北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某刚、赵某菲向本院提出诉讼请求：1、请求依法分割原、被告共同所有的西城区A号十五间房屋，根据各自的份额，按照间数分配至原、被告各自名下；2、诉讼费由被告负担。
事实和理由：西城区A号房产系孙某易、孙某英以及孙某杰三人于1984年7月6日取得。产权状况为按份共有，孙某易、孙某英、孙某杰每人占有三分之一的份额。该房产共计15间，产权人孙某英系二原告之母。孙某英于1978年2月1日去世。产权人孙某易系被告吴某丽、吴某湘、吴某薇之母；系被告李某雄、李某贤、李某涛之外祖母。
孙某易于2003年2月7日去世。被告李某雄、李某贤、李某涛之母吴某娟系产权人孙某易之长女，吴某娟于2012年12月31日去世。2015年1月，原告赵某刚、赵某菲就继承其母孙某英享有的西城区A号房产三分之一产权份额一事，经西城区人民法院诉讼确认，分别继承了产权人孙某英名下位于北京市西城区A号房屋六分之一的份额。
孙某杰于2018年2月5日去世，被告孙某峰、孙某清、孙某磊为孙某杰的子女，被告秦某倩为孙某杰的配偶。根据法律规定，为了明确原、被告各自对于西城区A号房产各自的权利，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法公正裁决。
法院查明
涉案的北京市西城区A号房屋产权于1984年登记在孙某易、孙某杰、孙某英名下，三人各占三分之一份额。房屋产权证记载，北京市西城区A号房屋共15间。
孙某易于2003年2月7日去世，其子女为被告吴某丽、吴某湘、吴某薇与吴某娟，其中吴某娟于2012年12月31日去世。吴某娟子女为被告李某雄、李某贤、李某涛。孙某杰于2018年2月5日去世，被告孙某峰、孙某清、孙某磊为孙某杰的子女，被告秦某倩为孙某杰的配偶。1968年孙某英与牛某某离婚，二人育有二子女，为原告赵某刚、赵某菲。孙某英于1978年2月去世。
本案审理中，经本院勘验现场，涉案房屋院内1号房屋南侧、3号房屋北侧及东侧、南侧、4、5号房屋北侧、6号房屋东南侧搭建有自建房屋。现涉案的北京市西城区A号房屋（房屋共15间，建筑面积共189.6平方米）实际居住使用情况如下：房号3、6的房屋及所属自建房屋由被告李某贤占用，房号1、2、5的房屋及所属自建房屋由被告秦某倩、孙某磊占用，4号房屋空置。因当事人各方对涉案房屋的现市场价值无法确定，原告赵某刚申请对房屋市场价值进行了估价。测绘结果为1号房屋现建筑面积为68.07平方米；2号房屋现建筑面积为11.51平方米；3号房屋现建筑面积9.38平方米；4号房屋现建筑面积为24.23平方米；5号房屋现建筑面积24.46平方米；6号房屋现建筑面积55.50平方米。1号房屋南侧的自建房屋建筑面积为8.93平方米，3号房屋东南侧的自建房屋建筑面积为12.10平方米，4、5号房屋南侧的自建房屋建筑面积为9.67平方米，6号房屋西南侧的自建房屋建筑面积为16.15平方米。涉案房屋在2021年市场价值为：建筑面积合计：189.6平方米，房地产总价：2753.40万元，
本案庭审中，原告赵某刚、赵某菲要求分割涉案房屋，并主张北房东数第一、二间，东方一间，南房东数第一、二间的所有权，同意支付其他当事人房屋价值的补偿。被告吴某丽同意按照相应份额分割涉案房屋，主张西房北数第一间的所有权。被告吴某湘同意按照相应份额分割涉案房屋，主张东房一间的所有权。被告吴某薇同意按照相应份额分割涉案房屋，在庭审中，其主张西房北数第二、三间的所有权，本案法庭辩论终结后，吴某薇又变更主张西房北数第二间的所有权。
被告李某雄、李某贤、李某涛认为房号为6、3（南房东数第一间、整个西房）就是自己的，具体分割房屋，我们自己家再解决。被告孙某峰要求按三家分割房屋，分割后再出卖房屋，不同意现在析产。被告孙某清、孙某磊、秦某倩不同意分割涉案房屋，要求将来一起出卖房屋。审理中，原、被告均未在本院指定期限内，向法庭提供证据或支付案款以证明己方有支付房屋折价补偿款的能力和意愿。
另查：2015年，赵某刚因继承纠纷一案，将赵某菲诉至本院，要求判令赵某刚、赵某菲依法继承位于北京市西城区A号房产的产权人孙某英享有的三分之一的产权份额；份额由赵某刚、赵某菲共同负担。2015年1月，本院作出出具民事调解书，双方自愿达成协议如下：一、原告赵某刚继承被继承人孙某英名下位于北京市西城区A号房屋六分之一的份额。二、被告赵某菲继承被继承人孙某英名下位于北京市西城区A号房屋六分之一的份额。
裁判结果
