北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某洁向一审法院起诉请求：1.确认赵某洁、赵某刚针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效；2.判令赵某刚配合赵某洁将上述房屋所有权过户至赵某洁名下；3.诉讼费由赵某刚负担。
赵某洁上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求；本案诉讼费由赵某刚承担。
事实和理由：1.一审法院事实认定有误。我曾说的家庭协议是指其他成员放弃回迁的事实，这与我和赵某刚口头借名买房之事并不冲突。我已提交证据表明，所有回迁安置的申请、房型、面积选择都是按照我的意愿办理。如果我未借名买房并支付补偿款20万元，赵某聪不可能将房屋交付拆迁，赵某刚也不可能积极配合我办理相关手续及2010年房产过户。
2.我与赵某刚有口头借名买房协议，我是北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）实际所有人。正是因为借名买房，我才从广州至北京办理此事，且购房款、装修款及各种费用都是我支付的。涉案房屋也一直由我和家人实际占有、使用、收益，手续、证书等原件也由我一直保管。3.赵某刚、赵某聪反悔，导致我取得的房产证被撤销，才引起本案诉讼。2010年涉案房屋具备交易条件后，赵某刚积极履行了借名买房的口头协议，将房屋过户至我名下。此后八年，赵某刚、赵某聪及其他家庭成员均未表示异议，后因赵某聪妻子与我发生矛盾，才发生诉讼。
被告辩称
赵某兰辩称，同意一审判决，不同意赵某洁的上诉请求。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
赵某聪述称，同意一审判决。
法院查明
赵某刚与其妻刘某霞育有三名子女，分别为赵某洁、赵某兰、赵某聪。刘某霞于2001年3月4日死亡。赵某刚原承租北京市S号房屋2间，后上述房屋遇危改拆迁，
2001年7月4日，赵某刚（乙方）与北京H公司（甲方）订立《危旧房改造公房回迁购房协议书》，该协议书显示赵某刚为被安置人，甲方对乙方承租的房屋进行危改拆迁，该房内有正式户口5人，安置人口5人，分别是承租人赵某刚、之妻刘某霞、之女赵某洁、之子赵某聪、之外孙吴某鑫。根据危旧房改造的有关规定依法自愿购买一号3居室1套，实际应向甲方交纳购房款及公共维修基金共计504147元（其中现金254147元、贷款250000元）。
根据危改底档显示，赵某刚的工龄为1956年5月至1991年6月；刘某霞的工龄为1956年1月至1985年5月。《危旧房改造回迁购房计算表》显示计算回迁购房款时考虑了被拆迁房屋建筑面积、赵某刚和刘某霞的工龄以及是否超过人均15㎡等因素。
2001年7月8日赵某洁书写《声明》一份，内容为“兹有赵某聪、赵某洁兄妹就房屋产权问题达成如下协议：原房址为北京市S号户主为父亲赵某刚，于2001年7月4日实行危改回迁，赵某聪同意以赵某洁支付给其人民币20万元为条件，放弃对该房产的继承权，赵某洁出全款购买并享有对该房产的继承权。”该《声明》有赵某洁及赵某聪签名。
2004年6月28日，赵某刚取得涉案房屋的产权。2010年7月赵某洁、赵某刚通过签订《存量房屋买卖合同》，赵某刚将房屋过户至赵某洁名下。2018年3月15日赵某刚以赵某洁采取欺诈手段签订合同为由起诉赵某洁，要求确认上述房屋买卖合同无效。赵某洁在该案中主张其曾分别与赵某刚、赵某兰、赵某聪协商过，涉案房屋的回迁由赵某洁出资，该房屋归赵某洁所有，所以诉争的房屋买卖合同，本质上是履行家庭内部协议。
法院经审理认为赵某洁未能举证证明所谓家庭协议真实存在，亦未能举证证明其与原产权人赵某刚就涉案房屋的归属问题协商一致。因此，赵某刚、赵某洁之间不存在希望与对方订立合同的意思表示，更没有同意另一方要约的意思表示。赵某刚、赵某洁之间的房屋买卖合同不成立。故赵某刚要求确认双方就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效，缺乏依据，法院不予支持。
