北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某慈上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回赵某洋、迟某芬的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由赵某洋、迟某芬负担。
事实和理由：1．涉案《存量房买卖合同》依法成立并生效；2．现无证据证明赵某洋、迟某芬、赵某鹏关于涉案房屋买卖系虚假的主张；3．赵某洋、迟某芬、赵某鹏恶意串通、虚假诉讼。
被告辩称
赵某洋、迟某芬辩称，同意一审判决，不同意孙某慈的上诉请求。签订涉案房屋买卖合同目的是以赵某鹏名义获取公积金贷款，双方没有真实的房屋买卖意思表示。涉案房屋买卖合同并没有实际履行。赵某洋、迟某芬并非虚假诉讼，本案系双方真实纠纷。
赵某鹏辩称，同意一审判决，不同意孙某慈的上诉请求。赵某鹏为帮助取得公积金贷款才签订的涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同并未实际履行，不存在付款交付行为。赵某鹏和孙某慈也没有支付房款还公积金贷款的能力。孙某慈主张的首付款50万元支付方式与一审主张的明显不同。
法院查明
赵某洋、迟某芬向一审法院起诉请求：1．确认赵某洋与赵某鹏于2015年5月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．判令赵某鹏、孙某慈协助赵某洋将北京市东城区一号房屋（即涉案房屋）的所有权恢复登记至其名下；3．诉讼费由赵某鹏、孙某慈承担。
一审法院认定事实：赵某洋、迟某芬原系夫妻关系，赵某鹏系二人之子。赵某鹏与孙某慈系夫妻关系。北京市东城区一号房屋原系登记在赵某洋名下的房产。2013年5月14日迟某芬与Y银行签订《最高额担保个人借款合同》，迟某芬向该银行借款150万元，赵某洋作为担保人同意以上述房屋提供担保。
2015年4月7日孙某慈之母孙母向迟某芬转款15万元。双方均认可后涉案房屋解除了抵押。
2015年5月12日赵某洋与赵某鹏签订了《存量房屋买卖合同》，约定赵某洋将上述房屋卖给赵某鹏，成交价格为130万元，赵某鹏向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为80万元。合同中针对具体付款方式及期限、房屋交付、违约责任、税费负担等相关内容均未作约定，且附件均为空白。2015年5月13日上述房屋登记在赵某鹏名下。赵某鹏办理公积金贷款时，房屋评估总值为357．93万元。2015年6月11日赵某鹏、孙某慈与银行、北京市住房贷款担保中心签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，借款数额为80万元，借款期限为20年。
同日赵某洋收到上述公积金贷款80万元。2015年7月11日起至今，每月的11日赵某鹏的公积金还款账户自动还款3980元，2017年9月5日、2020年8月19日、2020年10月13日、2020年10月16日、2020年11月17日、2020年12月16日迟某芬曾向该账户分别汇款4000元，2019年6月20日、2019年10月26日、2020年3月6日、2020年6月9日、2020年7月12日赵某鹏其他账户曾向该账户分别汇款4000元。
2018年11月15日迟某芬账户向赵某鹏账户转款83403元、2019年2月22日转账11万元、2019年6月6日转账23000元；2019年6月6日迟某芬向孙某慈转账6000元；赵某鹏上述账户曾向迟某芬上述账户多次转款合计48100元。2018年11月15日迟某芬上述账户向赵某鹏账户转款2万元。2021年4月12日赵某洋向赵某鹏转款665000元用于偿还公积金剩余贷款。2021年4月15日北京住房公积金管理中心出具住房公积金贷款还清全部贷款证明。
