑某涵、秦某丽述称秦某丽支付涉案房屋的房款，郑某艳、郑某涵、秦某丽称，当时是现金汇款，但无法出示汇款记录。
2017年11月2日，出卖人郑某艳与买受人郑某明签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定所售房屋为涉案房屋，建筑面积为50．55平方米，房屋成交价为1060000元。
经查，2017年11月3日，郑某明通过银行转账50000元，业务类型为存量房监管交易资金存入。2018年4月25日，郑某明向郑某艳银行转账1010000元，交易摘要载明购房款。2018年4月27日，郑某艳向郑某明银行转账1010000元。郑某艳、郑某涵、秦某丽向法院提交《关于房产过户款》的声明，载明，我将北京市朝阳区一号通过买卖方式过户给我大儿子郑某明，《房屋买卖合同》中应支付房款1060000元，已付款。
我今后的生活还需要到大儿子郑某明陪伴照顾为我养老送终。我的1060000元房款赠与我大儿子，其他人不得有异议，特此声明。声明人处，有郑某艳签字、手印。并有证人签字。落款时间为2018年4月26日。
郑某艳、郑某涵、秦某丽申请证人出庭作证。
2018年应申请人郑某刚、郑某元申请，对郑某艳目前的民事行为能力进行鉴定。结果载明：被鉴定人郑某艳诊断为器质性精神障碍，受疾病影响，辨认能力受损，评定为限制民事行为能力。
指定郑某艳之孙女郑某涵为其在本案中的指定委托诉讼代理人。
法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
根据本案查明的事实，郑某鹏生前与郑某艳共同居住于涉案房屋，该房屋的来源亦是郑某鹏曾就职的单位分配所得，郑某艳未在单位工作过，在单位保存的购房相关档案中，包括了对郑某鹏工龄的调查表，上述事实足以证明涉案房屋虽由郑某艳购买并登记在其名下，但该房屋系使用郑某鹏、郑某艳的工龄购买，即在郑某鹏去世后，郑某艳享受了双方相应购买福利房的资格和优惠，据此，涉案房屋系属于根据职工工龄、职务、工资等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策优惠福利，该福利表现形式虽不同于一般财产，但是仍属于财产性权益。故在郑某鹏死亡后，郑某艳购买并登记为自己单独所有的房屋中应包含有郑某鹏遗产部分，在郑某鹏未进行遗产继承的情形下，郑某鹏的其他继承人对涉案房屋均享有一部分财产性权益。
郑某艳与郑某明对郑某鹏尚有其他继承人应属明知，其在未告知郑某鹏其他继承人即郑某刚、郑某元的前提下签订的房屋买卖合同显属损害了第三人利益的合同。关于郑某艳与郑某明之间是否存在恶意串通，法院认为，郑某明在向郑某艳支付1010000元房屋价款后的两日后，郑某艳即将该1010000元向郑某明返还，双方还在转回1010000元的前一天，找到见证人，签署了关于赠予房款的声明。
综合以上查明的事实，郑某明与郑某艳之间关于涉案房屋的交易显然与正常买卖房屋的过程不符，郑某明与郑某艳有较为明显的采取以买卖加上赠予的形式掩盖无偿转移房屋所有权的事实之行为，郑某艳与郑某明在明知该房屋存在其他法定继承人的情况下，该行为显属恶意串通损害第三人利益的行为，故郑某刚、郑某夏主张郑某艳与郑某明于2017年11月2日签订的《房屋买卖合同》无效有事实及法律依据，法院对此予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。郑某刚、郑某夏要求郑某明的法定继承人秦某丽、郑某涵协助将涉案房屋变更至郑某艳名下有事实及法律依据，法院予以支持。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
另，就郑某艳购买涉案房屋是否使用了郑某鹏和郑某艳的工龄的问题，本院与房屋单位进行核实，该公司房管员答复：包括涉案房屋在内的这批房改房的购房款，均是按照1450元每平米的统一成本价计算，出售总额和实际售价之间的差额，是考虑到郑某鹏和郑某艳双方的工龄、军队企业自身享有国家优惠及其他等因素进行了扣减，扣减后是实际售价；军队企业自身享有国家优惠占比不超过2%；其他因素记不清楚了，占比很少，其余是双方工龄；《出售协议书》中注明的所附房价计算表实际并没有。
