北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某向本院提出诉讼请求：1．依法分割门头沟区A号（以下简称A号）及B号（以下简称B号）房屋的拆迁补偿利益，其中四分之一归原告，属于张某兰的份额由陈某继承；2．依法分割位于北京市门头沟区一号（以下简称一号）房屋的售房款，其中四分之一归原告；3．诉讼受理费由被告承担。
事实和理由：张父与张母系夫妻，生有长女张某兰、长子张某萧、次子张某山、次女张某文。张某兰与陈某系夫妻，生有一子，即原告陈某。张父于2003年8月24日死亡，张母于2010年12月30日死亡。张某兰于2011年7月24日死亡，陈某于2003年2月23日死亡。外祖父母及父母生前未留有遗嘱。2009年，张父承租的A号、B号房屋被拆迁，共取得位于门头沟区二号（以下简称二号）、三号（以下简称三号）以及一号三套安置房屋。
其中一号房屋已被张某萧出售，售房款应当依法分割。被告及第三人一直占有属于所有继承人的遗产拒不分配，侵害了原告的合法权益。原告之母张某兰既是继承人，也是拆迁时的被安置人口，原告作为张某兰的唯一继承人，有权继承外祖父母基于拆迁取得的安置房屋及相应拆迁补偿款。现原被告无法就上述财产分割达成一致意见，故诉至法院，请求法院依法分割。
被告辩称
被告张某山辩称，认可原告关于家庭成员身份关系的陈述，但不同意原告的诉讼请求。B号公房是以我父亲名义承租的房屋，我父亲去世后一直没有变更承租人，房租一直从我的工资里扣除，院内的自建房也是由我建设的。房屋拆迁后取得二号和三号两套安置房屋，房屋交付后除了用拆迁款交纳房款外，我还补交了11万余元房款，并对两套房屋进行了装修。我认为二号房屋中有我母亲的遗产，应当依法继承，三号房屋是因为在拆迁单位上班，而且我在院内建设了自建房屋，才多给的一套安置房，属于我和陈某、张某佳，不应当分割。
A号房屋是张某萧从矿上要的房屋，虽然登记的承租人是张父，但实际一直由张某萧居住，所得拆迁利益应属于张某萧。张某兰户口不在B号院内，拆迁前也没有在院内居住，其没有单独的利益。如果A号院的拆迁利益中有我父母的财产，我放弃都给张某萧。
被告张某萧辩称，认可原告关于家庭成员身份关系的陈述，但不同意原告的诉讼请求。张某山关于B号公房来源的陈述属实，父亲去世后，房屋一直由张某山居住并交纳费用，只不过没有办理承租人变更手续，基于该房屋拆迁取得的利益应该属于张某山。我认为即使B号院内有父母遗产，也只有二号房屋中存在我母亲的利益，可以依法继承。三号房屋中没有父母的财产，我也不要求分割，都归张某山。张某兰户口不在B号院内，拆迁前也没有在院内居住，当时是以需要由张某兰照顾母亲的理由将张某兰列入应安置人口，其没有单独的利益。如果法院认为二号房屋中有属于父母的利益，我要求依法继承。
A号房屋是因为我结婚需要房，才去单位找领导批下来的，因为我不是职工，才写的我父亲张父的名字，但房屋租金、水电费一直由我负担，也是我在居住，院内的自建房屋是我建设的，基于该房屋被拆迁取得的安置房屋及拆迁补偿款都应归我所有，与其他人没有关系。一号房屋交付后，我对房屋进行了精装修，购买了家具、家电，在出售房屋时，房款中包含装修及家具、家电的价值。
被告张某文辩称，认可原告关于家庭成员身份关系的陈述，但不同意原告的诉讼请求。B号院房屋拆迁所得利益应该归属于张某山，如果法院认为该部分财产有属于我父母的遗产，这部分我要求依法继承。张某兰户口不在B号院内，拆迁前也没有在院内居住，其没有单独的利益。A号房屋是张某萧从矿上要的房屋，所得拆迁利益应属于张某萧。如果A号院的拆迁利益中有我父母的财产，我放弃都给张某萧。
第三人陈某、张某佳辩称，我们的意见与张某山一致，我们一家三口的利益不需要具体区分。
