北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某宏、周某英向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴某芬、被告齐某晨、被告齐某萧、被告齐某鹏腾退北京市丰台区一号房屋并返还原告；2.判令被告齐某萧、齐某鹏向原告支付自2020年3月1日至实际腾退之日期间的使用费；3.判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：原告于2019年9月12日与被告吴某芬签署房屋买卖合同，按照合同约定全额支付了购房款并在房屋产权登记部门进行了变更登记，依法取得位于北京市丰台区一号房屋的所有权，被告吴某芬、齐某晨、齐某萧、齐某鹏非法占据拒不腾退至今，原告多次通知腾退，故诉至法院。
被告辩称
被告吴某芬、齐某晨辩称：1.我方不存在过错，是齐某萧霸占房屋不能交房，违约责任、赔偿损失由齐某萧承担；2.我方也是受害方，齐某萧、齐某鹏占有房屋不能交付，原告的35万元尾款未支付；3.违约金约定过高，齐某萧、齐某鹏在涉案房屋居住，齐某晨和吴某芬不在该房屋居住。
被告齐某萧辩称：我没有占原告的房，卖房我方不知情。该房是房改房，是分给我父亲的住房，当时我们家父母及四个子女都在该房中居住，我一直居住至今。2017年房屋统一销售给个人，应该是按承租人顺序购买，房屋原是公房承租，我们都是共同居住人，我也是优先购买人。我父亲已经去世20多年了，这是我的唯一住房，不同意腾房。占有使用费不同意支付，没有占用任何人的房子。
被告齐某鹏辩称：我现在在涉案房屋中居住，要是齐某萧搬我就搬。涉案房屋是二居室，有两家人住，齐某萧她家腾我就腾，他们不腾我也不腾。
第三人G公司辩称：对原告的诉讼请求无异议，按照合同执行，应该腾房。房产证是吴某芬的名字，房产证是已购公房，成本价，吴某芬未告知是否是夫妻共同财产，房产证没有共有权人。卖房时，齐某晨是吴某芬的代理人，购房双方没有选择资金监管，有35万元房款还在中介，过户当日有30万已经转给齐某晨。
法院查明
齐某晨、齐某萧、齐某鹏系齐某震、吴某芬之子，齐某震在吴某芬取得涉案房屋产权前已去世多年。2019年9月12日，甲方吴某芬委托齐某晨与乙方陈某宏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出售坐落于北京市一号的房屋，成交价格94万元。双方补充协议约定：双方于2020年1月20日前办理产权过户手续，甲方应协助乙方确认该房屋户口迁出事宜。过户前乙方一次性支付丙方G公司剩余房款65万元（由丙方代存），丙方收到款项后支付甲方30万元。剩余35万元丙方于交房当日一次性支付甲方。交房日2020年2月29日前，若超出交房日期，甲方每逾期一天，应向乙方支付总房款万分之五的违约金。
2019年9月12日原告支付吴某芬5万定金，同年9月25日支付房款24万元，2020年1月8日原告将剩余房款65万支付至第三人G公司处。G公司认可现余35万房款还未支付给吴某芬。2020年1月8日，涉案房屋变更所有权人登记，陈某宏与周某英登记为涉案房屋共同共有人。现齐某萧、齐某鹏居住于涉案房屋。
庭审中，齐某萧向法庭陈述，涉案房屋是我父亲单位的承租公房，有承租合同，公房承租人是我父亲。2017年5月5日由我母亲吴某芬成本价购房，应该是折了我父亲工龄35年，我母亲没有从她单位取得过公房，我父亲去世后按顺序是我母亲承租公房。
裁判结果
一、被告齐某萧、被告齐某鹏于本判决生效之日起十五日内将北京市丰台区一号房屋腾退并返还给原告陈某宏、周某英；
二、被告齐某萧、被告齐某鹏于本判决生效之日起十五日内按照每月1600元的标准支付原告陈某宏、周某英自2020年3月1日起至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；
三、驳回原告陈某宏、周某英的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案涉案房屋于2020年1月8日登记在陈某宏、周某英名下，陈某宏、周某英为该房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益及处分的权利。陈某宏与吴某芬的房屋买卖合同也约定2020年2月29日前将涉案房屋交付给陈某宏，现涉案房屋由齐某萧、齐某鹏占有、使用，吴某芬、齐某晨未控制涉案房屋，陈某宏、周某英有权要求齐某萧、齐某鹏腾退房屋，故对于原告要求被告齐某萧、齐某鹏腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。
侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案涉案房屋于2020年1月8日即确定所有权人系陈某宏、周某英，吴某芬的交房日期为2020年2月29日前，齐某萧、齐某鹏无权占有房屋，应当支付占有使用费。现陈某宏、周某英要求自2020年3月1日起支付使用费，不违反法律规定，法院予以支持，支付标准法院参考同区域房屋租赁的标准予以酌定。
