北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某丽向一审法院起诉请求：1.判令解除赵某丽与赵某鹏、贾某珊于2017年3月达成的借名买房协议（购买河北省一号房屋，以下简称涉案房屋）；2.判令解除赵某鹏、贾某珊与第三人Q公司于2017年3月14日订立的涉案房屋买卖合同；3.判令赵某鹏、贾某珊、Q公司共同向赵某丽返还已付款项327504.85元；4.判令赵某鹏、贾某珊、Q公司共同向赵某丽赔偿房屋增值利益566134元；5.判令赵某鹏、贾某珊、Q公司共同向赵某丽支付利息损失。
赵某丽上诉请求：撤销一审判决第四项，改判赵某鹏、贾某珊赔偿赵某丽房屋增值利益566134元和鉴定费8500元；解除赵某鹏、贾某珊与Q公司于2017年3月达成的借名买房合同，并依据最终的裁判结果判定诉讼费承担人。
事实和理由：一、一审法院对部分主要事实和争议焦点没有进行实体审理，部分事实没有查清。Q公司对于借名买房的事实是明确知晓的，赵某丽在初次看房时就已询问过售楼处购房和贷款事宜，并告知借名买房的意向。二、一审判决自相矛盾，未达到结果公正。通过本案的房地产估价报告等证据，一审法院已经查明房屋增值利益。一审法院在不查明购房真实过程的情况下，执意认定此案为两个法律关系，并明确告知赵某丽本案仅审理赵某丽与赵某鹏之间的合同，其他事宜不在本案解决范围。
但一审判决却在已查清双方为借名买房关系、房屋升值真实存在的情况下，判决解除合同后却考虑银行贷款情况为由未对赵某丽合理诉求给予支持，自相矛盾。
被告辩称
赵某鹏、贾某珊辩称，同意一审判决。赵某鹏与赵某丽之间并未达成口头协议。双方确实沟通过买房事宜，但不能以偏概全。2017年赵某丽在北京市房山区买房，装修时让赵某鹏帮忙看着。此间，赵某丽表示还想买房进行投资，用赵某鹏的身份证，一切手续都由赵某丽负责，赵某丽每月以工资形式给赵某鹏9000元。买房手续都是赵某丽办理的，但没有向赵某鹏支付9000元。
赵某丽拿走了赵某鹏的银行卡不予返还，贾某珊也不同意赵某丽使用其身份证、户口本办理手续。此后,赵某丽中止偿还房贷，Q公司找赵某鹏要钱，赵某鹏被迫更改了还款的银行卡，并偿还了此后7个多月的贷款，每月4100余元，迟延还款的滞纳金亦为赵某鹏支付。
Q公司述称：同意一审判决，不同意赵某丽的上诉请求。Q公司从未与赵某丽签订过买卖合同，与其不存在法律关系。赵某丽与赵某鹏、贾某珊之间的借名买房事宜，Q公司不知情。因赵某鹏、贾某珊不履行还款义务，Q公司已经起诉二人要求解除商品房买卖合同。Q公司对赵某丽不具有返还或赔偿任何款项的义务。
法院查明
赵某鹏与赵某丽系兄妹关系。赵某鹏与贾某珊系夫妻关系。2017年，赵某丽与赵某鹏、贾某珊达成口头约定，赵某鹏同意赵某丽使用其名义购买涉案房屋，房屋款项支付和手续全部由赵某丽负责办理。
2017年3月7日，赵某丽代支付购房定金2万元。
2017年3月10日，赵某鹏、贾某珊（买受人）与Q公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买涉案房屋。总价988466元，买受人于合同签订之日支付首付款198466元，剩余79万元由买受人向贷款银行申请贷款，出卖人应当在2017年5月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。买卖合同尾部有赵某鹏、贾某珊签字并按有手印。
2017年3月10日，赵某丽支付购房款215671元。Q公司为赵某鹏、贾某珊出具收费收据。
2017年5月，Q公司通知赵某鹏交房。截止本案诉讼时，赵某鹏、贾某珊未办理房屋交接手续。
2019年2月24日，赵某丽与赵某鹏的通话中，赵某丽与赵某鹏沟通配合收房事宜，赵某鹏表示贾某珊不同意提供身份证明文件，赵某鹏尝试做贾某珊的工作未果，无法配合提供手续。
赵某丽偿还涉案房屋贷款至2019年2月，此期间共计支付贷款费用91833.85元。此后，赵某丽停止偿还涉案房屋贷款。
2019年7月，赵某丽与赵某鹏的微信沟通中，双方仍未能就涉案房屋的手续办理以及贷款偿还达成一致意见。
本案诉讼中，赵某丽申请对涉案房屋的现值进行评估，综合确定涉案房屋评估总价为155.46万元。
法院认为，赵某丽与赵某鹏、贾某珊之间虽未签订书面的借名买房协议，但从涉案房屋的购买过程、相应房款支付、2019年赵某丽与赵某鹏的电话微信沟通以及之前案件中各方陈述等情况来看，赵某丽与赵某鹏、贾某珊之间达成口头约定，赵某鹏、贾某珊同意赵某丽使用两人名义购买涉案房屋的事实客观存在，赵某鹏主张未与赵某丽存在上述约定，与本案查明的事实不符。赵某丽与赵某鹏、贾某珊之间的借名买房约定，属各方真实意思表示，内容并未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。