第三人刘某、高某辩称，一号房屋属于张某萧与刘某的财产，张某萧与刘某对房屋进行了精装修，购买了家具、家电，在出售房屋时，房款中包含装修及家具、家电的价值。如果诉争利益中有高某的利益，要求依法分割。
法院查明
张父与张母系夫妻，生有长女张某兰、长子张某萧、次子张某山、次女张某文四名子女。张某兰与陈某系夫妻，生有一子陈某。张某萧与刘某系夫妻。张某山与陈某系夫妻，张某佳系二人之子。张父于2003年8月24日死亡，张母于2010年12月30日死亡。张某兰于2011年7月24日死亡，陈某于2003年2月23日死亡。张父、张母的父母均先于二人死亡，二人及陈某、张某兰生前均未留有遗嘱。
B号及A号房屋系H公司的公房，登记的承租人均为张父。
2009年4月20日，甲方K公司（以下简称K公司）与乙方张父（由张某萧代签）订立《房改造回迁安置协议》（以下简称回迁安置协议），约定乙方在A号居住（非）成套正式住房1间，使用面积12平方米，建筑面积16平方米，该住房所有权性质为公房。乙方有正式户口3人，应安置人口3人，分别为张某萧、刘某、高某。甲方安置乙方二居室一套。乙方在拆迁公告规定期限内搬家腾空待拆住房（含自建房）的，甲方向乙方支付各项费用114075元。
一号房屋的住房房价计算表记载：被拆迁人为张父（已故）、现购房人为张某萧，房屋建筑面积16平方米，夫妻工龄之和39年，夫工龄22年，妻工龄17年；安置人口3人；房改售房成本价1219元/平方米，本地区经济适用住房价格3200元/平方米；购房价总计119683．85元。2010年9月7日，K公司（甲方）与张某萧（乙方）签订《安置购房合同》（以下简称购房合同）购买一号房屋，应安置人口三人，分别为张某萧、刘某、高某；房屋面积67．27平方米，一次性付清房款享受3%的优惠，优惠后的购房款为116093元。2010年10月28日，K公司与张某萧签订《关于房屋坐落、房号、房屋实测面积和房价结算补充协议》，协议载明：一号房屋实测建筑面积为67．43平方米，购房款总金额为116590元。张某萧交纳了上述款项。
一号房屋交付后，登记在张某萧名下，后于2012年8月15日转移登记至张某萧与刘某二人名下。张某萧、刘某自述，一号房屋于2011年交付，二人装修后入住。2016年8月，张某萧、刘某将一号房屋及家具、家电以190万元的价格出售给案外人张某。
2009年4月20日，甲方K公司与乙方张父（由张某山代签）订立回迁安置协议，约定乙方在B号居住（非）成套正式住房1．5间，使用面积19．29平方米，建筑面积25．71平方米，该住房所有权性质为公房。乙方有正式户口4人，应安置人口5人，分别为张母、张某山、陈某、张某佳、张某兰。甲方安置乙方二居室二套。乙方在拆迁公告规定期限内搬家腾空待拆住房（含自建房）的，甲方向乙方支付各项费用145220．65元。上述款项均由张某山管理，后均用于支付安置房屋购房款。根据B号房屋的拆迁档案，其中有张母、陈某的残疾证，有张某山、陈某、张某佳的低保证，有H公司破产企业退休职工管理办公室出具证明，证明张母享受抚恤待遇。
二号房屋的住房房价计算表记载：被拆迁人为张父（已故）、现购房人均为张母，建筑面积25．71平方米，夫妻工龄之和60年，夫工龄32年，妻工龄28年；安置人口2人；房改售房成本价1219元/平方米，本地区经济适用住房价格3200元/平方米；购房价总计130773．57元。2011年4月10日，K公司（甲方）与张母（乙方）签订购房合同购买二号房屋，应安置人口二人，分别为张母、张某兰；房屋建筑面积64．41平方米，一次性付清房款享受3%的优惠，优惠后的房款为126850元。
2012年10月26日，K公司与张母签订《关于房屋坐落、房号、房屋实测面积和房价结算补充协议》，协议载明：二号房屋实测建筑面积为64．56平方米，购房款总金额为127316元。二号房屋登记在张母名下。上述材料签署时，张母已去世，材料由张某山代张母签署。
