北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某菲向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告188.97万元。
事实和理由：赵某菲与赵某婕之父赵某刚系姐弟关系，二人之母为孙某慧。因被告是单亲家庭，随父亲长大。原告时常接济他们生活。在赵某刚去世后，对被告照顾有加，被告出国留学、日常开销多次向原告支取钱款。2004年，赵某菲、赵某婕、赵某刚、孙某慧原住的北京市崇文区A号院所在地区被列入拆迁范围；2005年12月10日，孙某慧去世；2008年7月17日，赵某刚与开发商H公司签署《北京市危旧房改造公房回迁购房协议》，该协议约定赵某刚、赵某婕、赵某菲、孙某慧为被安置人口，后上述回迁房交付使用，地址为北京市崇文区一号（以下简称涉案房屋）。赵某菲出全资购买了涉案房屋。
2010年，赵某刚未经赵某菲同意下，以自己的名义取得涉案房屋的所有权证。2013年3月26日，赵某刚去世。因房屋系原告出资购买，为确认事实和权利，原告与被告于2017年1月16日共同签署关于房屋处分及分配的协议文件，该协议内容约定：“东城区一号是赵某菲于2008年危房改造时出全资买下的房屋，如将来出售时，所卖全部钱款由赵某婕与赵某菲三七分”。同日，由赵某婕进行口述，赵某菲进行录音，录音内容再次确认和补充处分及分配方案，即如果房屋售价不合适，则不出售，产权登记为原、被告二人，其中赵某婕占70%，赵某菲占30%”（以上书面及口头协议简称为“三七分协议”）。
此后，因双方产生争议，产生诉讼。生效判决认定了上述事实。后原告得知，被告将涉案房屋已经登记至其本人名下，又变更至被告与其母刘某燕名下。鉴于此，原告要求被告履行合同约定，出售房屋或登记姓名，但遭到被告拒绝，被告的行为侵犯原告的合法权益，应承担违约损害赔偿责任，故原告参照房屋评估总价款百分之三十主张损失。
被告辩称
赵某婕辩称，赵某菲明知涉案房屋不属于赵某婕单独所有，诱导赵某婕签订涉案协议，存在明显的主观恶意应当自行承担协议书不能履行的法律责任。赵某婕被误导，不但自己的权利受到损害，还遭到原告索赔，不应承担协议不能履行的责任。涉案房屋的产权没有发生过变化，协议是否能够履行与赵某婕无关。涉案协议的履行是附条件的。因涉案房屋涉及刘某燕的权利，协议所附条件自始不能成就，故赵某婕不应承担责任。故不同意原告的诉讼请求。
法院查明
赵某菲与赵某婕系姑侄关系。2017年1月16日，赵某婕与赵某菲签署协议，内容为“东城区一号是赵某菲于2008年危房改造时出全资买下的房屋，如将来出售时，所卖全部钱款由赵某婕与赵某菲三七分。”同日，对该协议配有录音，录音中赵某婕称“东城区一号是赵某菲于2008年危房改造后全资买下的房屋，如将来出售时所卖全部钱款由赵某婕与赵某菲三七分。如房屋所卖价格不合适，这栋房屋将不出售，那么在房本上写上赵某婕和赵某菲两人的姓名，并签写协议，赵某婕占70%，赵某菲占30％。”
上述房屋来源于拆迁安置。2004年，赵某菲、赵某婕、赵某婕之父赵某刚（2013年3月26日死亡）、赵某刚之母孙某慧（2005年12月10日死亡）原住的北京市崇文区A号院所在地区被列入拆迁范围。2008年7月17日，赵某刚（被拆迁人、乙方）与开发商北京市H公司（拆迁人、甲方）签订《北京市危旧房改造公房回迁购房协议书》。该协议约定，甲方因维修房改造项目建设，需拆除乙方在拆迁范围内A号公房2间，建筑面积29.39平方米；乙方现有户籍人口4人，应安置人口4人，分别是赵某刚、赵某婕、赵某菲、孙某慧；甲方就地安置乙方一号两居室1套，建筑面积为70.03平方米；乙方应支付甲方购房款124286元。后，上述回迁房屋被交付使用
2010年9月13日，赵某刚取得涉案房屋的所有权登记。
另，案外人刘某燕与赵某刚于1994年登记结婚，于2000年5月登记离婚，2004年3月复婚，2012年3月19日再次登记离婚。在二人离婚协议书共同财产分割一栏中注明“双方无房产，无共同存款，各自生活用品归个人所有。”
