北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某英向本院提出诉讼请求：1、郭某峰搬离并返还丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）；2、诉讼费用由郭某峰负担。
事实及理由：我与郭某峰原系夫妻关系，2003年离婚。一号房屋系我们的子女郭某菲的个人财产。2020年，郭某菲将该房屋赠与给我，但郭某峰始终在该房屋内居住拒绝搬离。因此，我诉至法院提出上述诉讼请求。
被告辩称
被告郭某峰辩称：不同意周某英的诉讼请求。1、一号房屋是借名买房，虽然该房屋登记在郭某菲名下，但实际上是我出资购房，我是房屋权利人。2、郭某菲给我出具承诺，保证我在该房屋内居住至死。
法院查明
1978年，周某英与郭某峰登记结婚，婚后育有一女郭某菲。2003年，周某英与郭某峰经法院调解离婚。
2002年，N公司与郭某菲签订《商品房买卖合同》，郭某菲购买一号房屋。后，郭某菲取得房屋所有权。
2020年7月13日，周某英取得一号房屋所有权。
周某英主张一号房屋原所有权人郭某菲将房屋赠与给周某英，周某英已经取得房屋所有权，但郭某峰却占有该房屋拒绝搬离，故要求郭某峰搬离并返还一号房屋。郭某峰认可现居住在一号房屋内，但不同意周某英的诉讼请求，理由有二：一、一号房屋系郭某峰出资购买，属于借名买房，房屋权利人应为郭某峰。二、郭某菲向郭某峰出具承诺，同意其在该房屋内居住至死。
郭某峰对上述主张提交2018年的《保证书》予以佐证。《保证书》载明“郭某菲一号房子无条件让郭某峰使用，包括居住、出租至死。甲方将此房转为周某英名下，乙方同样享有房屋使用权。一旦周某英不让乙方居住，乙方有权找甲方协商解决”。周某英对《保证书》真实性存疑，并称即使是真的，居住权亦应当以登记为准。
经询问，郭某峰称一号房屋系郭某峰出资，交付后由郭某菲居住。2012年之后，郭某峰居住在该房屋内至今。另，郭某峰称其在通州另有一套住房。周某英称郭某菲赠与时并未告知曾经出具过《保证书》。
庭审中，本院向郭某峰释明，如果郭某峰主张对一号房屋享有权利或者周某英对该房屋不享有权利，应在十日内另行提起诉讼，但郭某峰在限定期限内并未提起相应诉讼。
裁判结果
郭某峰于本判决书生效之日起三十日内将位于丰台区一号房屋返还给周某英。
房产律师靳双权点评
“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因此，法院主要审查三点内容：一、周某英是否为一号房屋权利人；二、郭某峰是否占有一号房屋；三、郭某峰的占有是否为有权占有。
首先，一号房屋现登记在周某英名下。虽然郭某峰称该房屋本系郭某峰出资借用郭某菲名义购买，但在法院释明后并未提起相应诉讼，既未能证明存在借名买房，又未能推翻郭某菲与周某英之间的赠与关系，故法院在现有证据下认定周某英系房屋权利人。其次，依郭某峰陈述可以认定郭某峰占有一号房屋。第三，物权的种类及内容只能由法律规定，不能由当事人自行创设。即使郭某菲作为当时房屋权利人出具《保证书》，《保证书》并不能作为为郭某峰设立用益物权的依据。
因此，该《保证书》应当理解为郭某菲同意郭某峰借用一号房屋并授权出租的债权关系。但上述债权显然不能约束新的所有权人周某英。且，从《保证书》内容来看，郭某峰与郭某菲亦预见到如果将一号房屋转移登记至周某英名下，周某英拒绝郭某峰居住的可能性，并提出了解决方式——由郭某峰与郭某菲协商解决。因此，法院对郭某峰以郭某菲出具的《保证书》作为有权占有的依据，不予支持。
综上，法院认定周某英作为权利人有权要求郭某峰返还房屋，是正确的。