孙某慈公积金账户共提取金额为145387．02元。迟某芬表示2019年3月起孙某慈的公积金卡在其手中，赵某鹏、孙某慈让其用里面的钱偿还公积金贷款，其曾将其中的1万元转给孙某慈用于孙某慈旅游。
赵某洋提交了2015年6月17日、2015年10月14日、2016年1月31日、2016年6月23日、2016年8月13日、2017年1月14日交纳涉案房屋电费的发票，并提交了2018年11月4日、2019年11月8日、2020年11月17日交纳涉案房屋供暖费的明细表及发票。
2017年3月赵某鹏与北京M公司签订《资产管理服务合同》，约定赵某鹏将涉案房屋委托该公司进行管理运营，管理期间自2017年3月22日至2022年8月28日，预期合理收益为7650元，此后每年递增3％。赵某鹏收款账户为。
另赵某鹏、孙某慈于2013年2月8日登记结婚，未生育子女。婚后双方因生活琐事产生矛盾，2020年10月10日孙某慈提起的离婚诉讼，其要求离婚并分割夫妻共同财产北京市东城区一号房屋。法院判决驳回孙某慈的诉讼请求。后双方均未上诉，上述判决已生效。2020年10月14日赵某洋、迟某芬登记离婚。
孙某慈称二人结婚时收到礼金22万元，在赵某鹏处，赵某鹏将上述礼金给了赵某洋、迟某芬；赵某鹏称不清楚礼金具体数额，但礼金均在孙某慈之母孙母处，孙母转款的15万元即系礼金。双方针对各自陈述情况均未提交证据。
赵某洋、迟某芬主张房屋虽过户但合同并未实际履行，购房款50万元并未给付且房屋未实际交付，仍由赵某洋、迟某芬居住，后于2017年3月以赵某鹏的名义出租，租金一部分用于消费，一部分与迟某芬有经济往来，赵某洋、迟某芬一直偿还公积金贷款并支付房屋相关费用；
赵某鹏认可赵某洋、迟某芬所述；孙某慈表示购房款50万元已用孙母转款的15万元、礼金22万元及其公积金14．5万元付清，房屋一直由赵某洋、迟某芬及赵某鹏、孙某慈居住至出租前，出租后赵某鹏如何处分租金，其不清楚，但不承认赵某洋、迟某芬偿还公积金。
针对赵某鹏、孙某慈的收入状况，赵某洋、迟某芬表示赵某鹏原来每月3000余元，两年前涨到每月4000余元，孙某慈的收入不了解；赵某鹏认可赵某洋、迟某芬所述的收入状况，孙某慈的收入每月也是3000余元；孙某慈表示双方婚后收入各自分开使用，不清楚赵某鹏的收入状况，其自己每月收入5000余元。
法院认为，民事法律行为应当以当事人意思表示真实为要件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据查明的事实，赵某洋与赵某鹏虽签订了《存量房屋买卖合同》，但合同中针对具体付款方式及期限、房屋交付、违约责任、税费负担等相关内容均未作约定，且合同约定的成交价格远远低于房屋的实际价值，未有充分证据证实赵某鹏、孙某慈给付了购房款50万元，也未有充分证据证实赵某鹏、孙某慈偿还了全部公积金贷款，另外再结合迟某芬曾以涉案房屋抵押向Y银行贷款150万元及双方均认可上述房屋买卖合同系在上述贷款无法如期偿还的背景下签订等情况可以认定，赵某洋与赵某鹏签订的《存量房屋买卖合同》系双方为帮助迟某芬处理债务纠纷而签订，目的是在于以赵某鹏名义取得公积金贷款用于偿还债务，而非基于买卖涉案房屋的真实意思而订立，内容也不符合一般买卖合同的合理交易习惯。
双方均无与对方订立房屋买卖合同的真实意思表示。赵某洋、迟某芬认为双方的交易行为仅是为了获得公积金贷款，没有买卖房屋的真实意思表示，是虚假的房屋买卖，故《存量房屋买卖合同》应属于无效合同的主张，法院予以支持。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，因此赵某洋、迟某芬要求赵某鹏、孙某慈协助赵某洋将涉案房屋的所有权恢复登记至其名下的诉讼请求，法院亦予以支持。
孙某慈认为其母出资的15万元、礼金22万元及其公积金14．5万元已将约定的购房款50万元付清，且其认为公积金贷款并非赵某洋、迟某芬偿还，但其自认其母出资的15万元用于赵某洋、迟某芬办理农业银行的解押，未有证据表明上述款项系用于支付购房款的一部分；针对礼金22万元孙某慈虽提供了一份手写的礼金清单一份，但仅凭该清单无法确定礼金的数额是否真实及最终归属；
