北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1．请求终止执行A号案件的执行；2．停止对北京市西城区一号房屋的执行；3．被告承担全部诉讼费用。
事实及理由：被告孙某阳、周某娟与第三人秦某燕物权保护纠纷强制执行一案。原告认为涉案房屋为1999年第三人秦某燕以原房屋所有权人周某英名义出资购买，第三人秦某燕与原房屋所有权人周某英为借名买房关系，涉案房屋的所有权归第三人秦某燕所有，原告经涉案房屋所有权人秦某燕同意合法的有权占有涉案房屋，因此向西城区人民法院提出执行异议。
2021年9月22日，北京市西城区人民法院裁定驳回原告秦某涛的异议请求。涉案房屋现由原告秦某涛及家人居住，原告秦某涛系第三人秦某燕的兄长，涉案房屋原登记所有权人周某英与第三人秦某燕系同事关系，原告秦某涛认为：1999年，第三人秦某燕为解决居住问题，与涉案房屋原登记所有权人周某英协商，第三人秦某燕以周某英名义出资购买涉案房屋，涉案房屋由第三人秦某燕居住、使用，所有权归第三人秦某燕所有。因涉案房屋属于房改房，不能直接办理房屋过户手续，等房屋符合过户条件后，周某英就将涉案房屋过户到第三人秦某燕名下。
随后，第三人秦某燕全额出资购买涉案房屋，原告秦某涛经第三人秦某燕许可一直居住、使用涉案房屋，涉案房屋原登记所有权人周某英已经自书承诺书放弃房屋所有权，因此，房屋所有权应归第三人秦某燕所有。2002年4月，周某英因工作调动至其他单位工作，2006年又调到四川任职，自2005年后第三人秦某燕与周某英失去联系。2009年11月14日，第三人秦某燕从同事处得知周某英已经因病去世。原告秦某涛认为其经涉案房屋所有权人秦某燕同意居住、使用涉案房屋，属于合法的有权占有，且被告孙某阳对此一直知情并未提出异议，涉案房屋不应被强制执行。
综上所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼的规定，向贵院提出执行异议，恳请贵院查明事实，维护原告的合法权益。
被告辩称
第一，秦某燕不是案涉房屋的所有权人，两次生效判决均已经否定，包括第三人曾以所有权确认纠纷提起的诉讼，后来变更为案由为合同纠纷，也就是借名买房的协议纠纷，也已经被一、二审法院判决驳回。因此，第三人对案涉房屋根本没有所有权，原告依据没有所有权的人的同意去居住，更没有事实和法律依据。
第二，在周某英去世的时候，被告就享有了案涉房屋的权利，所以在打物权保护纠纷的时候，法院支持了二被告的诉求，所以做出了这个判决，要求第三人在一个月之内腾退，结论就是原告根本没有排除执行的权利，实际上是原告与第三人恶意串通，借用案外人异议和案外人异议诉讼来阻碍正常的执行程序，所以我们不同意原告的诉讼请求，请法庭尽快做出公正的判决。
第三人述称，我同意原告的诉求，确实我跟我哥当初一直居住在本案涉诉的房产里，而且被告也知道我们一直居住在房子里，原告这次让我们腾房的只是针对我个人，并不针对我哥一家，对本案的涉案房屋我个人认为我依然对这个房子有使用和占有的权利，所以我让我哥继续住在这里，也属于合理合法。
法院查明
涉案房屋位于北京市西城区一号。
孙某阳系周某英之妻，二人育有一女即周某娟，周某宁为周某英与前妻所生之女，齐某芬为周某英之母。
1999年3月30日，单位将涉案房屋分配给周某英，当时涉案房屋性质为公有住宅，周某英为承租人。1999年4月27日，周某英取得涉案房屋准住证。2003年7月1日，北京市宣武区（现西城区）房屋土地管理局（合同甲方）与周某英（合同乙方）签订《出售直管公有住宅楼房协议书》，协议约定甲方将涉案房屋以成本价每建筑平方米1485元出售给乙方，按照房改政策，经计算房屋实际售价为53170元。购房款收据上载明的交款人为周某英，周某英于2004年2月23日取得涉案房屋的房屋所有权证。
