北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某皓向一审法院提出诉讼请求:1.赵某鹏向周某皓返还北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的购房款及入户手续费295849元(房屋认购金3万元、购房款260048元、入户手续费5801元)；2.赵某鹏支付购买涉案房屋时起至今的房屋升值价值300万元；3.赵某鹏支付购房款利息（自周某皓交付购房款之日起至返还之日止，按照中国人民银行的同期贷款利率计算）。
赵某鹏上诉请求：撤销E号民事判决第二项，改判驳回周某皓的该项诉讼请求。
事实及理由:一、一审判决对案件实事认定为借名买房是不正确的。事实是周某皓自愿垫资为赵某鹏买房而非借名买房。周某皓因再次结婚需用新房，其想购买赵某鹏的经济适用房，赵某鹏不同意，周某皓求助赵某鹏的父母，出于亲情关系，赵某鹏父母劝说后由周某皓垫资购房供其结婚暂时居住，日后择日归还赵某鹏。由于系亲姐弟关系，没有明确约定房屋使用期限及后续事项。在垫资购房过程中赵某鹏没有接受过周某皓任何好处，始终坚持不与周某皓签定任何购房协议、合同之类的文件。除周某皓自愿垫付购房款外，其他事情均由赵某鹏参与完成。周某皓再婚几个月后又正式离婚，系其用虚假的理由快速买房以达到炒房获利的目的。
二、一审认定周某皓获得房屋增值损失270万元，显失公平。1.涉案房屋是区、市规定的重点拆迁区，定向分配经济适用房指标，市建委和市经济适用房资格审查办公室有规定，只有重点拆迁户享有定向分配经济适用房，不允许买卖。周某皓不是拆迁对象，无资格购买涉案房屋。2.周某皓垫付购房款295849元，已收回本金又获得270万元损失,明显取得利益过高。
涉案房屋估价450万元，没有专业评估证明、自估，自定不符合常理。
3.涉案房屋装修是周某皓再婚必须且自愿，该装修费已计入自行估价现值中。周某皓在涉案房屋居住10年，该期间的房屋租金约50万元至70万元，应属于赵某鹏所有。
被告辩称
周某皓辩称：同意一审判决，不同意赵某鹏上诉请求及理由。一、一审认定事实清楚。赵某鹏关于“周某皓自愿垫资为其买房再向其借用”的主张思维逻辑混乱，完全不符合生活常理。周某皓在有能力购买一处住房的条件下，自己急需而不买，却垫资给赵某鹏购房，且等五年时间房屋才建成，周某皓再向赵某鹏借来结婚，不符合常理。且双方对房屋返还的时间、条件、购房款的偿还方式、装修及附属物的归属及装修款处理等问题均未进行任何约定。
事实上，自2005年赵某鹏收取周某皓3万元购房指标款起，借名买房即已成立；2010年，周某皓支付全部剩余购房款及相关入户手续费用，经装修后入住至今，属于借名买房持续状态。周某皓与赵某鹏借名买房关系长达十五年之久，一审判决认定事实清楚。
二、关于是否显失公平问题。首先，从赵某鹏提出显失公平的主张看，赵某鹏已认可借名买房事实，仅仅是对房屋增值利益损失的数额提出异议。其次，赵某鹏作为涉案房屋的登记所有人，从未对房屋尽过任何义务，从未因房屋支付任何款项，却享受了房屋的权属利益、升值利益和添附利益。而周某皓付了全款且进行装修，经过十几年的市场变化，最终所获损失金额已不可能买到合适住房。
一审法院根据案件的实际情况，在综合考虑双方过错，对升值价值进行合理分配，所作判决并无不当。再次，一审法院经多次询问，双方均始终认可房屋市场价值为450万元。赵某鹏在二审中主张没有专业评估证明，与自已在一审表述自相矛盾且不符合法律规定，应予以驳回。
法院查明
2007年6月21日，赵某鹏与北京H公司（以下简称H公司）签订选房单，选定涉案房屋。2009年4月23日，赵某鹏与H公司签订商品房预售合同，购买了涉案房屋，房屋价款为288553元。后赵某鹏交付了房屋价款及面积差价款共290048元、入户手续费5801元。涉案房屋交付后，周某皓对房屋进行装修并入住。2011年12月27日，赵某鹏取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋性质为经济适用房。
本案审理过程中，周某皓表示双方系借名买房关系，2005年赵某鹏收取周某皓房屋认购款3万元时，即表明同意由周某皓使用其名下购房指标，后续购房款及入户手续费也是周某皓支付的，所以周某皓是自己出资借赵某鹏名义买房，周某皓入住房屋后还进行了装修；周某皓当时只能购买一套房屋，不可能替赵某鹏垫付购房款，而自己无房居住。
