北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某霞、孙某杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告吴某霞与孙某刚于2016年8月26日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
事实与理由：二原告为夫妻关系。位于北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）系原告孙某杰的福利分房。1998年底，孙某杰与东城区房屋土地管理局签订《直管公房住宅楼房协议书》，东城区房屋土地管理局将涉诉房屋卖予孙某杰。后孙某杰领取了涉诉房屋的产权证。因煤火费报销问题，孙某杰将涉诉房屋的所有权人变更登记至吴某霞名下。
二原告生有一子孙某刚。孙某刚与庞某兰婚后生一女，即被告孙某。2018年，孙某刚与庞某兰离婚。2018年3月20日，孙某刚自死亡。2018年11月，二原告收到人民法院传票，才得知涉诉房屋的所有权已变更至孙某刚名下。随后，孙某杰到东城区房地产登记事务中心查询才发现，2016年8月26日，吴某霞与孙某刚就涉诉房屋签订了一份《存量房屋买卖合同》。合同约定，吴某霞以150万元的价格将涉诉房屋卖予孙某刚。同时，孙某刚依据上述合同，将涉诉房屋过户至其名下。
但吴某霞于2012年就生病无意识。吴某霞就涉诉房屋在签订《存量房屋买卖合同》时无法表达真实意思，且孙某杰并不知情，另二原告亦未收到合同约定的150万元购房款。故依法提起诉讼，诉如所请。
被告辩称
被告孙某辩称：孙某刚与庞某兰于2017年3月29日登记结婚，婚后于2017年10月30日生一女，即孙某。2018年2月26日，孙某刚与庞某兰离婚。2018年3月20日，孙某刚去世。庞某兰与孙某刚婚后，发现吴某霞基本没有意识，庞某兰看吴某霞的时候，吴某霞一直住在医院。现同意原告的诉讼请求。
法院查明
原告吴某霞、孙某杰生一子孙某刚。2017年3月29日，孙某刚与庞某兰结婚。婚后生一女，即被告孙某。孙某刚与庞某兰于2018年2月26日离婚。2018年3月，孙某去世。
1998年7月6日，原告孙某杰与东城区房屋土地管理局就涉诉房屋签订《东城区房屋土地管理局优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。孙某杰以成本价购得涉诉房屋。后原告孙某杰领取了涉诉房屋的所有权证。2007年12月24日，原告吴某霞、孙某杰提出申请，申请将涉诉房屋产权由孙某杰变更为吴某霞。2008年1月24日，吴某霞领取了涉诉房屋的所有权证。2016年8月26日，原告吴某霞与孙某刚就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同》，合同约定，吴某霞以150万元的价格将涉诉房屋出售给孙某刚。后孙某刚领取了涉诉房屋的所有权证。原告吴某霞、孙某杰表示未收到相应购房款。
另查，2018年，原告孙某杰向本院申请宣告吴某霞为无民事行为能力，2018年6月本院作出宣告吴某霞为无民事行为能力人，指定孙某杰为吴某霞的监护人。
诉讼中，经原告孙某杰申请，对吴某霞在2016年8月26日签订房屋买卖合同时是否具有民事行为能力进行鉴定分析认为被鉴定人吴某霞在2016年8月26日签订房屋买卖合同时患器质性精神障碍，当时已不能理解民事行为的性质、后果和意义，不能保护自己的合法权利及承担相应的民事义务。
裁判结果
确认原告吴某霞与孙某刚于2016年8月26日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。根据所查明的事实，2016年8月26日，原告吴某霞与孙某刚就涉诉房屋签订《存量房屋买卖合同》，之后，涉诉房屋所有权过户至孙某刚名下。诉讼中，法院经原告孙某杰申请，委托鉴定部门对原告吴某霞在与孙某刚就涉诉房屋签订房屋买卖合同时是否具有民事行为能力进行鉴定。鉴定部门经鉴定出具司法鉴定意见书，鉴定意见，“被鉴定人吴某霞诊断为器质性精神障碍，其在2016年8月26日签订房屋买卖合同时评定为无民事行为能力”。
为此，法院依法认定原告吴某霞与孙某刚签订的房屋买卖合同无效。现原告请求确认原告吴某霞与孙某刚于2016年8月26日签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，证据充分，法院予以支持