2009年11月14日，周某英去世。孙某阳、周某娟依据法定继承办理公证书，并于2014年1月8日获得涉案房屋所有权证，每人各占二分之一产权份额。2016年5月6日，北京市T公证处撤销公证书。2021年8月24日，北京市西城区不动产登记事务中心关于不动产更正登记的通知载明：依据北京市T公证处出具的撤销决定，现西城区一号不动产登记簿记载事项存在错误，我中心将对西城区一号不动产更正登记，将产权人由孙某阳、周某娟更正登记至周某英名下，，请自收到该通知之日起30日各工作日内到西城区不动产登记事务中心办理西城区一号不动产更正登记。
另查，2014年，秦某燕诉孙某阳、周某娟赠与合同纠纷一案，诉请：判令孙某阳、周某娟配合将位于北京市西城区一号房屋产权过户给秦某燕。经北京市西城区人民法院审理认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。对于分房资格是否构成赠予的对象一节，分房资格是基于分房对象的职务工龄等因素所确定，其本身具有人身依附性，且房屋分配的是房屋使用权，并不具有财产价值，分房单位单位对于分房资格不允许转让，故对于秦某燕所主张分房资格的赠予的主张，不予采信。
诉争房屋系周某英与出售单位北京市宣武区房屋土地管理局签订的出售直管公有住宅楼房协议书，出售的房屋系成本价出售住宅，对于秦某燕要求判令孙某阳、周某娟配合秦某燕将位于北京市西城区一号房屋产权过户给秦某燕的诉讼请求，无法律依据，不予支持。据此，北京市西城区人民法院作出判决：驳回秦某燕要求判令孙某阳、周某娟配合秦某燕将位于北京市西城区一号房屋产权过户给秦某燕的诉讼请求。秦某燕不服该一审判决，提出上诉。经北京市第二中级人民法院审理维持原判。
秦某燕曾起诉孙某阳、周某娟所有权确认纠纷一案，一审法院判决，秦某燕不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院发回重审。后在重审期间，一审法院依法追加周某宁、齐某芬为本案的一审共同被告，并将案由变更为合同纠纷。秦某燕诉请：1．位于北京市西城区一号房屋（即涉案房屋）归其所有，孙某阳、周某娟、周某宁、齐某芬协助其办理房屋所有权转移登记手续；2．本案诉讼费用由孙某阳、周某娟、周某宁、齐某芬承担。经北京市西城区人民法院审理认为，秦某燕主张其与周某英之间就涉案房屋存在借名买房的合同关系，应对产生借名买房法律关系的基本事实承担举证证明责任，即应对双方就涉案房屋借名买房达成合意承担举证证明责任，秦某燕为此提交了证明及字据，证明中仅表述为将分房资格让与秦某燕，落款日期在单位分配房屋之前，字迹为打印，落款处仅有周某英的盖章而无签字，真实性难以核实；字据中仅表述涉案房屋归秦某燕所有，秦某燕虽对此作出解释，但上述两份材料均未达到高度盖然性的证据证明要求，其文义中均未体现出双方因借名买房达成合意。
因此，秦某燕未能举证证明双方就涉案房屋借名买房达成合意，应承担相应的不利后果，法院对秦某燕的该项主张不予采信。秦某燕主张其交纳了涉案房屋的全部购房款，应就其该项主张承担举证证明责任，秦某燕为此提交了银行账户取款明细，但取款明细中的取款日期与购房款交纳日期未能对应，且取款数额与购房款金额亦未能对应，秦某燕虽对此作出解释，但上述证据材料未能达到高度盖然性的证据证明要求。因此，秦某燕未能举证证明其交纳了涉案房屋的全部购房款，应承担相应的不利后果，法院对秦某燕的该项主张不予采信。据此，本院驳回秦某燕的诉讼请求。秦某燕不服该一审判决，提出上诉。经北京市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
