北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告朱某鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认赵某丽与被告周某贤之间的房屋买卖合同无效；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
事实及理由：原告的父亲为朱某东，母亲为赵某丽。在1986年，朱某东、赵某丽获得并入住丰台区一号房屋，此房系S号拆迁分得的房屋。2009年朱某东、赵某丽由房管局处购买此房屋，取得所有权。原告父亲朱某东于2010年2月去世，去世前没有留下关于此房的遗嘱。原告母亲赵某丽于2012年12月30日去世。
在2011年，被告朱某霞与赵某丽将丰台区一号房屋以买卖名义过户到被告周某贤的名下。朱某东、赵某丽育有四个女儿：朱某鹏、朱某菲、朱某超、朱某霞，被告周某贤系朱某霞之子。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告辩称
被告周某贤、朱某霞辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋系赵某丽独自所有，于2011年9月19日卖给周某贤，她的出卖行为系有权处分，父亲朱某东于2011年1月23日去世，因其名下有两套房屋，故其本人在生前从未提出其他权利；合同签的32万房款，但周某贤实际给了1000块钱，这是赵某丽的真实意思表示，涉案房屋是周某贤的合法所得；
原告朱某鹏无权起诉本案的合同纠纷，不符合法定的起诉条件；根据法律规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告起诉已过诉讼时效；诉讼费应由原告承担。
被告朱某超辩称：认可原告的诉讼请求，涉案房屋是我父母买的，用我父亲42年工龄，我母亲9年工龄，我去办理的手续，不到7万块买的，房款是我爸妈出的，父母这边基本都是我在照顾，一直到去世，朱某鹏夫妇也照顾了一些。我母亲是文盲，父母也都有病，母亲失明，我姐带我妈去调理，后来聋了。如果房屋卖给周某贤，是不可能的，我父亲在养老院去世，当时都去了医院，母亲在家去世的，即涉案房屋系夫妻共同财产，我母亲也不能一个人处理。
被告朱某菲辩称：我没意见，我听法院的。这个买卖合同以我理解，当时拆迁给了两套房，我和朱某超分了一套，我俩共有，我后来因为生孩子把户口迁出来了，后来我就不要了，分给朱某霞和母亲的那一套，我妈说那就把涉案房子给周某贤。我就认为我母亲的意思是那房屋给周某贤，我认为合同是母亲的真实意思表示。签合同的事情我不知道，公证完了才知道。
法院查明
赵某丽与朱某东系夫妻，二人婚后育有四女，分别是朱某鹏、朱某超、朱某菲、朱某霞，朱某霞婚后育有一子周某贤。朱某东于2011年1月23日去世，赵某丽于2012年12月30日去世，朱某东与赵某丽父母均先于其去世。2005年10月18日，赵某丽（购房人，乙方）以其个人名义与北京市丰台区房屋经营管理服务中心（售房单位，甲方）签订《房改出售直管公有住宅楼房协议书》，约定：甲方将坐落在丰台区一号两居室壹套，经计算实际成交价为33570元；甲方根据有关规定，给予乙方工龄折扣，现住房折扣、并对旧楼给予成新折扣；乙方成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
2005年11月30日，赵某丽取得房屋产权证书，并将坐落于北京市丰台区一号房屋（以下简称“一号房屋”）登记在其名下。2011年9月19日，赵某丽（出卖人）与周某贤（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为楼房，该房屋性质为已购公有住房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为321163．7元；合同附件五为《存量房交易结算资金自行划转声明》，载明赵某丽与周某贤双方协商决定自行划转交易结算资金，均为本人亲自办理转移登记手续。合同尾部有出卖人赵某丽签字，买受人处有周某贤签字。