三号房屋的住房房价计算表记载：被拆迁人为张父（已故）、现购房人均为张某山，使用面积0平方米，夫妻工龄之和0年，安置人口3人；房改售房成本价1219元/平方米，本地区经济适用住房价格3200元/平方米；购房价总计116967元。2011年4月10日，K公司（甲方）与张某山（乙方）签订购房合同购买三号房屋，应安置人口三人，分别为张某山、陈某、张某佳；房屋建筑面积64．41平方米，一次性付清房款享受3%的优惠，优惠后的购房款为113458元。三号房屋登记在张某山名下，张某山交纳了二号和三号房屋的购房款。
根据《安置补偿补助实施细则》第六条关于安置标准，在危旧房改造中，对被拆除非成套住宅房屋的居民，按照下列标准给予安置：……（二）原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平方米的，安置一套二居室；（五）按上述标准测算，安置居民人均建筑面积不足5平方米的，可以按照人均建筑面积5平方米安置。第七条关于购买回迁安置房的原则，（一）对于被拆除的非成套住宅房屋：属安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，应按照房改成本价格购买，即1219元/建筑平方米，并可享受房改政策规定的优惠政策；属安置建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内的部分，应按照房改成本价格购买，即1219元/建筑平方米，不享受相关的优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分，应按照当地经济适用住房价格购买（即3200元/建筑平方米）。
现二号房屋由张某佳居住，三号房屋由张某山、陈某居住，两套房屋的房款均由张某山交纳，房屋均已装修。案件审理中，双方一致同意二号、三号房屋归张某山一家，由张某山给付其他继承人相应遗产折价款。二号房屋按总价200．4523万元。三号房屋的市场价值为200．4523万元。
本案审理中，双方对于以下问题存在争议：
一、关于B号及A号院内的实际居住人
张某山、陈某、张某佳、张某萧、刘某、张某文均表示，拆迁前，张某山一家三口一直居住在B号院，张父去世前，张父与张母也一直居住在B号院，张父去世后，张母搬到A号院居住，张某兰并没有在B号居住；A号房屋长期由张某萧、刘某居住。张某萧、刘某还主张，高某在拆迁前也与二人共同居住，高某是刘某妹妹的孩子。
陈某表示不清楚其他人的居住情，根据拆迁档案中有张某兰的户籍证明，张某兰的户口曾登记在B号院，而且拆迁协议也将张某兰书写为应安置人口，因此张某兰应该是长期在B号院居住。
二、关于B号及A号院内的自建房屋情况
张某山、陈某、张某佳主张，B号院内的自建房屋均由张某山建设，张某萧、张某文对此予以认可；刘某仅表示B号院没有那么大的面积，不可能建设那么多的自建房屋，也不应该存在那么高的自建房屋补偿；陈某则认为全部自建房屋均由张父与张母建设。
张某萧主张A号院内的自建房屋均由其建设，张某山、陈某、张某佳、张某文均予以认可；刘某仍表示院落面积有限，没有那么多自建房屋，不应该存在高额的自建房补偿；陈某认为全部自建房屋均由张父与张母建设。
三、关于一号房屋装修及家具家电价值
张某萧、刘某主张对一号房屋享有所有权，不同意分割一号房屋售房款，并表示售房款中包含装修及家具、家电价值40万元，如法院分割该房屋，需要扣除该部分价值。张某山、陈某、张某佳、张某文均认可一号房屋归属于张某萧，与他人无关，亦认可房屋装修及家具家电价值40万元。陈某认为一号房屋应作为张父、张母的遗产分割，同意由法院酌情确定房屋装修及家具家电价值，但认为该部分价值不应自售房款中予以扣除，理由是张某萧出售房屋的价格偏低，房屋价值应在200万元左右，张某萧擅自处分房屋已构成对共有权人利益的侵犯，存在过错；