2018年，原告孙某阳、周某娟与被告秦某燕物权保护纠纷一案，孙某阳、周某娟诉请：1．判令被告搬离位于北京市西城区一号房屋；2．判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2017年11月1日起至实际搬离之日止，按照每月6000元进行计算）；3．本案的诉讼费由原告承担。本院判决：一、自本判决生效之日起三十日内，被告秦某燕将位于北京市西城区一号房屋腾空并返还给原告孙某阳、周某娟。二、驳回原告孙某阳、周某娟的其他诉讼请求。秦某燕不服该一审判决，提出上诉。北京市第二中级人民法院，发回重审。本院经审理认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉案的北京市西城区一号房屋从历史来源、购买时间等事实来看，为原告孙某阳与案外人周某英在婚姻关系存续期间取得，应属于原告孙某阳与周某英的夫妻共同财产。
在周某英死亡后，涉案房屋中由周某英共同共有的部分作为周某英的遗产，应当由其继承人予以继承。原告孙某阳作为周某英的配偶，第三人齐某芬作为周某英之母，原告周某娟、第三人周某宁作为周某英的子女，均为周某英的第一顺位继承人，可以继承周某英的遗产，且自周某英死亡时，其继承人原告孙某阳、周某娟、第三人齐某芬、周某宁即就涉案房屋取得的物权发生效力。原告孙某阳、周某娟作为涉案房屋的权利人有权要求被告返还原物，且第三人齐某芬、周某宁对此未提出异议。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
本案中，被告秦某燕实际居住使用涉案房屋，但并未提交充分证据证明其居住使用涉案房屋具有合法依据，其对涉案房屋的占有属于无权占有。被告秦某燕陈述该房屋系由其出资购买，所有权应归其所有等抗辩理由，与生效裁判所确认的事实相悖，本院不予采信。遂作出判决：自本判决生效之日起三十日内，被告秦某燕将北京市西城区一号房屋腾空并返还给原告孙某阳、周某娟。秦某燕不服提出上诉。经北京市第二中级人民法院审理判决：驳回上诉，维持原判。
孙某阳、周某娟依据上述生效判决申请强制执行，在该案执行过程中，秦某涛提出执行异议。本院经审理裁定：驳回案外人秦某涛的异议请求。
裁判结果
驳回原告秦某涛的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告秦某涛诉请理由为经涉案房屋所有权人秦某燕同意合法有权占有涉案房屋且孙某阳、周某娟在腾房案件中未诉请其腾房。对此，法院认为，案外人对执行标的享有自身的民事权益，且该民事权益足以排除强制执行时，判决不得执行该执行标的。根据前述查明，秦某燕曾提起了赠与合同纠纷，所有权确认纠纷等，均未能从债权救济途径或物权救济途径取得案涉房屋的产权。现秦某燕仍为被执行人，原告主张秦某燕为所有权人系对事实的误认，原告主张经秦某燕同意占有涉案房屋，更难以设立原告对案涉房屋的民事权益。
此外，腾房案件中未起诉秦某涛，存在多种可能，如秦某涛未在案涉房屋内居住而无需起诉；如在案涉房屋内居住而未被诉，亦存在多种可能，如有人隐瞒居住人员情况、权利人不知悉此情况等等。但无论何种情况，孙某阳、周某娟未在之前案件中起诉秦某涛，都不能成为秦某涛对案涉房屋享有合法民事权益的依据。故原告诉请没有事实及法律依据，法院不予支持。此外，无论孙某阳、周某娟就案涉房屋的不动产权证书是否被作废，从前述查明来看，原告及第三人亦不否认周某英和孙某阳的婚姻关系，不否认周某英与周某娟的父女关系。那么，案涉房屋周某英取得时处于与孙某阳的婚姻存续期间，该房屋即为周某英与孙某阳的夫妻共同财产。无论是赠与还是借名买房，涉及处分夫妻共同财产的问题，单方无权处分。在周某英去世后，属于周某英的产权份额，即属于其继承人共有。
案涉腾房判决作出时已充分查明了继承公证被撤销的情形，认为孙某阳、周某娟作为涉案房屋的权利人有权要求被告返还原物，且第三人齐某芬、周某宁对此未提出异议，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故而，不动产权证书的作废并不影响腾房判决的事实认定；秦某燕或秦某涛更不能因此取得案涉房屋的权益。
