北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某聪向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间关于丰台区一号的房屋的借名买房协议无效；2.判令被告返还原告购房款216711元及利息；3.判令被告支付涉案房屋增值损失30万元；4.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告与被告曾系亲家关系，原告儿子与被告女儿曾系夫妻关系。2015年被告母亲刘某娟取得一个经济适用房购房指标，但无购买能力，原告遂与被告达成口头协议，借用被告母亲的名义，实际由原告出资购买，认购丰台区一号房屋。2015年12月13日，原告通过银行转账方式向前述房屋开房商K公司支付全部房款共计416711元，随后由被告母亲与K公司签订房屋认购协议，并取得该处房屋所有权。
起初原告与儿子儿媳在该房屋居住，后原告从该房屋搬出。被告母亲去世后，该处房屋过户至被告名下。2021年6月，原告儿子与被告女儿离婚，原告儿子也从该处房屋搬出。此后原告多次向被告主张该处房屋产权均遭被告拒绝。后原告经多方咨询得知案涉房屋系经济适用房，无法过户至原告名下。
原告遂向被告主张返还当初购房出资及其他费用均未果。综上，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规规定，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为保护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
郭某刚辩称，不同意原告的全部诉求。首先，本案诉讼主体不适格，该房屋原为被告母亲刘某娟所有，被告是通过继承所得，涉案房屋也是原被告子女婚后居住，与原告无关，其受益人也不是原被告。其次，有关房屋费用，其中10万元是由被告转到原告账上，原告转到开发商，原被告子女在婚姻存续期间分别偿还了原告10万元，被告10万元，离婚时原被告子女签订相关协议书，由被告将剩余20万元由原告子女代为收取，原告儿子郭某烈确放弃该房屋增值部分。
综上，本案诉讼主体不适格，费用与其子女是借贷关系且已经履行完毕，故请法院依法驳回原告的起诉。
法院查明
公证处出具的公证书，内容是被继承人刘某娟于2018年1月7日在北京市因病死亡，现郭某刚表示要求继承被继承人刘某娟的上述遗产，其他继承人均表示自愿放弃对被继承人刘某娟上述遗产的继承权。”2019年7月11日，一号房屋登记至郭某刚名下，房屋性质是经济适用房。赵某聪之子赵某与郭某刚之女郭某于2014年10月10日登记结婚，于2021年6月18日登记离婚。
赵某聪主张其与郭某刚存在口头借名买房协议，起因是郭某刚为母亲刘某娟申请购房指标，购房指标下来的时候找到赵某聪，说因为双方子女结婚后无房只能租房，双方口头约定由其用刘某娟的名义买房，其2015年12月缴纳了房款；
其要求书写字据，郭某刚不写，双方不来往了；几个月后房子交付了，郭某刚收房，赵某聪对房屋进行了装修，原本是要自住，子女看装修好想住就让子女入住了。赵某聪称刘某娟亦同意由其购买房屋，双方子女都知道借名买房一事。赵某聪称其于2015年12月13日转账支付全部购房款416711元，其中有10万元是郭某刚出借，后期由其支付给赵某、郭某，由二人偿还郭某刚。
郭某刚不认可双方存在口头借名买房协议，购房指标是刘某娟的，老人考虑到郭某与赵某结婚后租房居住，让郭某购买一号房屋，郭某与赵某分别向自己父母借款购买了一号房屋。郭某刚提交房屋分割协议，内容是“一号房屋现房产权利人为女方父亲郭某刚所有，购房时为男方母亲一次性支付，合同价人民币41.6万元整（大写：肆拾壹点陆万圆整），但购房前男方母亲向女方父亲借款10万元整（大写：拾万圆整）后由郭某及赵某共同偿还女方父亲10万元整（大写：拾万圆整）及男方母亲10万元整（大写：拾万圆整），双方共计清偿20万元整（大写：贰拾万元整）。
