北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵女士向一审法院起诉请求：1.请求法院判令位于A号北房第一排西数第一间与第二间归赵女士所有；2.本案诉讼费由张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁承担。
赵女士上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判位于北京市大兴区北A号（以下简称A号院）北房第一排西数第一间与第二间归赵女士所有；3.本案鉴定费用12000元由张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁承担；4.一、二审诉讼费用由张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁承担。
事实与理由：1.赵女士与张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁均认可房屋在1978年建成，但是房屋建成之后进行过翻建，一审法院对此未予认定系事实认定错误；2.赵女士系大兴本地人，完全没有必要将户口迁至A号院，《分家单》并非仅为了迁户口所订立，张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁均为完全民事行为能力人，均应对《分家单》内容负责，不存在形式和实质的区别；
3.即使分家单为赠与性质，由于农村房屋的特殊性，无法做到不动产转移登记，而赵女士与张某刚在结婚后已经搬入案涉房屋，且二人为入住置办家具家电，应当认定案涉房屋已经实际交付；4.分家单内容有据可依，与事实完全符合；5.赵女士多年来为家庭付出良多，照顾张某刚，现赵女士没有工作且无个人住房，故即使一审法院认定赵女士对上述房屋没有所有权的情况下，亦应当按照实际情况给予赵女士房屋居住权以解决赵女士的生活问题。
被告辩称
张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁辩称，同意一审判决，不同意赵女士的上诉请求及理由。1.A号院为祖宅，于1978年修建，后期新建也是在张某刚与赵女士结婚前，赵女士亦自述没有参与房屋建设和添附；2.《分家单》只是为了帮助赵女士迁移户口，不具备分家和确认房屋归属的意思；3.孙某作为宅院的共有人没有签字确认所谓分家单的内容；4.赵女士在一审中自认A号院系张某文、孙某所有，且赵女士没有参与房屋建设和添附，因此赵女士对A号院内房屋不享有任何物权。
法院查明
张某文与孙某系夫妻关系，二人婚后育有长女张某鑫、次女张某洁及长子张某刚。赵女士与张某刚于2012年登记结婚，婚后居住在A号院。2020年赵女士与张某刚经北京市大兴区人民法院调解离婚，该调解书并未涉及赵女士在本案中要求分割的A号院的房产。
庭审中，赵女士提交《分家单》一份，证明张某文作为房主已经将A号院北2间房分配给赵女士与张某刚所有并居住。该《分家单》载明：“房主张某文，于1993年10月建房5间，房屋地址A号。张某文共有子女1名，因为子女张某刚与赵女士结婚，需要分家单立户口，经全家共同商议，达成如下协议：房屋张某文与妻子孙某居住东3间，并享有所有权，北2间房归张某刚与赵女士所有并居住。此分配全家无异议。”
《分家单》底部有赵女士、张某文、孙某、张某刚、张某鑫及见证人的签字并按有手印，右下角有北京市大兴区W村村民委员会的公章，出具日期为2012年8月30日。该份《分家单》系赵女士从W村派出所查档调出。另，该份分家单盖有北京市公安局户口专用章。
张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁对上述分家单的质证意见为：真实性由法院核实，认可的确是在派出所签订了分家单，但只是为了迁移户口。另外对分家单内容的真实性不予认可，其中涉及的子女的人数与事实不符，该分家单中写有张某文有子女一名，实际为三人。另外北2间房根本不存在。对孙某的签字不予认可。
当时孙某及张某鑫均不在场，二人不清楚分家的情况，对证明目的不予认可。分家单的目的在第四行中有体现，是为了迁移户口，只是程序上形成的文件。经孙某申请，鉴定中心对《分家单》中的孙某的签字是否为本人所写进行鉴定。鉴定意见为：对现有送检材料检验分析，认为：检材“孙某”签名字迹与样本“孙某”签名字迹不是同一人书写。
赵女士另提交照片证明赵女士与张某刚已在A号院北2间房实际生活。张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁对照片的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。不能证明赵女士实际生活情况，2017年赵女士就与张某刚分开了。
