北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告将北京市朝阳区一号房屋过户至原告名下；2、被告向原告支付违约金1000000元。
事实及理由：1999年10月，原告母亲齐某燕决定为原告在京购房以备结婚之用。因为系外地户籍，经原告的舅舅（即第三人）安排，以被告名义购买北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋），购房款1861362元全部由原告母亲实际支付，被告代理签署相关购房手续。
2000年底左右一号房屋交付。被告公婆及被告与第三人在该房屋居住。2005年7月21日，一号房屋颁发产权证，登记在被告名下。约2008年左右，第三人在被告现住的北京购买两套房屋，被告又回到北京居住。2012年，原告的妻子与母亲陆续回国，被告遂将一号房屋产权证交付原告的母亲及妻子。原告的妻子和母亲一起重新进行了装修，并由原告的妻子居住。2013年原告回国欲与被告办理房屋过户手续，被告也同意，但因北京限购政策而无法过户。至2016年，原告与妻子先后去外地工作，将一号房屋出租并收取租金至今。
2012年原告的母亲回国时方知被告与第三人早已办理离婚手续。为了避免发生争议和风险，2012年10月15日，被告出具《关于朝阳区一号房屋所有权的确认说明书及承诺函》给原告，说明一号房屋实际所有权人为原告，承诺在原告具备办理条件时配合办理房屋所有权变更登记手续，如不遵循承诺，同意向原告支付该房产评估价格1.2倍的违约金。
2018年10月，原告具备房产过户资格。原告与母亲遂与被告提出过户要求。被告初时同意，但后反悔。综上，一号房屋虽然登记在被告名下，但仅属挂名，该房屋真正的所有权人为原告。被告有义务将该房屋过户至原告名下。
被告辩称：
1999年9月9日被告与第三人结婚。一号房屋是1998年底到1999年中期间，被告婚前付的首付款购买的，婚后由被告与第三人夫妇二人共同还贷。一号房屋刚开始由被告及第三人占有使用，目前由被告出租。2005年被告与第三人离婚。此案并非借名买房，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人未到庭，亦未提供书面意见。
法院查明
被告与第三人于1999年9月9日登记结婚，于2005年8月22日离婚。
1999年10月20日，被告作为买受人签订《北京市内销商品房预售契约》及《补充协议》，协议购买一号房屋。2000年3月23日，被告作为借款人签订《个人住房贷款借款合同》。一号房屋所有权于2005年7月21日登记在被告名下。
原告提供2012年10月15日被告出具的《关于朝阳区一号房屋所有权的确认说明书及承诺函》记载，一号房屋实际所有权人为原告；原告及其母亲齐某燕支付全部房款；原告对一号房屋进行装修并实际占有使用；被告承诺不影响原告对一号房屋所有权，不在该房屋设立用益物权和担保物权，自愿放弃对一号房屋所有权的抗辩权；在原告具备在京购房条件时自愿配合原告办理一号房屋所有权变更登记手续；如不遵循承诺则向原告支付一号房屋评估价格1.2倍的违约承诺费用等。
原告提供第三人出具的《关于朝阳区一号房屋所有权的确认和说明函》记载，被告为一号房屋登记的所有权人，实际所有权人为原告；第三人与被告离婚时，因该房屋并非夫妻共有故第三人并未主张权利，房屋仍登记在被告名下；原告及其母亲齐某燕支付全部房款；第三人对原告实际占有使用一号房屋无异议等。被告在该书证注有“情况属实！”。
原告提供案外人李某菲出具的《关于齐某燕实际购买朝阳区一号房屋的说明函》记载，被告曾向其说过替原告挂名购买一号房屋事宜；被告为一号房屋名义上的所有权人，实际上是齐某燕花钱为其子购买；实际所有权人为原告等。被告在该书证注有“情况属实！”。
被告表示，上述《关于朝阳区一号房屋所有权的确认说明书及承诺函》《关于朝阳区一号房屋所有权的确认和说明函》《关于齐某燕实际购买朝阳区一号房屋的说明函》中签名并非其本人书写，并申请进行笔迹鉴定。本院依法鉴定工作。2020年10月22日，鉴定机构回函本院，因被告未交纳鉴定费退案。
原告另提供收据、发票、《公寓租赁合同》《房租转付协议》、租金电汇凭证及工商登记信息等用以证明，一号房屋购房出资人并非被告，该房屋由原告实际占有、使用及收益的事实。被告对原告上述证据的真实性认可，表示由原告打理一号房屋，租金确实给了原告。
原告提供公证处出具的《公证书》用以证明，2018下半年被告与原告母亲通过微信联系提出以珠海一套房屋及深圳的房屋与原告交换一号房屋的事实。被告对此不予认可。
原告提供《北京市社会保险个人权益记录（参保人员交费信息）》用以证明，其具备在京购房的资格。
原告提供北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的《不动产登记簿》用以证明，（一号房屋所有权证原件在原告处，）被告于2019年2月19日补办新证，该房屋未设定抵押登记，无贷款等情况。
原告就其主张的违约金表示，根据双方约定标准计算违约金金额过高，故其仅主张1000000元。被告不同意支付原告违约金并表示不要求酌减违约金数额。
裁判结果
一、被告于本判决书生效后七日内配合将北京市朝阳区一号房屋所有权转移登记至原告名下；
二、被告于本判决书生效后七日支付原告违约金1000000元。
房产律师靳双权点评
当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，被告虽然对原告提供的《关于朝阳区一号房屋所有权的确认说明书及承诺函》《关于朝阳区一号房屋所有权的确认和说明函》《关于齐某燕实际购买朝阳区一号房屋的说明函》中其本人签名的真实性表示异议，但并未提供相应证据予以佐证，故结合其他现有证据可以证明一号房屋虽然由被告签署购买协议，但购房款并非被告支付，一号房屋交付后亦由原告及其家庭成员实际占有使用收益，故原、被告间存在原告以被告名义购买一号房屋的事实。
现双方约定的变更所有权登记的条件已经成就，故原告要求被告配合办理一号房屋转移登记手续的诉讼请求，法院予以支持。原、被告就被告拒绝配合办理转移登记手续的违约责任约定明确，现原告主张的违约金数额明显低于双方约定标准，被告亦未要求再行酌减，故法院对此亦予支持。