现经双方家庭共同协商房屋财产分割情况，由女方父亲一次性给付男方母亲20万元整（大写：贰拾万圆整），除此之外关于此房屋的所有增值部分，男方全部放弃，此款将在领取到法定离婚证之后付清。”落款男方处有赵某的签字，女方处有郭某的签字。赵某聪对房屋分割协议的真实性不持异议，但其表示子女离婚后其才知道离婚和签协议之事，赵某系被迫签署协议，赵某代其收取的20万元房款已经在其诉讼请求中予以扣除，赵某和郭某支付过生活费，但未给过房款10万元，一号房屋归其所有，赵某无权放弃房屋增值部分。
赵某聪称其对一号房屋进行了装修，其提供装修工程施工合同、工程维修单、销售单等证据。经询问，双方当事人均认可一号房屋的房屋的不动产权证书、契税及房款发票、公共维修基金、产权代办费及供暖费收据原件在郭某刚处，郭某刚交纳了上述费用；赵某和郭某自2016年9月入住至2021年6月二人离婚，现一号房屋由郭某居住。
赵某聪申请证人金某出庭作证，金某称其是赵某聪的朋友，此前赵某聪买房时向其借款12万元，说是儿媳妇的奶奶要的经适房让赵某聪来买就省的租房了，2018年9月27日赵某聪向其借款5万元说是还钱给亲家。
赵某聪申请证人赵某出庭作证，赵某称：“我与郭某结婚后在外租房住，我妈妈用刘某娟的指标买房；买房我家钱不够，跟郭某爸爸借了10万元，我妈妈拿了30多万元；我与郭某住进房屋后两年还给了郭某爸爸10万元，后来因为我家经济条件不好，每个月给我妈妈生活费，给了几个月，有一次拿到我妈家里5万元，都是补贴家里的钱，与房子没关系。”经本院询问，赵某称房屋分割协议是离婚时郭某制作的，说不写就不离婚，协议内容未与双方家人商量。
郭某刚申请证人郭某出庭作证，郭某称：“我与赵某2014年结婚后在外租房，2015年我奶奶刘某娟有购房指标了，我奶奶觉得我没地方住就让我在这住。我跟赵某商量我们买这个房子，我们向父母借钱买房，向赵某聪借了31万多元，向郭某刚借了10万元，由赵某聪一次性交房款。
房子交付后由赵某聪装修，后我和赵某居住。2016年到2017年我和赵某以现金方式每年还给郭某刚5万元，2018年到2019年以现金方式每年还给赵某聪5万元，离婚签协议时约定了再还20万元给赵某聪就还完了。”经本院询问，郭某称没有约定借名买房。
裁判结果
驳回赵某聪的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为赵某聪与郭某刚之间是否存在借名买房协议。鉴于双方之间不存在书面协议，口头的借名买房协议是否成立主要从借名登记约定、房屋的出资情况、居住使用情况几个方面进行判断。
首先，关于借名登记约定，赵某聪未能提供任何证据证明其与郭某刚之间借名登记约定的内容。根据查明的事实，赵某聪通过赵某、郭某、郭某刚与一号房屋购房指标的持有人刘某娟建立关系，赵某和郭某应对于借名买房一事知情，但双方签署房产分割协议已经对一号房屋处分完毕且未涉及借名买房一节。一号房屋的契税、公共维修基金、产权代办费由郭某刚交纳，不动产权证书及相关的票据原件均由郭某刚持有，赵某聪在赵某与郭某离婚后才提出借名买房事实并起诉本案，上述事实情况均与赵某聪借名买房的主张相矛盾，不合常理。
其次，关于房屋的出资情况，一号房屋的房款由赵某聪和郭某刚共同出资，从赵某聪的账户中支付，赵某聪称其已经由子女代其偿还郭某刚，其在本案中未能提供证据证明其主张，法院对此无法采信。最后，关于居住使用情况，一号房屋由郭某和赵某居住，并非由赵某聪居住。因此，在赵某聪提供的证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系但不足以证明其与郭某刚之间存在借名买房约定的情况下，法院无法认定赵某聪与郭某刚之间存在借名买房协议。
故对于赵某聪要求确认借名买房协议无效以及由此要求郭某刚返还购房款、利息、支付房屋增值损失以的诉讼请求均无法支持。
