北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认北京市海淀区一号房屋归原告所有，三被告配合原告将位于北京市海淀区一号房屋所有权转移登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
事实理由：郭某梅为赵某浩母亲；姜某蕊为赵某浩配偶；赵某为赵某浩儿子。赵某浩已于2017年5月28日去世，赵某浩父亲赵某君已于2019年5月10日去世。2003年6月，原告外甥赵某浩因认识北京市海淀区一号房屋的开发商，称用其名义买房可享受折扣优惠。当时原告为享受优惠，使用赵某浩名义与开发商签订房屋买卖合同，之后用赵某浩的名义办理了房屋产权证书，但涉案房屋购房款、差价费、税费、房屋公共维修金、物业费、取暖费等均由原告缴纳，且上述票据原件及房本原件均由原告持有。
同时，原告自2003年取得房屋后，便由原告占有使用、包括装修、维护及对外出租。因此涉案房屋实际所有权人、出资人、使用人、管理人均为原告。为维护原告合法权益，特诉至法院，愿判如所请。
被告辩称
姜某蕊辩称，不同意原告的诉讼请求，房子是姜某蕊丈夫的，应属于遗产。
郭某梅、赵某未作答辩。
法院查明
郭某梅系赵某浩母亲；姜某蕊系赵某浩配偶（赵某浩系再婚）；赵某系赵某浩之子。赵某浩已于2017年5月28日去世，赵某浩父亲房泉已于2019年5月10日去世。
2007年2月27日，赵某浩与冯某协议离婚，双方约定：协议双方于1992年5月5日登记结婚，现双方就自愿离婚一事达成如下协议：一、赵某浩与冯某自愿离婚；二、儿子赵某由女方抚养；三、夫妻有坐落在海淀区楼房一套，价值60万元，现协商归女方所有，因该处房产是女方父母为其外孙赵某购买的，因赵某未满18周岁，不能写其产权，所以写其父亲赵某浩之名，因此，如果将来房产需要过户，赵某浩应随时、无偿提供该处房产的过户手续；四、夫妻无共同债权及债务；……。
本案在审理过程中，赵某霞提交了房屋所有权证、专项维修金交款通知、专项维修金专项收据、房屋登记收费、契税完税证、发票、收据等证据原件，对此，姜某蕊表示对真实性无异议。姜某蕊对赵某霞提交的物业费、供暖费、收视费收据原件表示名字是后补的，还有修改。认可物业费有可能是赵某霞交的，但不能说明涉诉房屋的所有权是赵某霞的。
姜某蕊认可争议房屋一直由赵某霞对外出租。房屋所有权证书记载所有权人：赵某浩，房屋坐落：海淀区一号（以下简称一号房屋）；登记时间：2013年12月11日。
2003年8月21日，北京N公司（以下简称N公司）出具专用发票，上面记载：付款单位（个人）：赵某浩，金额：475506元。
赵某霞提交了2张2003年7月15日的收据，一张为收到赵某浩交来的印花税（支票）237元；另一张为收到赵某浩交来购房款（支票）169289，上述两笔款项共计169526元。
北京市海淀区p公司（以下简称p公司）出具证明，内容如下：因赵某霞个人购买一号的房子（即一号房屋），公司分别于2003年7月16日，通过转账支票代赵某霞向开发商N公司支付购房款169526元；2003年7月3日，通过转账支票代赵某霞向开发商N公司支付购房款326908元，共计496434元。本院依法向银行调取了当时的转账支票，证实上述两张支票的金额及时间与证明相符，且收款人均为N公司。
证人冯某出庭作证，其证明内容如下：我是被继承人赵某浩的前妻。认可原告借名买房。我们离婚时没有涉及到这套房子，因为涉诉房产跟我们没有关系，就没有处理。
冯某、郭某梅、赵某均出具书面声明，表示争议的一号房屋是赵某霞借用赵某浩的名字购买，房屋所有权应归赵某霞所有。赵某霞同时提交了郭某梅、赵某的视频声明，本庭当庭予以播放。姜某蕊表示认可是郭某梅和赵某本人，但他们之间的利益关系是有可能做出虚假的陈述，也不符合法律规定的证据形式，我们不认可这个证据。
裁判结果
一、被告姜某蕊、郭某梅、赵某于本判决生效之日起七日内协助原告赵某霞将位于北京市海淀区一号房屋产权转移登记至原告赵某霞名下；
二、驳回原告赵某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。
根据本案查明事实，一号房屋虽系以赵某浩名义购买，但所有款项系由赵某霞出资支付，房屋自购买后一直由赵某霞占有、使用、收益。购房原始票据等材料亦由赵某霞持有，赵某霞支付了该争议房屋的供暖费、物业费等费用。基于以上事实，法院认为赵某霞已就其与赵某浩之间存在借名买房关系的主张完成举证证明责任。
反观姜某蕊一方，仅主张争议房屋是其丈夫赵某浩的，应当属于遗产，没有提交任何相关证据，法院不予采信。客观上，赵某霞与赵某浩发生借名买房之时，赵某浩与姜某蕊尚未相识，姜某蕊对于当年发生的借名买房一事不知晓，是正常的。根据赵某浩前妻的证人证言并结合赵某浩与其前妻的离婚协议书，亦可证明借名买房的事实存在。相关利害关系人郭某梅、赵某虽未出庭应诉，但其提交的书面意见及视频资料，亦可以证明其同意赵某霞对于争议房屋的诉讼主张。
赵某霞与赵某浩之间存在借名买房合同关系，过户条件已经具备，故对于赵某霞要求姜某蕊、郭某梅、赵某将一号房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，法院予以支持。
