北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告郭某峰向本院提出诉讼请求：1.判令秦某英与刘某晨继续履行2009年5月13日与原告签订的《协议书》，即协助原告办理房屋所有权证手续，原告向秦某英支付剩余30万元房款；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：2009年5月13日，原告与被告签订了《协议书》：被告将其位于北京市石景山区一号（以下简称诉争房屋）房屋转让给郭某峰，转让价款为110万元。《协议书》签订后秦某英已将诉争房屋交付给郭某峰，郭某峰于2009年向秦某英支付了80万元房款。剩余30万元房款经原、被告协商并签订备忘录约定，于被告将购房协议主体变更为原告与第三人后再行支付。
后因被告反悔，要求解除《协议书》，且不配合变更购房协议之主体，不接受原告向其支付的尾款而无法履行。被告曾于2014年起诉原告要求解除《协议书》，将诉争房屋腾空后返还被告，该案判决原告与被告之间的《协议书》合法有效，应继续履行。现诉争房屋的房产证已办理至秦某英名下，具备继续履行的条件，故诉至法院。
被告辩称
被告秦某英辩称：第一，原告的诉求与《协议书》及《备忘录》无关。2009年被告同意转让购房资格，通过变更购房人姓名的方式促成原告与售房单位签署《购房协议书》，而非原告主张的变更诉争房屋产权。《协议书》和《备忘录》中所说“产权”是指购房资格权，签署协议时诉争房屋及整个楼盘并未完成产权确权登记。诉争房屋并非自由产权房，而是按经济适用房管理的单位集资建房。双方的合同目标是“郭某峰办完购房协议书”即意味双方履约完成，目前履约条件已完全丧失；
第二，原、被告签订的《协议书》与《备忘录》违反法律和政策规定，双方履约时被告知诉争房屋为单位内部政策性建房，不得对外销售；第三，诉争房屋系被告与第三人刘某晨的夫妻共同财产，原、被告签订《协议书》及《备忘录》未经刘某晨同意，刘某晨知情后强烈反对；第四，原告就诉争房屋不构成善意取得。原、被告系通过中间人介绍认识，原告应知诉争房屋系共同财产，原告未尽到审查义务，主观上不构成善意；
《协议书》约定的价格明显低于当时市场价，且原告仍欠付大笔款项，未支付合理对价；诉争房屋已登记为被告。被告一直履行诉争房屋所有权人的义务，2019年4月3日支付补房价尾款及维修基金共计2711.98元；2019年4月1日，支付产权登记委托费2580元。故不同意原告的诉讼请求。
第三人M公司辩称：M公司与原告没有签过任何合同。M公司基于与被告在2008年底签订的购房协议为被告办理房产证，M公司不知道原、被告之间的合同。
第三人刘某晨辩称：确认原、被告擅自交易行为构成无权处分，判令原告归还诉争房屋。刘某晨作为诉争房屋共有产权人，对原、被告擅自签订《协议书》进行房产交易概不知情且坚决反对。诉争房屋系被告与刘某晨的夫妻共同财产，是用原有共有旧房直接置换的，旧房是刘某晨与被告作为职工政策性分房，包含双方工龄等人身属性和福利政策。原告就诉争房屋不构成善意取得。
《协议书》约定的是转让自有产权房，原、被告签订协议时，被告尚未取得诉争房屋产权，诉争房屋产权类型是“按经济适用住房管理”，而非自由产权房，故不具备转让条件。故不同意原告的诉讼请求。
法院查明
2008年12月31日，秦某英与M公司签订《购房协议书》，约定M公司向职工出售位于石景山区一号房屋，总房价款为553304.1元。同日，M公司（甲方）与秦某英（乙方）签订《房屋置换协议》，约定乙方用来置换的现住房坐落于西城区二号（以下简称西城区房屋）；建筑面积82.9平方米。甲方同意乙方用现住房置换诉争房屋。
2009年5月13日，原、被告签订《协议书》，约定：“甲方秦某英，乙方郭某峰，经双方友好协商，双方达成以下协议：1.甲方同意将自有产权房石景山区一号之所有权转让给乙方；2.作为转让条件乙方共支付给甲方现金壹佰壹拾万元人民币；3.甲方为乙方办理乙方作为产权所有者相关手续；4.此文件经当事人双方签字后生效。”
同日双方签订备忘录内容如下：“今收到郭某峰女士现金人民币捌拾万元整。郭某峰女士办完购房协议书后再支付秦某英先生叁拾万元人民币。此文件经当事人双方签字后生效。”同日，郭某丽（系郭某峰之女）向被告转账800000元。
2009年5月20日，原告与Y公司签订《加工合同书》，对诉争房屋进行装修，总造价318396.08元。
2014年，秦某英以房屋买卖合同纠纷将郭某峰诉至本院，要求解除与郭某峰于2009年5月13日签订的《协议书》并要求郭某峰腾退诉争房屋。该案民事判决书认定《协议书》有效，判决驳回秦某英的诉讼请求。该案民事判决书后经二审维持原判。
