北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某文、许某、孙某霞向一审法院起诉请求：1.请求法院依法对案外人周某英名下二号房屋、三号房屋进行分割，并判令二号房屋归我方所有；2.请求法院判令本案诉讼费用由孙某文、许某、孙某霞、孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超负担。
孙某文、许某、孙某霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我方诉讼请求或发回重审；2.一、二审的诉讼费用由孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超承担。
事实与理由：1.依照老人心愿孙某文取得北京市西城区一号（以下简称一号房屋）和北京市西城区二号（以下简称二号房屋），孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超对该事实是认可的，在履行长达二十年间未有任何人提出异议，我方在取得一号房屋所有权后将该房屋交由周某英居住生活，并非与周某英互换房屋。
2.《周某英名下房产继承确认说明书》（以下简称说明书）存在诸多问题，应属无效文书。周某英在签署《说明书》时已无民事行为能力；《说明书》落款只有指纹，没有周某英签名，亦无证据证明该指纹系周某英亲自捺印；《说明书》签署时间与周某英与《说明书》合影时间不一致，无证据证明周某英对《说明书》存在追认行为；《说明书》中孙某文签字并非其本人所签，不是其真实意思表示；《说明书》来源不合法，该证据系单方提交，并未附其他相关证据予以佐证，系孤证；
根据“拆迁补偿协议”、购买房屋合同书、收据等证据中孙某文的签名与《说明书》中孙某文的签名明显不一致；孙某阳曾在一审期间表示该《说明书》签署时，孙某文不在现场。
3.一审法院仅依据《说明书》即推定北京市西城区三号（以下简称三号房屋）归孙某聪所有、二号房屋为周某英遗产，未考虑孙某文的出资情况。
被告辩称
孙某聪、王某芬、孙某晨辩称，同意一审判决，不同意孙某文、许某、孙某霞的上诉请求及理由。1.孙某文作为周某英的委托代理人与F公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》、办理相关手续，并不代表孙某文当然拥有二号房屋所有权；2.《说明书》是周某英与本案当事人共同对三号房屋所有权归属于孙某聪作出的意思表示；
3.一审开庭期间，孙某文、许某、孙某霞当庭将已提交的周某英病历材料撤回，其在上诉时提出一审法院未对周某英行为能力进行鉴定属于程序违法并无事实及法律依据；
孙某阳辩称，不同意一审判决，基本同意孙某文、许某、孙某霞的上诉请求及理由。
孙某超辩称，同意一审判决，不同意孙某文、许某、孙某霞的上诉请求及理由。
法院查明
周某英与孙某辉系初婚，二人育有四个子女孙某文、孙某聪、孙某阳、孙某超。孙某辉于1989年12月25日去世，孙某辉去世后周某英没有再婚。孙某辉的父母均在其去世之前去世。周某英2019年7月15日去世，周某英的父母均已去世。王某芬是孙某聪的配偶，孙某晨是孙某聪与王某芬之女。许某与孙某文系夫妻关系，育有一女孙某霞。
1996年2月3日，周某英（乙方）作为被拆迁人与F公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，应安置人口7人，分别为户主周某英、孙某文、许某、孙某霞、孙某聪、王某芬、孙某晨，乙方委托代理人签字为孙某文。
1996年2月8日北京市F公司出具收据显示今收到周某英交来购房款折抵后金额为66050元。
1996年2月3日，孙某阳（乙方）与F公司（甲方）签订购买房屋合同书（一次性预付房价款）约定甲方所售房屋三套。各方当事人均认可三套房屋使用了孙某阳和其丈夫吴某鹏53年的工龄。乙方委托代理人孙某文签字。
各方当事人均认可一二三号房屋总房价为66050元。孙某文和孙某聪协商定房款交纳金额为孙某文交36000元，孙某聪交30000元。
2000年4月9日F公司收款凭证显示：被拆迁人周某英。周某英改孙某文补交差价4200元，一号房屋登记在孙某文名下。
2001年9月1日周某英取得北京市西城区二号房屋产权证、2004年5月1日周某英取得北京市西城区三号房屋产权证。
对有争议的证据认定如下：
孙某文提交1998年5月13日收据，该收据显示：今收到周某英……人民币三百二十五元六角，交款人孙某文。2014至2020年其交纳的二号供暖费票。证明该房一直由其交纳二号房屋相关费用。孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超认可孙某文、许某、孙某霞交纳的相关费用，认为是周某英和孙某文交换居住，孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超也提交了其交纳二号房屋的1999年的水电费、卫生费等单据，认为谁住在该房屋就交纳相关费用。对该证据的真实性予以认可，对孙某文、许某、孙某霞主张的交纳相关费用与产权有关的主张不予认可。
孙某文、许某、孙某霞提交2018年12月至2019年6月期间微信记录欲证明家庭成员交流时说周某英有糊涂、老年痴呆。孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超表示上述微信系2018至2019年记录，签订说明书的时间是2017年，当时周某英精神状态良好。对上述证据的真实性予以认可，但孙某文、许某、孙某霞欲用2018年之后的微信证明2017年周某英的精神状态没有充分的证据力。