此外，双方当事人及刘某燕多次发生诉讼。
赵某菲与赵某婕曾于2017年在北京市丰台区人民法院进行诉讼，北京市丰台区人民法院于同年11月委托司法鉴定机构对赵某婕的民事行为能力进行鉴定，鉴定意见为评定赵某婕为完全民事行为能力。
另查，2019年1月8日，本院对赵某菲起诉赵某婕所有权确认纠纷一案立案受理，并追加刘某燕作为第三人。此案中，赵某菲要求确认涉案房屋由其与赵某婕按份共有，其占30%产权份额。刘某燕要求确认上述房屋由其与赵某婕共有，二人各占50%产权份额。本院认为赵某婕与赵某菲于2017年1月16日的协议及录音，从内容上看是赵某婕确认赵某菲当年对该房屋曾经出资，其他内容是赵某婕作为赵某刚的继承人对该房屋今后如何处分作出相关意见。出资行为对房屋权属并不构成物权上的法律关系。且认为刘某燕与赵某刚在离婚协议中已对上述房屋进行了分割。故判决驳回赵某菲和刘某燕的诉讼请求。
赵某婕和刘某燕不服提起上诉至北京市第二中级人民法院，赵某菲未上诉。二中院认为“一审法院基于赵某菲主张的事实及其诉讼请求确定本案为所有权确认纠纷，虽审理过程中必然涉及赵某菲与赵某婕之间的协议，并必须对此一并审查，但并不因此导致适用法律有误。关于刘某燕与赵某刚离婚协议中载明双方无房产字样，不能作为其二人已对一号房屋进行分割的依据，一审法院对此认定有误，二审法院予以纠正。刘某燕要求确认涉案房屋由其与赵某婕共有的诉讼请求，与赵某菲所基于的事实非同一事实，不属同一法律关系，二审法院对此不予审查处理。”二中院于2019年9月26日出具判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2019年10月14日，刘某燕以所有权确认纠纷为由，将赵某婕诉至本院，经释明，将案由变更为共有物分割纠纷。双方于2019年11月14日达成调解协议，涉案房屋归刘某燕、赵某婕共同共有。本院出具了调解书予以确认。据此，涉案房屋登记至刘某燕、赵某婕二人名下。
赵某菲就该调解书向本院提出第三人撤销之诉，系基于其作为被安置人享有用益物权、购买涉案房屋享有债权。本院判决驳回了赵某菲的诉讼请求。赵某菲不服该判决，提起上诉。二中院维持了一审判决，并认为赵某菲要实现其所主张的其对涉案房屋所具有的民事权益，可另行通过诉讼解决。
刘某燕于2020年8月27日向北京市丰台区人民法院起诉赵某婕、赵某菲，以双方恶意串通损害其权益为由要求确认三七分协议无效。丰台法院以无恶意串通故意且房屋已登记为赵某婕和刘某燕共有，刘某燕未因协议的签订受到损害为由，判决驳回刘某燕的诉讼请求。双方均未上诉。
2020年11月4日，赵某婕向北京市西城区人民法院起诉赵某菲，以赵某菲对购房出资情况存在欺诈，对刘某燕是否有份额存在重大误解为由要求撤销本案所涉协议无效。西城法院认为赵某婕未提交证明存在被欺诈或重大误解的事实，且其已超出因重大误解行使撤销权的除斥期间，故驳回了赵某婕的诉讼请求。赵某婕提起上诉至北京市第二中级人民法院，赵某菲未上诉。二中院认为赵某婕未举证证明存在欺诈，以重大误解为由的撤销权已消灭，于2021年6月14日出具判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案审理中，赵某菲向本院申请对涉案房屋的市场价值进行评估。涉案房屋的市场价值为629.9万元。
裁判结果
赵某婕于本判决生效后六十日内赔偿赵某菲损失188.97万元。
房产律师靳双权点评
根据生效判决查明的事实，赵某菲与赵某婕之间存在“三七分协议”。赵某婕以其受赵某菲误导订立该协议为由进行抗辩，该主张缺乏证据支持，且与其被驳回的另案诉讼请求相重合，故对该抗辩意见，法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。现赵某婕拒绝履行“三七分协议”，赵某菲据此要求赵某婕赔偿损失，并无不当。
