北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某森向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认2016年1月5日刘某英与刘某鹏签订的关于北京市西城区一号房屋的赠与合同无效；2.判令位于北京市西城区一号房屋恢复登记至原登记人刘某英名下；3.依法判令刘某英与刘某鹏承担本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、诉讼财产保全保险费）。
事实和理由：赵某森与刘某英原系夫妻关系，二人于1996年3月18日登记结婚，于2017年5月25日离婚。位于北京市西城区一号房屋（以下简称案涉房屋）原系二人夫妻共同财产，刘某英在赵某森不知情的情况下擅自于2016年1月5日与刘某鹏签订《赠与合同》，以赠与的形式将案涉房屋过户给刘某鹏，并办理产权登记。赵某森认为案涉房屋虽然登记在刘某英名下，但系夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产购买，应属夫妻共同财产，刘某英与刘某鹏恶意串通，在刘某英与赵某森离婚期间赠与房屋，该行为损害了赵某森的权益，该赠与合同应属无效。赵某森据此诉至法院。
被告辩称
被告刘某鹏辩称，不同意赵某森的全部诉讼请求。涉案房屋原系平房拆迁所得，原拆迁人是刘某鹏和刘某英的姐姐刘某露。经家庭内部协商，由刘某英代替刘某露签署安置协议，成为名义上的公房承租人，但是公房承租租金和费用都是其父亲刘某刚缴纳的。案涉房屋是刘某英婚前承租公房。2002年父亲刘某刚召开家庭会议，明确涉案房屋归刘某露使用，刘某鹏由刘某露照顾，当时的房屋价格10万元由刘某露照顾刘某鹏使用，之前的租金4万元也是刘某露承担的，家庭成员均表示同意，刘某英也签字认可。
1996年4月25日，刘某英与赵某森结婚。2007年，刘某英签了房改房协议，使用了刘某刚的工龄，由刘某刚拿着现金缴纳的成本价购房的房款，取得了权属证明，案涉房屋产权登记在刘某英名下。所以，刘某鹏提出，涉案房屋虽在婚姻关系期间取得，应属刘某英的个人财产。刘某英与刘某鹏签署的赠与合同，符合家庭内部财产协议安排，并无恶意串通的情形，是合法有效的，不存在损害赵某森的利益。
被告刘某英辩称，刘某鹏系刘某英的兄长，系智力残疾。涉案房屋原系平房拆迁所得，刘某英签署安置协议，系公房承租人。1996年4月25日，刘某英与赵某森结婚。案涉房屋是刘某英婚前承租公房。2007年，刘某英购买案涉房屋，使用自己的工龄，用夫妻共同工资支付购房款，房款支付和房产证都是刘某英和父亲刘某刚一起办理的，购房发票及税票、房产证由父亲刘某刚和姐姐刘某露保管，案涉房屋一直出租，租金由父亲刘某刚收取。刘某英就把房子赠与刘某鹏，为了防止赵某森在离婚诉讼中分割案涉房屋，希望将案涉房屋留给刘某英和兄妹。
刘某英庭审中陈述，其认可案涉房屋系夫妻共同财产，但其与赵某森关系恶化，刘某英自行决定将名下案涉房屋赠与给其兄刘某鹏。刘某英提出其是真心将房产赠给其兄刘某鹏，不存在恶意串通的情形，不同意赵某森的诉讼请求，要求确认涉案房屋归刘某鹏所有。
法院查明
赵某森与刘某英于1996年4月25日登记结婚，于2017年5月25日经法院判决解除婚姻关系。刘某刚系刘某露，刘某鹏、刘某英之父。刘某鹏系一级精神残疾，2009年12月1日领取《残疾人证》。刘某露系刘某鹏之姐，刘某鹏系刘某英之兄，刘某露与刘某鹏共同居住。为刘某鹏的监护人。
庭审中，刘某鹏出具1994年5月29日的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》载明，拆迁人（甲方）Q银行，被拆迁人（乙方）刘某刚、刘某露，正式户口五人，应安置人口五人（包括刘某英），直接安置房屋两套。协议尾部由刘某刚、刘某露签名。
1994年5月31日，刘某露书写材料载明：原承租人刘某露现自愿将宣武区房间转让给刘某英。庭审中，刘某露提出，因其承租公房会影响本人单位分房，为保存家庭财产，其同意由刘某英代为承租自己名下的公房。刘某英对此不予认可，提出公房系其本人承租。
庭审中，刘某鹏出具2002年2月16日的《家庭成员会议纪要》载明，案涉房屋由刘某露居住，刘某鹏患有精神分裂症，刘某露为刘某鹏监护人，案涉房屋作价10万元，2002年前交房租取暖费4万元，2001年12月底后房租和取暖费由刘某露自己负责，刘某英代交，其10万元作为监护人为刘某鹏看病花费，刘某露在依法履行监护人义务。刘某露和刘某英在尾部签名确认同意。
