北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文向本院提出诉讼请求：1.确认位于北京市西城区一号房屋归原告所有；2.判令二被告协助原告办理涉案房屋的变更登记过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告与二被告系兄弟关系，周某刚系原告与二被告之父。1994年，原告之父周某刚因房改房原因取得北京市Ag公司一套房的购房资格。经原告与其父周某刚、其母林某燕协商，原告出资购买房产。同时，考虑到当时的购房政策，如用其父作为名义登记人，购买诉争房产可以获得优惠政策。因此，为节省开支，原告与其父周某刚协商，以其父周某刚的名义购买诉争房产，房屋产权登记在原告之父周某刚名下。1994年，原告之父周某刚与北京市Ag公司签订《房屋买卖契约》，房屋款项的支付由原告实际支付，《房屋买卖契约》的签订由原告实际办理。
1999年，诉争房产登记至原告之父周某刚名下，并取得《房屋产权证》。此后，原告一直未办理房屋相应的变更登记过户手续。2000年9月22日，原告之父周某刚因病去世。2019年，原告因变更过户登记手续的需要，遂与二被告协商变更登记事宜，二被告均不同意，致使原告无法办理诉争房屋的登记过户手续。原告认为，原告作为诉争房产的实际所有权人，诉争房产一直由原告及其配偶占有并居住至今。二被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告周某君、周某良辩称，一、案涉一号房屋的产权登记人是周某刚，原告与周某刚之间不存在借名买房的法律关系和事实。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。涉案的北京市西城区一号（以下简称一号房屋）原系公有住房，由原产权单位北京市Ag公司于1985年左右分配给周某刚居住。1994年经房改售房，Ag公司与周某刚签订《房屋买卖契约》，由Ag公司将房屋所有权出售予公有住房承租人周某刚。周某刚用自己的工龄享受了部分购房款的优惠，并以周某刚的名义分期交纳了购房款、登记费、手续费、维修基金等费用，于1999年取得《北京市房产所有证》，将房屋登记在周某刚名下。
通常情况下，不动产权属应以不动产登记簿为准。案涉一号房屋产权证记载权利人为周某刚，根据物权公示公信原则，周某刚系案涉房屋所有权人。原告请求确认案涉一号房屋归其所有的理由是：原告曾与父亲周某刚、母亲林某燕协商达成借名买房合意，由原告出资，以父亲周某刚的名义购买了涉案房屋。原告应当对产生借名买房法律关系的基本事实承担举证证明责任，但其未提交证据证明其与父亲周某刚、母亲林某燕之间存在借名买房的关系和事实，原告应承担举证不能的不利后果。另外，在购买案涉一号房屋的年代，并没有限购等交易或购买限制，假如原告有经济实力，完全可以自己出资购买商品房，没有必要借父亲之名去买房。同时，购房属大宗交易，往往需要花费一家人的大部分积蓄甚至还要借款或贷款。如果是原告借周某刚之名买房，其也必然会与周某刚对借名买房这一事实进行约定。但原告未提供充分、有效的证据证明其与周某刚之间存在借名买房的相关约定，也从未在父母生前主张该房屋的权属，原告所主张的事实和理由不符合常理。
二、案涉一号房屋由周某刚出资购买，原告并不具有购买该房屋的资格和经济能力。案涉一号房屋是房改售房，由产权单位Ag公司将房屋所有权出售给公有住房承租人周某刚。房改房具有一定的福利性，且购房人必须满足一定的条件，购买资格具有专属性。本案中，周某刚之所以能取得该房屋的产权，首先，周某刚是Ag公司的职工；其次，周某刚自1985年左右开始承租该公有住房；再次，周某刚用其工龄享受了购房优惠；最后，周某刚交纳了购房款、登记费、手续费、维修基金等费用后才取得了案涉一号房屋的所有权。原告并不是案涉一号房屋房改前的公有住房承租人，在当时，原告也没有足够的经济实力去购买案涉房屋。原告本身己不是Ag公司的职工，在当时也参与了工作单位的房改房购买。
关于购房款的交纳问题，从原告提交的购房款的发票、收据等票据上来看，付款主体均为周某刚，原告主张是其支付了购房款，但原告没有提交证据证明购房款由原告支付。退一步讲，即便原告支付了购房款，但其出资与否不能成为其主张其对案涉一号房屋享有所有权的依据，原告出资与否与本案诉争的法律关系不存在关联性。虽然，原告持有《房屋买卖契约》、房屋产权证、房款交纳的收据及相关票据，但这不能证明房屋的所有权即归原告所有。
三、案涉一号房屋属于原被告父母的遗产。案涉一号房屋是父母在婚姻关系存续期间出资购买，登记在父亲周某刚名下。2000年6月23日母亲林某燕离世，2000年9月22日父亲周某刚离世。父母生前未留有遗嘱，在父母离世之后案涉一号房屋应当作为遗产由继承人继承。案涉一号房屋虽然多年由原告实际占有，但并不能证明房屋的所有权就应该归原告所有。原告曾找被告协商，由原被告三人共同将案涉一号房屋卖掉。被告也同意原告卖房的想法，但对原告提出的将大部分房款归原告所有的意见没有达成一致。所以原告才提起本案之诉。
综上，案涉一号房屋由周某刚与Ag公司签订《房屋买卖契约》，购买了该房屋并由此取得该房屋所有权。现原告主张诉争房屋系原告借周某刚的名义购买，但原告未提供充分、有效的证据证明其与周某刚之间存在借名买房的相关约定。原告提供的证据，亦不足以证明案涉一号房屋的房款由原告支付，且出资与否并不能成为原告主张其对案涉房屋享有所有权的依据。原告关于借名购房主张，证据严重不足。另外，原告以借名买房为由要求确认房屋归其所有的主张，显属错误，且于法无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
法院查明
周某刚与林某燕系夫妻，周某文、周某君、周某良系二人之子。周某刚于2000年9月22日死亡，林某燕于2000年6月23日死亡。
1994年，周某刚（买方、乙方）与北京市Ag公司（买方、甲方）（以下简称：Ag公司）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将位于北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋）出售给乙方，房价款9027元。随后，涉案房屋所有权登记至周某刚名下。
1992-1999年间Ag公司向周某刚出具房屋发票。
在案件审理期间，周某文未提交具有证明力的证明材料证明涉案房屋所有权归属于周某文。
裁判结果
驳回原告周某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
涉案房屋所有权登记在周某刚名下，应推定周某刚对涉案房屋享有所有权。周某文主张其对涉案房屋享有所有权并要求周某君、周某良协助办理变更登记手续，应当举证予以证明。但在案件审理期间，周某文未能提交具有证明力的证据材料证明其主张，应承担相应的不利后果，法院对其主张不予采信。
综上所述，关于周某文要求确认涉案房屋归其所有并要求周某君、周某良协助办理变更登记手续的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。
