北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某娟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款400000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：被告系原告配偶吴某峰的侄女，2007年，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同条款第一条约定原告将坐落于北京市昌平区的房屋出卖给被告，被告应向原告支付40万元购房款，但截至今日被告未予支付，故诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
姚某丽辩称，不同意原告诉讼请求。我自始至终都是涉案房屋的真实权利人，原告诉求中的房屋买卖合同的签订不是我们双方的真实意思表示，所以我不用给原告支付合同中约定的钱，真实的购房经过我写在反诉状的事实与理由中。涉案房屋购买的全部房款都是我出的，后来也是我在打理，开始房屋写原告的名字是当时我没有购房资格，所以借用原告的名字。后来房子满五年了，因为要办理房屋过户，我跟原告签订了这个房屋买卖合同。我们之间不是房屋买卖合同关系，房屋买卖合同应属无效。
姚某丽向本院提出反诉请求：1.确认《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由反诉被告承担。
事实和理由：2000年我与爱人想在北京购房因我当时不是北京户口而房屋是经济适用房，我没有购房资格，便委托周某娟代我购买。2000年4月13日，我和周某娟一起到达B公司售楼处，借用周某娟的身份证签订了《北京市经济适用住房预售合同》购买了涉案房屋，我用现金支付的全部购房款。
购买后，周某娟从来没有在屋内居住过，一直是我装修、管理的房屋，购买后房屋一直是在出租的状态，租金都是由我收取的。因为要办理房屋过户的需要，2007年8月28日，我和周某娟签订了一个假的《房屋买卖合同》，合同上主要条款都是空白的，因为根本没有必要履行，我们两个不是房屋买卖的关系，9月3日下了新房本。所以，我与周某娟自2000年4月13日起存在借名买房行为，我一直为涉案房屋的真实权利人，2007年的房屋过户行为是完成借名买房的协助过户行为，签订《房屋买卖合同》并不是双方的真实意思表示应属无效。因此，我无需向周某娟支付40万元“房款”。
周某娟辩称，不同意反诉请求。《北京市存量房屋买卖合同》双方已真实签字，合法成立，不具有无效情形，所以合同应履行。
法院查明
2000年4月13日，B公司（卖方、甲方）与周某娟（买方、乙方）签订《北京市经济适用住房预售合同》。价款合计为人民币307216元。
2000年7月，周某娟（甲方）与姚某丽（乙方）签订《协议书》。该协议书约定：乙方因需要购买位于北京市昌平区的房屋，但乙方没有购买北京经济适用房资格，现由甲方以自己的名义代乙方购买该房屋，乙方以现金形式出资全部房款。甲方帮助乙方签订购买房屋合同及办理相关手续，如后续需要以甲方名义缴纳物业费，由甲方代缴。后续可以办理过户时，甲方配合乙方办理。甲方认为，该房屋实际拥有人自始至终为乙方。甲方与此房屋无关。协议书双方签订后，由乙方持有保存。该《协议书》未载明签订日期，双方当事人均认可该《协议书》的真实性。
2007年8月28日，周某娟（出卖人）与姚某丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落为：昌平区。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币40万元。该合同其他条款为空白。2007年9月3日，位于昌平区的房屋转移登记至姚某丽名下。
庭审中，当事人双方均认可上述房屋购房款系由姚某丽以现金方式全额缴纳，且房屋交付后由姚某丽装修并居住使用。
裁判结果
一、驳回周某娟的全部诉讼请求；
二、确认周某娟与姚某丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
民事法律行为有效要有真实的意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，位于北京市昌平区的房屋系姚某丽借用周某娟的名义购买的房屋。该房屋购房款为姚某丽缴纳，且该房屋一直由姚某丽居住、使用。周某娟与姚某丽之间并未发生真实的房屋买卖合同关系，且双方签订的借名买房的协议书已履行完毕，故周某娟以该合同要求姚某丽支付购房款400000元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。
周某娟与姚某丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》不是以真实的意思表示实施的民事法律行为，该合同应为无效。