2007年1月29日，刘某英作（买方、乙方）与T公司（卖方、甲方）签署《公有住宅楼房买卖合同》，约定乙方自愿购买现承租的甲方公有住宅楼房，乙方应向甲方支付的购买房屋实际房价款计46653.24元；庭审中，刘某鹏出具2007年1月29日的购房款《收据》载明，刘某英交来2001价房改购房款47913.40元，该收据加盖T公司财务专用章，并由交款人刘某英签名。
2009年3月，刘某英作为案涉房屋公房承租人，申请成本价购房，并于取得案涉房屋所有权证书，《单位出售公有住宅楼房房价计算表》载明，购房人刘某英，工龄小计女方10年，男方工龄0年，成本价购房款46653.24元。
2016年1月5日，刘某鹏与刘某英签署《赠与合同》，载明案涉房屋系刘某英单独所有，刘某英自愿将案涉房屋赠与刘某鹏，作为刘某鹏个人所有。刘某鹏同意接受案涉房屋的赠与。2016年4月刘某鹏与刘某英亲自到场，办理房屋过户申请手续，刘某鹏本人签署房屋过户材料，并确认接受赠与的事实。此后，案涉房屋产权过户至刘某鹏名下，取得房屋产权证。
庭审中，刘某鹏出具购房发票原件以及公房租赁租金交纳凭证原件，证明案涉房屋租金以及购房款系刘某刚和刘某露支付，该房屋实际产权人并非刘某英。刘某英对房屋租金交纳事实不持异议，但提出购房款系其与赵某森工资提取现金支付，因其父亲与其一同去办理购房，所以购房款发票原件由其父亲保管。赵某森也认可案涉房屋购房款系夫妻工资提取现金支付。
裁判结果
驳回原告赵某森的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
关于案涉房屋所有权归属的认定，庭审查明，案涉房屋系刘某英婚前承租公房，在婚姻存续期间通过成本价购房取得房屋所有权，房屋登记在刘某英名下；但庭审中刘某鹏提交的《家庭成员会议纪要》记载，该协议签署于2002年，赵某森和刘某英婚姻关系成立之后，刘某英签名认可承租公房交由刘某露居住使用，并由刘某英代刘某露交纳房屋租金，租赁公房作价10万元，用于刘某鹏看病花费，由刘某露在依法履行监护人义务。
结合纪要记载上述内容以及1994年刘某露将拆迁安置的承租公房转让给刘某英可以确认，刘某英认可出让该公房租赁、管理和使用的权利，该承租公房的使用以及房屋价值，经家庭成员协商同意，用于刘某鹏疾病治疗和生活支出。庭审亦查明，刘某英以公房承租人身份，于2009年以成本价购房购买案涉房屋，庭审中赵某森与刘某英均陈述购房款系其夫妻工资以现金方式支付，但该房屋购房发票原件由其父亲刘某刚保有。结合前述查明事实，案涉公房名义上由刘某英承租，但由刘某刚管理和使用，庭审中各方对购房款实际支付的事实陈述不一致，但结合民诉证据规则，当事人对己有利的陈述需要结合证据予以佐证，结合刘某刚保有购房发票和税费票证原件的事实，以及刘某英在与赵某森离婚诉讼中亦认可，案涉房屋仅是登记在其名下，实际应属为刘某鹏所有的事实。
赵某森亦未提交证据就房屋购房款系其支付的事实举证证明。据此，法院对刘某英与赵某森陈述案涉房屋购房款系双方工资支付的陈述意见不予认可。由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。案涉房屋不属于赵某森与刘某英的夫妻共同财产。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。前述查明，案涉房屋虽系刘某英父亲刘某刚，在赵某森与刘某英结婚后实际支付购房款购买，但刘某刚曾在《家庭成员会议纪要》中明确，案涉房屋价值用于刘某鹏治病和生活使用，并无将案涉房屋赠与赵某森与刘某英夫妻共同财产的意思表示。
综上所述，法院认为赵某森对案涉房屋不享有所有权。据此，刘某英与刘某鹏签订的《赠与合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无恶意串通损害赵某森合法权益的情形，应为有效合同，双方当事人已经按合同约定行使权利、履行义务，该合同已经履行完毕。故，法院认为赵某森的要求确认《赠与合同》无效以及恢复案涉房屋所有权登记于刘某英名下的诉讼请求，无事实及法律依据，法院对其诉讼请求不予支持。
关于刘某鹏的行为能力认定一节，庭审查明刘某鹏虽系精神残疾，但其本人亲自签署《赠与协议》以及房屋产权变更材料，并亲自到行政机关办理过户手续，其接受案涉房屋赠与的意思表示真实，且其接受赠与的行为系可独立实施纯获利益的民事法律行为，应属合法有效。
