北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告朱某超、第三人郭某珍向本院提出诉讼请求：判令原告、第三人与被告就北京市门头沟区一号（以下简称一号）房屋达成的借名买房合同有效。
事实和理由：第三人郭某珍与被告郭某丽是同胞姐妹关系，原告朱某超与第三人郭某珍系夫妻，二被告系夫妻。2013年二被告经申请取得了购买限价商品房的指标，因二被告无力购买，便将该指标让与二原告。2013年12月5日原被告及第三人四人共同到购房现场选取了一号房屋，房屋总价为65.5783万元。因原告差20万元购房款便向二被告借款20万元，原告当即支付了全部的购房款及相关费用。
2015年10月10日开发商交付房屋，原告领取了钥匙并交付了相关费用。2016年9月原告对房屋进行了装修共花费20余万元，后原告一直居住至今。故原、被告之间存在事实上的借名买房法律关系。
被告辩称
被告周某勤、郭某丽辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述身份关系属实，但不存在借名买房的问题。2012年4月周某勤以家庭名义申请限价商品房，周某勤与郭某丽符合条件，选取了一号房屋。后周某勤筹借20万元，准备贷款购买房屋。因不符合贷款购房条件，需要全款购房，周某勤又缺乏全款购房的能力，故当时找到朱某超，提出借款的请求。当时双方商量一号房屋由周某勤出资20万元，其余购房款由朱某超出资。该房屋由朱某超夫妇先行居住使用。同时商定，如果自建房拆迁获得安置房由二被告居住，一号楼房归二原告居住。之后，按照约定履行，一号房屋由原告装修居住。2017年，周某勤夫妇居住的B村自建房，因没有建房审批手续，被政府强拆，且没有获得补偿，导致二被告被赶出至今居无处所，双方协商条件不能成立，所以二被告在2019年3月向原告提出要求腾房的请求，此前双方也多次协商未果，2019年原告曾起诉确认一号房屋归其所有，已被法院生效判决驳回。
现原告的要求没有依据，不存在借名买房的事实，原被告从未就借名买房进行过协商，也没有达成借名买房的协议，所以原告主张借名买房没有事实和法律依据。此外，根据限价房申请办法，限价房必须是无房的居民才能申请，法律上不允许就限价房存在借名买房的事实，即使法院判决双方存在借名买房合同关系，该合同也应无效。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人郭某珍述称：同意原告的诉讼请求。
法院查明
周某勤与郭某丽系夫妻关系，朱某超与郭某珍系夫妻关系。郭某丽与郭某珍系姐妹。
2013年12月12日，周某勤、郭某丽与北京M公司就一号房屋签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，房屋价款655783元，付款人：周某勤、郭某丽。现一号房屋颁发不动产权证书，权利人为：周某勤、郭某丽。该房屋性质系两限房，周某勤、郭某丽的购房资格系通过摇号程序取得。涉案房屋由原告装修居住至今。现不动产权证书在被告处。双方就借名买房无书面协议。
庭审中，朱某超为证实其主张申请证人金某、丁某出庭，并向本院提交了商品房预售合同原件、购房款交款通知单原件、购房发票原件、供暖费发票原件、收款收据原件（尾款收据）、刷卡手续费收据原件、物业费收据原件、产权代办费收据原件、房产证工本费收据原件、装修清运费和管理费收据原件、公共维修基金和契税收据原件及银联刷卡票据原件（支付购房款的），上述材料中刷卡手续费收据、公共维修基金及契税收据的交款人一栏系周某勤签字，银联刷卡票据中20万元及15783元系周某勤支付，剩余购房款由朱某超支付。房屋买卖合同系周某勤、郭某丽签订。
金某陈述：双方曾协商借名买房事宜。丁某陈述：我跟朱某超一起去交过房款，就是朱某超现在住的房子的房款，数额记不清楚了。经质证，被告认可上述材料的真实性，表示因朱某超居住使用涉案房屋，故购房票据由朱某超持有，物业、供暖、装修费用均由朱某超支付。对证人证言不认可。
关于涉案房屋的出资，原告陈述被告支付的20万元系其向被告的借款，目前尚未偿还，被告支付的15783元系是被告偿还原告的借款。因涉案房屋后期才取得了房屋所有权证书，故被告领取后没有再给原告。被告陈述原告出资的40万元系其向原告所借，因双方约定房屋由原告居住，故该笔款项就不再偿还。双方均不认可对方关于借款的陈述，但均未就其主张的借款关系向本院提交证据证实。
裁判结果
驳回朱某超的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。借名买房可以是书面约定，也可以为口头约定，口头约定的判断条件为：房屋的出资，房屋的占用使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释。
本案中，依据查明的事实，涉案房屋大部分购房款系朱某超交纳，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在朱某超处，而购房签约人周某勤、郭某丽却不持有上述票据原件，符合借名买房特征，且涉案房屋至今一直由朱某超一家居住使用，虽周某勤支付了部分购房款及税费，但其亦认可双方在购房之初曾就购房出资和房屋居住情况进行过协商，考虑到双方的身份关系，并综合原告提交的证据材料，足以确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性，故法院确认原告、第三人与被告之间就涉案房屋形成借名买房合同。
损害社会公共利益的合同无效。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。根据相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。
故原告、第三人及被告就涉案房屋形成的借名买房合同应属无效。原告要求确认双方之间借名买房合同有效的诉讼请求，法院不予支持。