周某皓就此提供了其银行账户的交易明细、装修工程施工合同及照片、物业费发票等。周某皓还表示，因为双方存在借名购房的约定，所以2005年周某皓将3万元认购款交给赵某鹏，剩余款项是周某皓于2010年直接在H公司售楼处刷卡交纳的，选房单上的内容也均由周某皓填写。赵某鹏认可周某皓所称的款项交纳方式，但表示双方当时只是约定房屋由周某皓居住，所以购房款由周某皓垫付，装修也是周某皓自愿的；其不知道选房单由谁填写，其并未进行填写。
经询，赵某鹏表示双方未对房屋返还的时间、条件，购房款的偿还方式，装修等附属物的归属或装修款处理等问题进行约定；除办理产权证的费用外，赵某鹏也未就涉案房屋支付过其他款项。庭审中，双方均认可涉案房屋目前的市场价值（含装修）为450万元。
法院经审理认为：本案的争议焦点问题包括：一、周某皓、赵某鹏之间是否存在借名买房关系；二、周某皓主张各项经济损失的合理性认定。
关于争议焦点一，双方系亲属关系，涉案房屋的全部出资均由周某皓所出，周某皓在房屋交付后进行了装修并入住多年。赵某鹏表示房屋由周某皓居住，所以购房款由周某皓垫付，但双方并未对房屋返还的时间、条件，购房款的偿还方式，装修等附属物的归属或装修款处理等问题进行约定，赵某鹏所称由周某皓垫付房款的主张不合常理。结合涉案房屋的购买及后续事实，法院可认定双方已形成借名买房关系。
关于争议焦点二，赵某鹏交付了购房款、入户手续费等费用共295849元，现赵某鹏亦同意退还上述费用，法院不持异议。周某皓入住房屋后进行了相应装修，赵某鹏作为涉案经济适用房的登记所有权人，实际享受了房屋的权属利益、升值利益和添附利益。法院将根据本案的实际情况，在综合考虑双方过错的基础上对涉案房屋的升值价值进行合理分配，确定赵某鹏应支付的损失金额。周某皓要求赵某鹏支付购房款利息的诉讼请求并无相应依据，法院不予支持。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。周某皓认为，周某皓交付了房屋价款及面积差价款共290048元、入户手续费5801元。2007年6月21日，选房单是周某皓写的赵某鹏的名字。办理产权证的费用也是周某皓交纳的，3万元房屋认购款系赵某鹏交纳后，周某皓托赵某鹏哥哥转交给了赵某鹏。赵某鹏称选房单上的名字非其书写，不知谁签订;
3万元房屋订购金是赵某鹏交纳，后哥哥给其3万元，但未告知款项性质，办理房屋产权证费用系赵某鹏交纳，其余款项均是周某皓交纳。
裁判结果
一、赵某鹏于判决生效后十日内返还周某皓二十九万五千八百四十九元；二、赵某鹏于判决生效后十日内支付周某皓增值利益损失二百七十万元；三、驳回周某皓的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据查明的事实，周某皓主张涉案房屋系其借用赵某鹏名义购房，并提供了银行账户的交易明细、装修工程施工合同及照片、物业费发票等证据，结合双方当事人陈述，双方均认可涉案房屋购房款系周某皓所出，周某皓在房屋交付后进行了装修并实际居住多年，上述证据及当事人陈述能够相互印证，并与一般购房习惯相符。
赵某鹏上诉主张涉案房屋系周某皓自愿垫资为赵某鹏买房，并因周某皓结婚借住，所以购房款、装修款由周某皓垫付，但未就此提供证据证实，且赵某鹏亦表示双方并未对房屋返还的时间、条件，购房款的偿还方式，装修等附属物的归属或装修款处理等问题进行约定，故赵某鹏此称由周某皓垫付房款的主张明显与常理不符。
综合全案事实，法院认定双方之间形成借名买房关系正确。
关于周某皓损失认定争议，周某皓交纳了涉案购房款，入住后对涉案房屋进行了装修，赵某鹏作为涉案经济适用房的登记所有权人，实际享受了房屋的权属利益、升值利益和添附利益。综合考虑双方的过错，涉案房屋性质，房屋市场价格波动情况，周某皓实际居住使用情况等本案具体情况，法院对涉案房屋的升值价值进行合理分配，确定赵某鹏应支付的损失金额符合诚实信用原则，公平合理，并无不当。涉案房屋现值系双方自愿合意确定，现赵某鹏上诉主张该价格不符常理，未提供相应依据，法院不予采纳。
因周某皓系经赵某鹏同意支付购房款并装修、居住涉案房屋，现赵某鹏上诉主张周某皓无资格购买涉案房屋，周某皓实际居住房屋，其未能居住房屋合法权益受到侵害，缺乏依据，不予采纳。综上，赵某鹏上诉认为法院酌定增值利益损失过高，显失公平，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