同日，赵某丽将一号房屋转移登记至周某贤名下，载明由周某贤单独所有，当日周某贤缴纳房屋买卖契税3211．64元、房屋登记费1032元。后原被告因对赵某丽与周某贤签订的房屋买卖合同效力产生争议，故诉至法院。
审理中，经询问，双方均认可购买一号房屋用了赵某丽与朱某东的工龄，也是二人出的购房款，朱某鹏、朱某超均认为涉案房屋系父母的夫妻共同财产，朱某霞认为房屋是赵某丽的个人财产，朱某菲表示不清楚归属，因为拆迁太早了。
审理中，关于房屋买卖合同上的签字，朱某霞、周某贤均表示系赵某丽本人书写，房产中心有录像，原告不认可其陈述，并表示房产中心没有录像，朱某超与朱某菲均表示赵某丽是文盲，不会写字。关于购房款的支付，朱某霞及周某贤均表示周某贤仅向赵某丽给付1000元购房款，其认为合同中约定的32万多元的房款系赵某丽的真实意思表示，但因为赵某丽知道周某贤没钱，所以只要求周某贤给1000块钱，就把房子卖给周某贤了，并表示1000元房款直接就给了赵某丽，也没写收条。对于以上陈述，双方当事人均未提交证据。
关于诉讼时效问题，朱某霞表示买卖合同是2011年9月签完的后告知了周某鹏，原告朱某鹏表示不认可，其是2018年5月与被告朱某霞吵架才知道卖房这件事情，故提起此次诉讼，朱某超对朱某霞所述也不认可，是接到法院关于此次诉讼的通知才知道房屋卖给周某贤了，朱某菲表示已经不记得了。
裁判结果
确认赵某丽与被告周某贤于签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为赵某丽与被告周某贤签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是否有效以及原告朱某鹏的起诉是否已经超过诉讼时效。结合查明事实及当事人陈述，一号房屋系赵某丽与朱某东婚姻关系存续期间以成本价购买，使用了双方工龄且购房款由其夫妻二人支付，虽登记在赵某丽一人名下，但依据相关法律规定应认定为夫妻共同财产。2011年1月23日朱某东因病死亡后，未对其所占涉案房屋份额进行分割继承。
2011年9月19日，赵某丽以其个人名义与朱某霞之子周某贤签订房屋买卖合同，将一号房屋以约定的321163．70元的价格卖给周某贤并办理了房屋转移登记。但庭审中，朱某霞及周某贤自认其实际仅支付了1000元的购房款。法院认为，赵某丽与被告周某贤虽于2011年9月19日签订了房屋买卖合同，双方就房屋买卖的事实作了相关约定，但双方在房屋交付、违约责任及权属登记等重要事项上均未作出明确约定；关于周某贤自认的其向赵某丽仅支付1000元购房款的事实，虽无收条予以证明，但法院认为，无论是否支付该1000元，均不仅远低于合同约定的购房金额，甚至低于2005年赵某丽夫妇购买涉案房屋的价格，明显属于以不合理的低价转让出卖标的物的行为；
此外，赵某丽在其丈夫朱某东去世后以其个人名义对涉案房屋所有权进行处分，以出卖方式将房屋转移登记至周某贤名下，实质上剥夺了朱某东其他继承人即本案原告朱某鹏、被告朱某菲、朱某霞、朱某超的继承利益，系对其利益的损害。故，结合赵某丽与周某贤签订的房屋买卖合同内容、购房款支付、剥夺其他当事人继承利益等情形，可以判断双方签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》并非双方真实的意思表示，双方的行为属于以虚构房屋买卖的事实掩盖真意，以将房屋转移登记至被告周某贤名下，将房屋归周某贤个人所有。
该行为既不符合民事法律行为应当意思表示真实的必要条件，也存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应属无效。关于诉讼时效的问题，依据相关法律规定可知，诉讼时效仅适用于对债权请求权的抗辩，确认合同无效的诉讼请求系形成权之诉，不适用诉讼时效的规定。故对于朱某霞、周某贤主张一号房屋系赵某丽个人所有、房屋买卖合同系双方真实意思表示、原告朱某鹏的起诉已超过诉讼时效的答辩，均无事实与法律依据，法院均不予采信。