郑某艳、郑某涵、秦某丽对本院核实情况的真实性认可，认为工龄不能直接转化为房屋份额，郑某艳获得涉案房屋时，郑某鹏已去世，其无法获得房屋份额，根据北京市高级人民法院的相关解答，房产分割应当另行解决。郑某刚对本院核实情况的真实性认可，认为涉案房屋是郑某艳用郑某鹏的工龄购买的，郑某艳不是单位的员工，郑某鹏是员工，所以应该是利用郑某鹏的工龄购买的。
裁判结果
一审判决
一、确认郑某艳与郑某明签订的《房屋买卖合同》无效；二、秦某丽、郑某涵于判决生效之日起十日内协助将涉案房屋转移登记至郑某艳名下。
二审判决
一、维持北京市朝阳区人民法院民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院民事判决第二项；
三、驳回郑某刚、郑某夏的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案争议焦点为：一、涉案房屋的财产权属；二、涉案《房屋买卖合同》的效力问题，涉案房屋应否变更登记回郑某艳名下。
关于争议焦点一，根据在案证据及法院核实情况，可以证明郑某艳在购买涉案房屋时，使用了郑某鹏与其双方的工龄，故法院对此认定正确。郑某艳、郑某涵、秦某丽主张法院认定涉案房屋使用郑某鹏工龄购买有误，依据不足，法院不予采信。
自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。根据已查明的事实，虽然购买涉案房屋使用了郑某鹏的工龄，但郑某鹏在郑某艳签订《出售协议书》及取得涉案房屋产权前已死亡，已丧失民事权利能力，不能再行取得涉案房屋的所有权；且购买涉案房屋使用郑某鹏的工龄优惠部分，仅为归属于郑某鹏的财产性权益，并不足以据此产生涉案房屋物权取得主体的认定基础，故不能以购买涉案房屋使用郑某鹏的工龄为由认定郑某鹏系涉案房屋的共有人。因此，涉案房屋所有权应归属于郑某艳，郑某艳作为涉案房屋所有权人，有权处分涉案房屋所有权.
关于争议焦点二，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
根据已查明的事实，郑某艳与郑某明于2017年11月签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给郑某明；2018年4月，郑某明向郑某艳支付剩余房款；两日后，郑某艳将郑某明支付的上述房款赠与郑某明。根据上述事实并结合出庭证人的证言可见，郑某艳的真实意思系将涉案房屋无偿赠与郑某明，故通过房屋买卖的方式将涉案房屋转让给郑某明，系郑某艳与郑某明之间虚伪的意思表示，
故根据上述法律规定，该双方之间签订的《房屋买卖合同》应属无效，法院该项认定结果正确，法院予以维持。郑某艳、郑某涵、秦某丽主张涉案《房屋买卖合同》合法有效，缺乏依据，法院不予采纳。
根据前述认定，郑某艳为涉案房屋的所有权人，其有权处分涉案房屋所有权，有权将涉案房屋赠与郑某明，且涉案房屋变更登记至郑某明名下，故该赠与行为已完成。根据法院前述认定，虽然涉案房屋中包含郑某鹏的财产性权益，但郑某艳将涉案房屋赠与郑某明系郑某艳对其所享有的所有权进行处分的行为，并未损害其他继承人的利益。郑某刚、郑某夏一方主张郑某艳签订涉案《房屋买卖合同》时已是限制民事行为能力人，但并未充分举证予以证明，法院对此难以采信。
据此，虽然郑某艳与郑某明之间的房屋买卖合同无效，但该项虚伪民事法律行为所隐藏的赠与行为并不违反法律规定，应属合法有效，且赠与行为已完成，故郑某刚、郑某夏主张应将涉案房屋变更登记回郑某艳名下，于法无据，法院不予支持。
另，因郑某艳赠与郑某明的涉案房屋中包含郑某鹏的财产性权益，且郑某明无偿接受涉案房屋，故对于郑某鹏的财产性权益对应的财产价值部分，其他继承人可向郑某艳或郑某明另行予以主张。