孙某文、许某、孙某霞提交北京市实施《城市房屋拆迁管理条例》细则（发布日期为1991年9月16日时效日期1998年12月1日），欲证明其中第23条对下列被拆除房屋使用人，应按《条例》和本细则予以安置：一、在拆迁范围内由常住户口和正式住房的居民，包括被拆除房屋使用人的家庭成员中，在部队服役的战士常住户口在本市学校或工作单位住集体宿舍的学生或职工、常住户口在本市托幼儿园的儿童。
孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超提交了2017年11月4日周某英、孙某阳、孙某超、孙某文、孙某聪签字《周某英名下安置房产继承确认说明书》以及周某英按手印的照片，欲证明针对三号房屋全家已经分配完成。该《说明书》内容为：自1995年被拆迁人周某英户主，有两间正式住房在拆迁范围内，拆迁安置政策是以家庭为单位，工龄购置回迁安置房为原则，安置回迁房落户在周某英（母亲）名下。即现北京市西城区三号，被安置人是其三女儿孙某聪出资购买并居住使用，房产归三女儿孙某聪所有。
孙某文称上述证据是在其醉酒情况下被欺骗签字，且周某英年纪90多岁，已经神志不清，手印无法核实。
法院对上述证据的真实性予以认可，孙某文称其在醉酒状态被欺骗签字以及周某英神志不清未提交相应证据。
法院认为，继承从被继承人死亡时开始。遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。争议房产被拆迁人为周某英，按照拆迁政策，各方当事人均为被安置人，拆迁安置三套房由孙某文、孙某聪分别出资3.6万元、3万元购买，并使用了孙某阳夫妻的工龄，其中一号房屋由周某英改为孙某文取得产权。上述过程说明在拆迁过程中，各方当事人与周某英充分协商，最终确定权属，之后各方当事人对该产权均未提出异议。
对于2017年《说明书》，孙某文、许某、孙某霞认为是无效遗嘱，故法院不持异议。该《说明书》性质应为周某英与各方当事人对房产的分配协议，即家庭成员对房产的分配协议，且各方当事人在庭审确认的出资以及居住情况与《说明书》中对三号房屋所做的说明情况一致，因此《说明书》系当事人的真实意思表示，孙某文、许某、孙某霞应当遵循诚信原则全面履行。孙某文陈述其醉酒不知情以及周某英有痴呆等行为未能充分举证，因此对孙某文之陈述不予认可。故三号房屋应当按照《说明书》约定归孙某聪所有。
二号房屋在周某英名下，孙某文、许某、孙某霞表示一直居住使用并交纳各项管理费，二号房屋应当为其所有。孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某阳、孙某超表示其他人也交纳过二号房屋的相关费用，且营业执照为周某英，二号房屋产权应当为周某英。应当认为周某英取得二号房屋所有权是具有公示效应，孙某文、许某、孙某霞没有其他证据证明二号房屋产权应当由其所有，故该房产为周某英所有，其他安置人具有居住使用权。
周某英去世，其产权应当由其继承人继承，本案为分家析产案件，但是各方当事人均要求继承属于周某英之房产，故从考虑当事人的诉求以及便于当事人诉讼的情况出发，应予以处理继承周某英之遗产。孙某文、孙某聪、孙某超、孙某阳为周某英的继承人，应当均等继承，上述四人均对周某英给予了照顾，故均等继承较为适宜。
二审中，孙某文、许某、孙某霞提交新证据。分别为周某英2008年8月30日、2019年7月13日的住院病历，用以证明周某英在2017年11月4日时意识不清且无行为能力。另有为二号房屋的供暖费票据及明细表、水电费交费截屏、有线电视费交费截屏，用以证明孙某文、许某、孙某霞对二号房屋一直占有、居住、使用、管理。孙某聪、王某芬、孙某晨、孙某超不认可上述证据为新证据，对证明目的亦不予以认可。孙某阳认可上述证据为新证据，对证明目的予以认可。
裁判结果
判决：一、北京市西城区三号归孙某聪所有；二、北京市西城区二号由孙某文、孙某聪、孙某超、孙某阳各继承四分之一的份额；三、驳回孙某文、许某、孙某霞其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为法院对于案涉三号房屋及二号房屋的认定及处分是否适当。
关于三号房屋。本案中，孙某超主张依据1997年《说明书》可知，家庭成员对三号房屋的权属已经达成一致意见，三号房屋应由孙某超所有，为证明其主张孙某超提交了《说明书》原件及周某英按手印照片。孙某文、许某、孙某霞对此不予认可，认为该份《说明书》存在签订时周某英已无民事行为能力、无证据证明该指纹系周某英亲自捺印、孙某文签字并非其本人所签等情况，故该份《说明书》不应认定为家庭成员对房产的分配协议，应属无效。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。具体到本案中，一方面，依据孙某文、许某、孙某霞提交的周某英的相关病历，并不能充分证明周某英在签订《说明书》时无民事行为能力。另一方面，孙某文在庭审过程中明确表示《说明书》中孙某文的签名系其本人所签，但是在其醉酒情况下被欺骗签字的，但亦未提交相应证据予以佐证。
再一方面，孙某文上诉称无证据证明《说明书》系周某英亲自捺印，对此，孙某聪提交了周某英按手印照片，孙某文未能提交充分证据推翻上述证据，故综合上述原因，法院对于孙某文关于《说明书》应属无效的上诉理由，不予支持。法院认定三号房屋应当按照《说明书》约定归孙某聪所有，并无不当。
关于二号房屋。首先，孙某文、许某、孙某霞称其三人取得二号房屋所有权系依据周某英生前所愿，但其三人并未就此提交相应证据予以证明。其次，孙某文、许某、孙某霞上诉称其三人一直在二号房屋居住生活并交纳各项水、电、暖气等维护费用，其他当事人并未就此提出异议，应当认定其他当事人对二号房屋归其三人所有的事实的认可。对此，法院认为，根据孙某文自述可知，孙某文一家一直生活居住在二号房屋内，其三人缴纳的暖气费、水电费及其他日常维护费用，系其为了自己居住生活使用，故其三人据此主张房屋所有权，于事实无据，法院不予采纳。
故法院综合考虑房屋来源、拆迁情况，确认二号房屋系周某英之遗产并依法予以分割，具有充分的事实及法律依据。
