北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、二被告支付四原告每人100万元；2、二被告支付四原告案件支出费用；3、二被告支付四原告利息损失；4、本案诉讼费由二被告承担。
事实和理由：四原告与被告杨某峰系兄弟姐妹关系。1986年前，母亲周某瑶承租一套两居室房屋，被告杨某峰承租平房一间。1987年3月，为了照顾母亲，同时考虑杨某峰一家三口的住房需求，便将母亲承租的房屋与杨某峰承租的平房换成一套三居室，地址为北京市西城区A号（以下简称涉诉房屋）。2000年房改，杨某峰未经母亲及四原告同意擅自以3.77万元购买了涉诉房屋，并将产权登记至杨某峰名下。
2006年8月28日，四原告与杨某峰及母亲签订《房产归属协议书》。约定四原告每人给付杨某峰51284元。涉诉房屋由四原告与杨某峰共同享有。但杨某峰于2018年5月15日，擅自将涉诉房屋卖予案外人，违反了协议约定，给四原告造成损失。故提起本案诉讼，诉如所请。
被告辩称
被告杨某峰辩称，签订《房产归属协议书》的情况属实。但在签订这个协议的时候，原告故意忽略抵扣被告工龄的事实，协议未考虑工龄的因素，故该协议不具备生效条件。另外，至今被告杨某峰只收到一笔款项。另按照协议约定，即使被告杨某峰违约，亦应按照违约条款最高赔偿60万元处理。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告孙某珍辩称：孙某珍没有在协议上签字，与四原告没有合同关系，本案不应将孙某珍列为被告。
法院查明
杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟、杨某峰系兄弟姐妹。杨某峰与孙某珍系夫妻关系。周某瑶现已去世。涉案房屋地址位于北京市西城区A号。
2006年8月28日，杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟（甲方）杨某峰（乙方）与母亲周某瑶（丙方）签订了《房产归属协议书》。主要内容为，1987年3月，乙丙双方经换房后，将原两处房产合并为现三居室房产，房屋承租人为丙方。1988年此房产承租人由丙方变更为乙方。后来，由于乙、丙双方因关系不和，乙方于1997年搬出此房。2000年乙方出资人民币3.77万元购买此房产权，成为房产主。2006年8月5日甲乙丙三方协商，达成如下协议：1.乙方鉴于上述情况，愿放弃独自拥有此房产的权力，并将原房产以现金方式卖出。2.甲乙双方约定，目前此房产价值按人民币46万元计算（约合人民币7000元/平米）。
3.甲乙双方约定，目前此房产按照乙方40%、丙方60%的房产比例计算。4.按以上约定计算，乙方获得房款18.4万元（46万元乘以40%）。5.此房产所有人理应为丙方，因丙方无支付乙方房款的经济能力，故由其子女（五人）按每人20%的比例出资（人均出资人民币51284元）。房产归五人共有，并平均分享。6.由于乙方在此前尽了对丙方的照顾义务，并对房产有部分投资，甲方对此给与经济上的退还和补偿，……10.若发生违背本协议第9项条款的，则违背本条款的一方，应向未违背本条款的产权所有人支付不低于人民币60万元的赔偿等。
2006年12月16日，孙某珍出具文书，同意涉诉房屋产权为杨某文、杨某乐、杨某峰、杨某秀、杨某娟五人共同拥有。2006年12月17日，杨某峰向杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟出具了保证书，承诺涉案房屋由杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟、杨某峰5人各占20%份额，暂不办理过户手续，其后如杨某峰私自处分房屋，则赔偿杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟共计60万元。2018年5月，杨某峰自行将涉案房屋出售。杨某峰表示卖房款450万元，装修折价50万元，共计500万元。
2018年5月22日，杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟对涉诉房屋以共有纠纷将杨某峰诉至北京市西城区人民法院，要求：1、确认涉诉房屋售房款由原、被告共有，并且按照每人20%的份额比例予以分割，即杨某峰给付四原告每人100万元,2、判令四原告对上述售房款各自享有20%财产份额。该案经审理认为四原告请求涉诉房屋的售房款由原告与被告杨某峰共有，售房款由四原告分别享有20%份额并请求分割该款的诉讼请求不予支持。并指出被告杨某峰的承诺书及双方签订的《房产归属协议书》属于合同范畴，如原告认为被告违反合同约定，可通过其他途径主张相关权益。
据此，北京市西城区人民法院驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。
裁判结果
一、被告杨某峰于本判决生效后十日内赔偿原告杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟共计60万元；
二、驳回原告杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据所查明的事实，杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟与杨某峰签订的《房产归属协议书》为有效协议。按照协议、保证书及孙某珍出具的文书，可以认定双方就涉诉房屋达成一致，涉诉房屋为杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟及杨某峰共有。现杨某峰擅自将涉诉房屋出售，违背了上述约定，应当承担相应责任。根据协议书第9条“对此房产的任何处理，均需甲乙丙三方一致同意，出现争议，以多数人意见为准”，第10条“若发生违背本协议第9项条款的，则违背本条款的一方，应向未违背本条款的产权所有人支付不低于人民币60万元的赔偿”的约定及杨某峰在2006年12月17日书写的保证书中“如杨某峰私自处分房屋，则赔偿杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟共计60万元”。
现原告起诉要求被告支付400万元的诉讼请求，与双方达成的协议内容不符。法院将根据协议约定，支持由被告杨某峰赔偿原告杨某文、杨某乐、杨某秀、杨某娟共计60万元。因本案为合同纠纷，被告孙某珍非双方签订合同一方当事人，原告要求其承担赔偿责任，法院不予支持。