张某萧装修房屋未经共有权人同意，且使用多年，如果以其主张的价格从售房款中扣除费用，对其他人显失公平；张某萧取得售房款多年，未分配给其他共有权人，仅是利息部分就很可观；房屋的装修价值未在卖房合同中明确，故应属于赠送给买房人的，该赠与行为与其他人无关。
四、关于遗产继承份额的争议
张某山、陈某、张某佳主张，张母患有精神疾病，自1986年就丧失了行为能力，长期与张某山共同居住，由张某山一家照顾其生活，张母搬到A号之后，也是由张某山照顾，张某山对张母尽到了主要赡养义务，要求多分得张母的遗产；张某萧、张某文对于张某山对张母尽到主要赡养义务均无异议，认为二人比张某兰尽到的赡养义务多，要求比张某兰多分得张母遗产，张某文认为张某萧也应多分遗产；刘某则认为张母精神很正常，张母搬到A号院居住后以及拆迁后，张某山没有跟老人一起生活，没有照顾好老人；陈某表示其母亲也尽到赡养义务，要求依法分割外祖父母遗产。
对于当事人的上述争议，本院做如下认定：
关于两处房屋被拆迁前的居住情况，本院结合拆迁档案材料、回迁安置协议中认定的应安置人口及当事人陈述予以认定。陈某虽提出其母亲长期在B号院内居住，但拆迁档案中仅有张某兰户籍曾登记在B号的记录，并无长期居住的证明；A号房屋的回迁安置协议中，高某虽被列为应安置人口，但其身份信息为虚假信息。本院认定长期在B号院内居住的人口为张母、张某山、陈某、张某佳，A号院内的长期居住人口为张某萧、刘某。
关于B号及A号院内的自建房屋情况，本院结合居住及当事人陈述予以认定。B号房屋系张父最初承租以及长期居住的房屋，在原公房面积较小，且子女较多的情况下，其与张母在院内建设自建房屋的可能性极大，而张某山长期在该院落内居住，存在其与父母共同建房的可能性，故对张某山关于自建房屋均由其建设的意见，本院不予采纳，自建房屋应有其与父母建设的自建房，其中父母所建房屋更多。A号房屋承租时间稍晚，且长期由张某萧居住，张母也是在张父去世后才到A号院居住，在张母患有精神疾病无力建房及张某山、张某文均无相反意见的情况下，本院对张某萧所述自建房屋由其建设的意见予以采纳。
关于一号房屋装修及家具家电价值，本院结合实地勘察情况、张某萧装修房屋及购买家具家电的时间、居住使用年限、房屋出售时间等情况综合判定，张某萧、刘某出售一号房屋时，房屋装修及家具家电价值为10万元。陈某虽提出上述价值不应自售房款中扣除的意见，但根据查明的事实，一号房屋的装修附着于房屋，与房屋价值形成一体，出售合同中有关于家具家电的描述，说明售房款中是包含上述财产价值的；自取得房屋后，陈某在较长时间内未提出继承诉讼，张某萧也一直认为一号房屋应归属其本人，在房屋内居住了近5年，其出售房屋并非恶意出售房屋转移财产，且一号房屋的成交价在出售时应属正常价格区间。综上，陈某关于不应自售房款中扣除装修及家具家电价值的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于张父、张母遗产继承份额的争议问题。根据查明事实，张母长期与张某山共同居住，由张某山照顾其生活，且张母患有精神疾病，照顾起来必然要付出更多的精力和心血，因此在分割张母的遗产时，本院将对张某山适当予以照顾。
裁判结果
一、位于北京市门头沟区二号房屋由张某山继承，归其所有；
二、位于北京市门头沟区三号房屋由张某山继承，归其所有；
三、张某山于本判决生效之日起十五日内给付陈某扣减购房款后的房屋折价款575558元，给付张某萧扣减购房款后的房屋折价款340630元，给付张某文扣减购房款后的房屋折价款671485元；