《商品房买卖合同》系赵某鹏、贾某珊以自己名义与Q公司签署，未有证据显示Q公司对赵某丽、赵某鹏、贾某珊之间的协议事先知情或被告知房屋实际购买人为赵某丽，Q公司亦不认可《商品房买卖合同》相对方为赵某丽，则赵某丽与Q公司之间就涉案房屋并不直接成立合同关系，其要求Q公司承担合同责任或解除Q公司与赵某鹏、贾某珊之间的《商品房买卖合同》，缺乏法律依据，对其有关诉请应全部予以驳回。本案仅解决赵某丽与赵某鹏、贾某珊之间的合同争议，相应案由亦调整为合同纠纷。
依法成立的合同对各方均具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。2017年，Q公司已书面告知交付房屋，赵某鹏、贾某珊未配合赵某丽与Q公司接收房屋已属违约。2019年赵某丽再次催告赵某鹏、贾某珊配合收房，两人仍予以拒绝，则赵某丽有权解除双方之间的借名买房合同。该合同自起诉书送达赵某鹏、贾某珊之日即2020年10月16日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。赵某丽要求赵某鹏、贾某珊返还已支付的购房费用327504.85元，应予以支持。
当事人要求违约方承担赔偿损失责任，损失范围包括可得利益损失。可得利益系当事人通过合同履行可获得的财产增值利益，而在违约发生或合同解除时并未能实际享有。赵某丽主张因赵某鹏、贾某珊的违约行为致使无法收房并获得房屋现值，要求两人赔偿房屋增值的可得利益损失。
赵某丽主张的可得利益损失应为损害行为发生时其财产状况与合同得到适当履行后其所应获得的财产状况之间的差额，即借名买房得到完全履行时购房的全部成本价格与房屋现值之前的差额。根据赵某丽提交的房屋现值证据和贷款情况陈述。目前尚不能认定可得利益的存在。赵某丽主张的可得利益损失，因证据不足，法院不予支持。
赵某丽主张的利息损失，法院综合考虑借名的无偿性、双方过错和履行时间等因素，对其合理部分，予以支持。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
裁判结果
一审判决：
一、确认赵某丽与赵某鹏、贾某珊于2017年口头达成的借名买房协议于2020年10月16日解除；二、赵某鹏、贾某珊于判决生效之日起十日内向赵某丽返还已支付的购房款项共计327504.85元；三、赵某鹏、贾某珊于判决生效之日起十日内向赵某丽支付利息损失；四、驳回赵某丽的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：赵某丽要求赵某鹏、贾某珊赔偿其房屋增值利益566134元上诉请求是否应予支持。
现有证据表明，赵某丽与赵某鹏、贾某珊达成口头协议，约定以赵某鹏的名义为赵某丽购买涉案房屋，由赵某鹏、贾某珊与Q公司签订《商品房买卖合同》，但实际出资人是赵某丽。故双方已形成借名买房关系。后双方因收房事宜产生纠纷，鉴于赵某鹏、贾某珊未配合赵某丽与Q公司接收房屋违约在先，现赵某丽要求解除双方间的借名买房合同，依据充分，法院确认赵某丽与赵某鹏、贾某珊的口头借名买房合同于2010年10月16日解除，并无不当。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现赵某丽要求赵某鹏、贾某珊赔偿其房屋增值利益566134元，该部分损失系当事人通过合同履行可获得的财产增值利益。根据已查明的事实，首先，赵某丽与赵某鹏、贾某珊的口头借名买房协议并未履行完毕，且基于赵某丽要求，该协议已解除。其次，赵某鹏、贾某珊与Q公司签订的《商品房买卖合同》亦未履行完毕，即赵某鹏、贾某珊尚未取得涉案房屋的所有权。且因赵某丽、赵某鹏、贾某珊均未如期支付贷款，导致Q公司现已另案提出解除合同。
由此可见，赵某鹏、贾某珊并未通过与Q公司签订《商品房买卖合同》取得涉案房屋的所有权。赵某丽亦未基于口头借名买房协议向赵某鹏、贾某珊支付全部购房款。综上，法院基于赵某丽提交的房屋现值证据和贷款情况陈述，认为赵某丽该项主张证据不足，未支持赵某丽主张因赵某鹏、贾某珊的违约行为致使无法收房并获得房屋现值，要求二人赔偿房屋增值的可得利益损失的请求，并无不当。
关于赵某丽要求Q公司承担赔偿责任的上诉主张，因缺乏依据，故法院不予支持。
关于赵某丽要求解除赵某鹏、贾某珊与Q公司于2017年3月达成的借名买房合同一节，因赵某鹏、贾某珊与Q公司签订的是《商品房买卖合同》，非借名买房合同，故赵某丽的该项请求，缺乏事实依据。且赵某鹏、贾某珊与Q公司签订的合同是否应予解除，与本案非同一法律关系，判决未支持赵某丽的该项请求，并无不当。