张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁提交：证据一、户口本，证明赵女士户籍迁移的时间为2012年12月21日，在《分家单》成立之后，证明《分家单》只是为了迁移户口的临时文件；证据二、房屋平面图，证明房屋现状，佐证赵女士所提交的《分家单》内容不具有真实性，《分家单》中载明的房屋并不存在。标号为1和2的房屋打通了，但中间有梁，应该算两间，4和5也是这种情况。张某刚与赵女士实际居住的房屋为标号3,1和2作为整个房屋的客厅。
赵女士对上述证据的质证意见为：对证据一、真实性认可，证明目的不认可。《分家单》就是为了分家，属于各方当事人的真实意思表示；对证据二、对平面图真实性认可，标号为1和2的房屋确实打通了，装修了，看不见有没有房梁，确实1和2加在一起长度是其他房屋的两倍。我们主张的是1号和2号房屋。《分家单》上指的是1、2、3间。我在案涉院落居住期间使用的是1、2、3间。平面图中的3号房间单开门，只能从1号房间进入。
另张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁主张案涉院落北房是在1978年建造的，没有翻建过，属于祖宅。1993年办理证件登记在张某文名下，并主张有案涉房屋的宅基地使用证，但未在法定期间内向法院提交。赵女士亦认可婚后对案涉房屋没有翻建、加建及装修行为。
为查明案件事实，法院电话联系了北京市公安局大兴分局W村派出所户籍科，户籍科工作人员称根据相关规定，赵女士婚后办理户口迁移需要在户籍地有两间以上的房屋。
法院认为，根据双方当事人的陈述及提交的证据，A号院内北房建于赵女士与张某刚婚前，二人在婚姻关系存续期间没有对上述房屋实施翻建、加建及装修行为。结合赵女士户口迁入A号院的时间、《分家单》上盖有的北京市公安局户口专用章及法院调查的当地户口迁移政策，可以认定赵女士提交的《分家单》系为其将户口迁入A号院内所订立，签订双方并不具有分割A号院落内北房5间的真实意思表示。故赵女士要求按照《分家单》判令北房第一排西数第一间与第二间归其所有的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
即使认定该《分家单》有效，根据张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁陈述的案涉院落建于1978年的事实，该《分家单》应当属于赠与性质的协议。首先，案涉《分家单》订立的目的系为赵女士迁移户口，双方没有赠与的真实意思表示。其次，根据法律规定，赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，本案张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁也以实际行为撤销了赠与，故赵女士无法分割A号院北房的相关权益。
二审中，各方均未提交新证据。
裁判结果
驳回赵女士的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为赵女士能否依据《分家单》取得案涉A号院内房屋。
根据已查明的事实，案涉院落北房于1978年建造，1993年10月，该院《集体土地建设用地使用证》登记在张某文名下，后虽经改造，但均在张某刚与赵女士结婚前，故案涉北房系张某文与孙某的夫妻共同财产。本案中，赵女士以分家析产为由起诉，请求确认与张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁签订的《分家单》有效，并据此要求取得A号院内北房第一排西数第一间与第二间房屋所有权或居住使用权。
对此，张某文、孙某、张某刚、张某鑫、张某洁均不予认可，并主张《分家单》仅为赵女士户口迁移程序中形式上的文件，并非对共有家庭财产进行分割所作的意思表示。
第一，本案中的《分家单》仅在W村派出所档案留存且盖有北京市公安局户口专用章，各方当事人均无《分家单》原件或复印件留存，不符合农村家庭通过《分家单》进行分家的一般情形；第二，《分家单》中对张某文子女情况的陈述与实际情况不符，且无A号院共有人孙某签字确认，亦无张某洁签字确认，赵女士主张张某文夫妻在签订《分家单》时均表示同意分家，证据不足；第三，根据法院调查的当地户口迁移政策显示，赵女士婚后办理户口迁移需要在户籍地有两间以上的房屋。而《分家单》中只写明“北2间归张某刚与赵女士所有”，对于房屋表述并不清楚。
结合赵女士户口迁入A号院内时间及赵女士与张某刚婚姻关系存续期间并未对A号院内北房房屋实施翻建、加建的实际情况，法院认定《分家单》系为将赵女士户口迁入A号院内所订立，并不具有分割A号院内北房5间的真实意思表示，于事实有据。
此外，案涉北房系张某文与孙某的夫妻共同财产，根据已查明的事实，签订《分家单》时，孙某并不在场，根据鉴定结论，《分家单》上“孙某”的签字并非其本人所签，现孙某对于《分家单》中表示将北2间房屋赠与给张某刚、赵女士不予认可，故张某文处理夫妻共同财产的行为无效。综上，赵女士上诉关于《分家单》系各方当事人对分割A号院北房房屋真实意思表示，并据此要求取得北房第一排西数第一间与第二间房屋所有权或居住使用权的主张，依据不足，法院不予支持。