2016年5月16日，刘某晨将秦某英、郭某峰诉至本院，要求解除秦某英与郭某峰于2009年5月13日签订的《协议书》，并要求郭某峰搬出诉争房屋并将房屋恢复原状。该案庭审时，秦某英称2010年将80万元房款给了刘某晨，刘某晨认可当时已知晓卖房事实。
2019年4月，诉争房屋所有权登记至被告名下。
2019年5月14日，原告对诉争房屋进行异议登记。
2019年，郭某峰以合同纠纷将秦某英诉至本院，要求秦某英继续履行2009年5月13日签订的《协议书》，郭某峰将剩余房款30万元给付秦某英，秦某英与M公司协助郭某峰办理产权过户手续。该案判决秦某英协助郭某峰办理诉争房屋所有权转移登记手续，郭某峰给付秦某英剩余购房款30万元，后因二审时第三人刘某晨参加诉讼，该案被二审发回重审，即本案。
被告提交《关于单位按经济适用住房价格出售住房的批复》，载明：“一、同意你单位按每建筑平方米4000元的均价，向本单位无房和住房未达标住房困难职工出售石景山区一号房屋，不得对外销售。”2014年1月23日，M公司出具证明，载明石景山区一号为内部集资房，产权为经济适用房性质，该楼房屋不得对外销售，购房资格也不允许转让交易。
再查，1992年8月1日，秦某英与刘某晨办理结婚登记。
本案在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权调取了秦某英名下账户，显示2009年5月13日，该账户余额1.34元，收入800000元，6月20日POS机消费299724元，7月20日收入340000元，7月22日对外转账670000元。秦某英提供发票证明6月20日系代其友孙某金刷卡支付房款，2009年7月20日系孙某金还款入账，2009年7月22日系其友借款。
裁判结果
一、郭某峰于本判决生效后七日内给付秦某英剩余购房款300000元；
二、秦某英、刘某晨于上述判决主文第一项执行完毕后七日内协助郭某峰将位于北京市石景山区一号之所有权转移登记至郭某峰名下。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案争议焦点如下：一、原告购买的是诉争房屋所有权而非购买资格。第一，从《协议书》字面意思及内容表述理解，原、被告交易的是诉争房屋所有权，并不能从中解读出双方有交易购房资格或其他之意思表示；第二，即使签订协议书时诉争房屋尚未登记所有权，并不影响嗣后双方继续履行协议书的内容；第三，原、被告于2009年签订的《协议书》经法院生效判决认定为有效合同，双方均应按照合同内容履行各自的权利义务。
二、刘某晨以自己的实际行为表示同意秦某英处置诉争房屋，将房屋出售给原告。第一，M公司2009年将诉争房屋分给被告，作为夫妻共同重大财产的分配，结合刘某晨自述诉争房屋系用西城区房屋置换，刘某晨应对被告分房之事实应知明知，但在被告交付诉争房屋于原告，原告进行装修期间刘某晨并未表示反对；
第二，在2016年刘某晨诉秦某英、郭某峰主张解除《协议书》并要求郭某峰腾房一案中，刘某晨认可2010年已知晓原、被告交易诉争房屋之事实，但在之后多年刘某晨并未以其本人名义通过公权力方式主张权利，应当视为其同意被告的行为。基于上述两点，综合一般社会常理，法院认定刘某晨应知明知原、被告交易诉争房屋之事实，在合理期间内未提出异议，应当视为以自己的行为同意被告之处分行为。
三、原告按照合同约定支付了合理对价并一直占有使用诉争房屋。第一，原告购买诉争房屋的价格与当时的市场价基本相符，对此原告也提供了相应证据予以证明。被告虽抗辩房屋价格明显低于市场价格，但并未提供有效证据证明。关于剩余30万元未给付之事实，现钱款给付条件尚未具备，且原告在几次诉讼中均表示要求按照合同约定或者直接给付被告的意愿，但被告不予接受，故原告有意愿有能力继续履行《协议书》约定义务；第二，原告购买诉争房屋后即装修居住使用至今。
四、诉争房屋具备转移登记所有权的条件。即使诉争房屋曾经为按照经济适用房管理的政策性房屋，现被告已取得房屋所有权证，诉争房屋已具备上市交易及转移登记所有权的条件。
此外，关于被告所述原告未尽到审查其配偶是否同意处分诉争房屋的注意义务，法院认为，被告并未提供证据证明原告主观上存在恶意，亦无法律规定该审查义务应苛责于原告；关于刘某晨所述诉争房屋系用西城区房屋置换的抗辩意见，无论是否属实，均不影响诉争房屋系其与秦某英之夫妻共同财产的认定；
关于被告所述其支付房屋尾款及维修基金等费用，法院认为上述义务系房屋登记所有权人应尽之义务，并不能达到变更《协议书》约定内容之目的。综上，法院认为，被告应按照《协议书》内容继续履行转移诉争房屋所有权及配合原告过户之义务，原告应将剩余房款给付被告。