一、北京市西城区A号房号为2、3、4、5的房屋归原告赵某刚、赵某菲共同共有，被告吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛、孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩于本判决生效之日起三十日内，协助原告赵某刚、赵某菲将上述房屋登记过户至赵某刚、赵某菲名下；
二、北京市西城区A号房号为6的房屋归被告吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛共同共有，原告赵某刚、赵某菲、被告孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩于本判决生效之日起三十日内，协助被告吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛将上述房屋登记过户至吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛名下；
三、北京市西城区A号房号为1的房屋归被告孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩共同共有，原告赵某刚、赵某菲、被告吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛于本判决生效之日起三十日内，协助被告孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩将上述房屋登记过户至孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩名下；
四、原告赵某刚、赵某菲于本判决生效之日起三十日内，给付吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛房屋折价补偿款十五万二千九百元；
五、被告孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩于本判决生效之日起三十日内，给付被告吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛房屋折价补偿款八十四万四千一百元；
六、驳回原告赵某刚、赵某菲的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
本案中，涉案的北京市西城区A号房屋所有权于1984年登记在孙某易、孙某杰、孙某英名下，三人各占三分之一份额。现孙某易、孙某杰、孙某英均已去世，该房屋应由其继承人共同共有。虽然现本案被告李某雄、李某贤、李某涛、孙某清、孙某磊、秦某倩不同意分割涉案房屋，但其均未提供证据证明各共有人之间曾约定不得分割涉案房屋，且在原审时双方当事人均同意对房屋进行分割。因此，原告赵某刚、赵某菲起诉要求对上述房屋予以分割，于法有据，法院予以支持。
现各方当事人对于分割涉案房屋的意见均不能达成一致，法院综合考虑以下因素来判定涉案房屋的分割方案：一、涉案房屋原登记在孙某易、孙某杰、孙某英名下，三人各占三分之一份额。现三人均已去世，孙某易、孙某杰的遗产尚未继承确定份额，其继承人分属两家人数众多，且意见并不统一。二、根据《房地产估价报告》确定的房屋市场价值，涉案房屋现市场价值巨大，而原、被告各方均未能在法院指定期限内向法庭提供证据或支付案款以证明己方有支付房屋折价补偿款的能力和意愿。三、涉案房屋目前3、6号房屋及所属自建房屋由被告李某贤占用，1、2、5号房屋及所属自建房屋由被告秦某倩、孙某磊占用，4号房屋空置。
因此，综合上述因素，考虑到原房屋所有权人孙某易、孙某杰、孙某英各自的继承人亲属关系、房屋价值和面积、房屋的实际占用情况，也为了方便原、被告各方日后对房屋再行处理和利用，法院判定依据原、被告各自的继承和亲属关系，由原告赵某刚、赵某菲共同共有房号2、3、4、5房屋；被告吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛共同共有房号6房屋；被告孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩共同共有房号1房屋。由原告赵某刚、赵某菲、被告孙某峰、孙某清、孙某磊、秦某倩依据在案的《房地产估价报告》所确定的房屋市场价值，给付被告吴某丽、吴某湘、吴某薇、李某雄、李某贤、李某涛相应房屋折价补偿款。
但是上述分割方案确定的是本案原、被告对于涉案的北京市西城区A号房屋所有权权利的分割，不涉及现场自建房屋的归属及恢复房屋原状等问题，且判定的各共同共有的当事人之间的份额在本案中不予确定，各当事人之间的份额比例问题，应当在本案判决生效后，依据继承法律关系另行予以确认。