孙某慈名下的公积金卡虽交由迟某芬掌管，但未有证据证实双方曾约定卡内款项用于支付购房款，另关于公积金贷款的偿还问题，通过双方陈述及还款账户显示，双方均不同程度的参与了公积金贷款的偿还，但上述行为均并非基于真实的房屋买卖合同关系，而是基于家庭亲属关系对迟某芬债务问题的协助，因此法院对孙某慈的抗辩意见，不予采信。
本院二审期间，孙某慈提交：赵某鹏、孙某慈、迟某芬、赵某鹏表姐等人微信聊天记录、赵某鹏现金日记账、银行卡挂失客户通知书、领卡单、账户交易明细、银行短信、民事起诉状、孙某慈出入境记录、聊天记录等证据，共同拟证明迟某芬、赵某洋存在虚假陈述、虚假诉讼。
对此，赵某洋、迟某芬的质证意见为，赵某鹏和孙某慈之间的微信聊天记录，迟某芬与赵某洋未参与，且双方约定不能对抗赵某洋和迟某芬，上述聊天记录也与涉案合同是否实际履行无关，不认可上述微信聊天记录的真实性、关联性、合法性和证明目的，认可民事起诉状的真实性、关联性、合法性，不认可证明目的，不认可孙某慈出入境记录、聊天记录等证据的真实性、关联性、合法性和证明目的。赵某鹏的质证意见为，认可民事起诉状的真实性，不认可关联性和证明目的，不认可上述其他证据的真实性、关联性、合法性和证明目的。
赵某洋、迟某芬提交：银行流水拟证明，迟某芬2015年4月8日向银行还款1304634．78元及上述款项来源和资金流向。对此，孙某慈的质证意见为，认可银行业务凭证的真实性，不认可上述银行流水的真实性、合法性、关联性和证明目的。赵某鹏的质证意见为：认可上述证据。
赵某鹏提交：孙某慈与赵某鹏2015年8月、2016年7月、2017年8月、2020年1月等微信聊天记录，拟证明孙某慈、赵某鹏经济紧张，二人持续接受迟某芬的经济帮助，不存在用公积金支付房款的行为，不认可孙某慈所提交新证据的证明目的。对此，孙某慈的质证意见为，无法确认2015年8月、2016年7月微信聊天记录真实性、不认可关联性和证明目的，认可2017年8月和2020年1月微信聊天记录的真实性，不认可关联性和证明目的。赵某洋、迟某芬的质证意见为，无法确认上述证据的真实性。
裁判结果
一、确认赵某洋与赵某鹏于2015年5月12日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、判决生效之日起七日内赵某鹏、孙某慈协助赵某洋将北京市东城区一号房屋的所有权恢复登记至赵某洋名下。
房产律师靳双权点评
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。所谓虚伪意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋作出与真意不一致的意思表示。其特征在于，行为人与相对人都非常清楚地知道，自己所表示的意思并不是双方的真实意思表示，民事法律行为本身欠缺效果意思，双方均不希望此行为能够真正发生法律上的效力。
对于双方当事人均以虚假的意思表示订立房屋买卖合同的判断，一般应当考虑的要件事实为：双方关系、缔约目的、合同内容、合同是否实际履行及双方陈述的合理性。在证据认定上，应当综合全案证据，根据证据间的关联性，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定，任何因素都不宜单独作为认定事实的依据。
本案中，根据查明的事实，赵某洋与赵某鹏系父子关系，现并无充分证据证明赵某鹏、孙某慈曾向赵某洋支付相应购房款，结合赵某洋夫妇亦曾参与涉案房屋还贷，赵某洋还提供了缔约后多次支付涉案房屋电费及供暖费的凭证等情况，法院认为赵某洋、迟某芬、赵某鹏等人关于缔约目的的陈述较为合理，判决认定赵某洋与赵某鹏并无订立房屋买卖合同的真实意思表示，进而认定该合同无效，并判令赵某鹏、孙某慈将该房屋恢复登记至赵某洋名下，无明显不当。