法院判决驳回赵某刚的诉讼请求。判决后赵某刚不服，提起上诉。后撤回上诉。
2019年1月8日赵某刚不服北京市规划和自然资源委员会房屋行政登记行为，向法院提起行政诉讼，要求撤销将涉案房屋所有权由赵某刚名下转移登记至赵某洁名下的行为，并撤销赵某洁领取的被诉房产证。法院判决撤销一号房屋所有权由赵某刚名下转移登记至赵某洁名下的行为，同时撤销赵某洁领取的《房屋所有权证》。判决后赵某洁不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持一审判决。
赵某洁、赵某刚及赵某聪均认可赵某洁交纳了涉案房屋的购房款，并偿还了贷款等所有与房屋有关的款项及费用。涉案房屋交付后赵某洁居住使用房屋至今。
法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。赵某洁在之前的房屋买卖合同纠纷中表示系依据家庭协议而获得涉案房屋，但在该案的一审判决中法院认定“赵某洁未能举证证明所谓家庭协议真实存在，亦未能举证证明其与原产权人赵某刚就涉案房屋的归属问题协商一致。”
本案中，赵某洁主张与赵某刚达成口头借名买房合同关系，其虽交纳了回迁购房款并偿还了房屋贷款，且居住使用房屋亦承担了相应的费用，但其未提交充分证据证明赵某洁、赵某刚之间存在借名买房的合意，且其自行书写的与赵某聪的《声明》亦未体现出借名买房关系的存在。涉案房屋系因赵某刚承租房屋经危旧房改造所回迁的房屋，按照政策规定仅能由赵某刚作为被安置人签订回迁购房协议书，也就是说涉案房屋并非可以基于一般自由买卖获得。并且涉案房屋在计算回迁购房款时考虑了被拆迁房屋建筑面积、赵某刚和刘某霞的工龄以及是否超过人均15㎡等多种因素，因此回迁购房款并不能体现涉案房屋的全部价值。
换言之赵某洁所交纳的回迁购房款及偿还的房屋贷款并不等同于涉案房屋的全部价值。是危改单位按照政策针对赵某刚申请并考虑其家庭实际居住状况进行审批的结果。鉴于上述情形，法院认为赵某洁主张要求确认赵某洁、赵某刚针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效；并且基于借名买房的口头协议要求赵某刚配合赵某洁将上述房屋所有权过户至赵某洁名下的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
裁判结果
驳回赵某洁的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，赵某洁作为提起诉讼主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。根据本案现已查明的事实，确存在赵某洁交纳回迁房购房款并偿还房屋贷款的事实，赵某洁亦居住使用该房屋并承担了相应费用。但仅凭本案现有证据，尚难以支持赵某洁诉讼请求的成立：其一，赵某洁并未提交充分有效的证据证明当事人之间存在借名购房的约定，赵某洁虽主张当事人之间系口头约定，但从赵某洁书写并载有其与赵某聪二人签名的2001年7月8日《声明》来看，其中文义表述体现的权利义务内容并非借名购房关系，其中关于“继承权”的约定内容，更使争议事实及法律关系性质的盖然性并不唯一，进一步削弱了现有证据的证明力；
其二，涉案房屋系危旧房改造回迁安置住房，区别于可由一般主体购买的普通商品房，在该房屋的购买过程中考虑了被拆迁房屋建筑面积、赵某刚和刘某霞的工龄以及人均面积等因素，即赵某洁交纳的购房款与房屋价值并不构成完全等同的对价关系；
其三，在《危旧房改造公房回迁购房协议书》签订时，赵某刚之配偶刘某霞虽已死亡，但如前述查明事实，在房价款计算中使用了已故配偶工龄折抵房款，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为刘某霞的遗产，而不能认定为赵某刚个人财产。综合上述因素考虑，法院对赵某洁要求确认其与赵某刚针对北京市东城区一号房屋借名买房口头协议依法成立并生效；并且基于借名买房的口头协议要求配合办理房屋所有权过户手续的诉讼请求不予支持，处理并无不当。