四、张某萧、刘某于本判决生效之日起七日内给付陈某扣减购房款后的售房款252512元；
五、驳回陈某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产是公民死亡时遗留的合法财产。根据B号、A号房屋的拆迁政策，拆迁补偿对象为公房承租人。根据查明的事实，上述房屋的承租人均为张父，在其去世后承租人未作变更，因此基于上述房屋被拆迁取得的拆迁利益应视为张父与张母的遗产。自建房附属于公房，不能分离而独立。上述两处房屋拆迁时，K公司基于公房的情况，对依附在公房处的自建房进行拆迁，因此自建房的拆迁利益仍应归属于张父与张母。对于张某山关于三号房屋归属于其个人及张某萧关于A号房屋拆迁利益与他人无关的答辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
关于拆迁补偿款的分割应结合房屋来源、自建房建设、居住情况、补偿项目及拆迁政策确定分割方式。陈某明确表示不要求分割各项移机费及搬家费，对此法院亦无异议。抚恤户补助费系针对张母发放，周转补贴费、提前搬家奖励费、工程配合奖、搬家补助费、空调移机费、电话移机费、热水器移装费均系针对拆迁时的实际居住人发放，与遗产无关，无须在继承人之间分割。A号院内的自建房补助费应归建房人张某萧所有。B号院内自建房补助属于张父、张母和张某山的共同财产，其中张父夫妇享有的补偿更高。上述补偿款中属于张父、张母的部分在购房时均已用于支付购房款，故已无分割必要。
张父与张母生前均未留有遗嘱，故二人的遗产应由继承人按照法定继承方式予以分割。张某兰在遗产分割前去世，其应继承的遗产由陈某继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。考虑到张某山系B号房屋拆迁时的应安置人，且在拆迁前实际居住在上述房屋，依据当地的拆迁补偿政策，其对所居住房屋及拆迁利益的取得有较大贡献，故在分割二号、三号安置房屋时应当多分。
相对于张某兰而言，张某萧与张某文在照顾张母方面尽到更多义务，故二人可分得适当多分张母的遗产，但比例少于张某山。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。关于遗产分配方式，考虑到二号、三号房屋均由张某山及其家人居住，其他继承人亦同意取得折价款，故法院确认二号、三号房屋均由张某山继承，张某山按照房屋的市场价格向陈某、张某萧、张某文支付相应的房屋折价款。
张某萧系A号房屋拆迁时的应安置人，且在拆迁前实际居住在上述房屋，依据当地的拆迁补偿政策，其对所居住房屋及拆迁利益的取得有较大贡献，故在分割扣除装修、家具家电价值后的一号房屋售房款时，其应当多分。一号房屋交付后转移登记至张某萧与刘某名下，后以二人名义出售，故二人应共同承担给付其他继承人房款的义务。张某山、张某文明确表示如A号房屋的拆迁利益中有父母的份额，二人均赠与张某萧，对此法院不持异议。
应当指出，购买安置房屋的房款应由各继承人共同分担。二号及三号房屋的房款已由张某山交纳，在确定继承人应分担的金额时，应先行扣除张父、张母应得的拆迁款。一号房屋的房款已由张某萧交纳，应当按照其所交房款确定各继承人应分担的金额。
为便于履行，法院可以将直接自张某山应给付其他继承人的房屋折价款中扣除其他继承人应负担的购房款，确定张某山的给付义务；自张某萧应给付陈某的售房款中扣除陈某应负担的购房款，确定张某萧的给付义务。
此外，本案中安置房屋的取得有张某萧、刘某、张某山、陈某、张某佳、张某兰等人安置人口、工龄等方面的贡献，但从根本上而来，是由张父、张母的遗产转化而来，在确定分配方案时，法院已对上述因素予以考虑。第三人刘某的利益已经与张某萧一并考虑，第三人陈某、张某佳的利益已经与张某山一并考虑，均不再单独予以处理。
