北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某涛一审法院起诉请求：1.判令张某涛与赵某英、郭某芬于2004年9月3日签订的房屋买卖协议无效；2.判令赵某英、郭某芬与陈某勇之间的房屋买卖协议无效；3.判令陈某勇将怀柔区一号房屋及所在院落腾退给张某涛；4.本案诉讼费由赵某英、郭某芬承担。
赵某英、郭某芬上诉请求：请求撤销一审判决第一项，查清事实后驳回张某涛的全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由张某涛承担。
事实与理由：一、一审法院未正确查清事实，且存在认定事实错误。1.张某涛提交的2004年9月3日买卖房屋协议书系张某涛与高某文签订，郭某芬、赵某英未作为买卖房屋协议书中一方主体在该协议书中体现，张某涛、高某文均认可房屋买卖协议书系双方签订，郭某芬、赵某英非购房主体，且房屋买卖出资系高某文支付，郭某芬、赵某英未出资。故涉案买卖房屋协议书的双方系张某涛、高某文，根据合同相对性原则，2004年9月3日买卖房屋协议书与郭某芬、赵某英无任何关联性。
一审法院在与查明事实矛盾的情况下认定郭某芬、赵某英系借用高某文名义购买并认定买卖房屋协议书无效系认定事实错误，且无任何事实依据。
2.郭某芬、赵某英的确曾经欲购买张某涛位于北京市怀柔区一号房屋及所在院落，也曾与张某涛进行过协商，但看房过程中郭某芬、赵某英的孩子嫌房屋破旧，故双方未就房屋买卖继续沟通，协商房屋买卖过程就此结束。一审法院将在买卖房屋协议书中并未体现的郭某芬、赵某英作为一方主体进行认定，未将全部事实经过查明，仅仅依据郭某芬、赵某英叙述曾经发生过的事实经过作为最终认定事实，系认定事实错误。
二、张某涛提交的买卖房屋协议书系张某涛与高某文签订，购房款系高某文支付，郭某芬、赵某英未作为买卖房屋协议书中一方主体，现张某涛也未提交任何证据证明郭某芬、赵某英系买卖房屋协议书中一方主体，故在张某涛未提交任何证据予以证明的情况下，应承担不利后果，一审法院未对此依法进行审查认定，属有法不依，适用法律错误。
2.人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判，但本案一审法院在买卖房屋协议书明确载明合同相对方为张某涛与高某文，购房款系高某文支付的情况下，在双方均未提交任何书证及其他可以证明郭某芬、赵某英系买卖房屋协议书一方主体，以及系借用高某文名义的证据的情况下，违反了合同法的相对性及公平公正原则，属有法不依，适用法律错误。
综上，请求法院依法查清事实，改判支持赵某英、郭某芬的上诉请求，维护其合法权益。
被告辩称
张某涛针对赵某英、郭某芬的上诉意见辩称，我方同意一审判决，不同意赵某英、郭某芬的上诉意见。一审时张某涛提交了赵某英、郭某芬、高某文的录音，当时赵某英向张某涛购买房屋只是借用了高某文的名字，属于借名买房。赵某英、郭某芬不具有本村户口，不具备购买房屋的资格。
高某文针对赵某英、郭某芬的上诉意见辩称，同意赵某英、郭某芬的上诉意见。
高某文上诉请求：请求撤销一审判决第一项，查清事实后驳回张某涛的全部诉讼请求；一审、二审案件受理费由张某涛承担。
事实与理由：一、一审法院未正确查清事实，且存在认定事实错误。1.张某涛与高某文于2004年9月3日签订买卖房屋协议书，故该协议书的相对方为张某涛与高某文，赵某英、郭某芬并未作为买卖房屋协议书一方主体，2004年9月3日买卖房屋协议书与郭某芬、赵某英无任何关联性。一审法院在与查明事实矛盾的情况下认定郭某芬、赵某英系借用高某文名义购买系认定事实错误；
2.高某文系北京市怀柔区R村村民，作为本村集体经济组织成员有宅基地使用权，高某文因家庭、生产生活需要于2004年9月3日与张某涛签订买卖房屋协议书，系双方真实意思表示，为合法有效合同。高某文也在签订合同后占有使用涉案房屋将近16年至今，集体土地建设用地使用证也经所在村委会更名至高某文名下，张某涛一直认可该协议书系双方签订，为真实有效；
3.在高某文购买涉诉房屋之前，郭某芬、赵某英的确曾经欲购买张某涛的涉案房屋，但因看房过程中郭某芬、赵某英的孩子嫌房屋破旧，故放弃购买。高某文在此后知道涉案房屋出售并介入与张某涛协商沟通，最终达成合意，并于2004年9月3日与张某涛签订买卖房屋协议书，此为真实交易过程及事实真相。正因为高某文购买涉案房屋，故在签订房屋买卖协议后至今一直实际占有、使用房屋。一审法院忽略事实全部过程，仅依据部分经过即错误认定，属事实认定错误。
二、张某涛提交的买卖房屋协议书系张某涛与高某文签订，购房款系高某文支付，现张某涛未提交任何证据证明郭某芬、赵某英系买卖房屋协议书中一方主体，故在张某涛未提交任何证据予以证明的情况下，应承担不利后果，一审法院未对此依法进行审查认定，属有法不依，适用法律错误；
本案一审法院在买卖房屋协议书明确载明合同相对方为张某涛与高某文，购房款系高某文支付的情况下，在双方均未提交任何书证及其他可以证明郭某芬、赵某英系买卖房屋协议书一方主体，以及系借用高某文名义的证据的情况下，违反了的相对性及公平公正原则，属有法不依，适用法律错误。
三、张某涛于2019年11月起诉，自2004年9月3日签订买卖房屋协议书已经16年之久，早已超过法律规定的诉讼时效，故依法应当予以驳回。综上，请求法院依法查清事实，改判支持高某文的上诉请求。
张某涛针对高某文的上诉意见辩称，同意一审判决及对赵某英、郭某芬上诉的答辩意见，不同意高某文的上诉意见。
赵某英、郭某芬针对高某文的上诉意见辩称，同意高某文的上诉意见。赵某英、郭某芬开始是想买涉案房屋，但是因为涉案房屋太破了，所以就没有要。赵某英、郭某芬没有和张某涛签订任何协议，一审查明赵某英、郭某芬是借名买房属于事实查明错误。
法院查明
赵某英和郭某芬系夫妻关系。2004年9月3日，张某涛与高某文签署了买卖房屋协议书。协议书约定：因张某涛现已在怀柔买了楼房，家中原有旧瓦房四间无人占用，要求把房子卖出；同时高某文因原有房屋太偏僻想在其他地方买房。经双方协商后决定张某涛将自己的院内一切建筑物卖给高某文，共作价五千元整。房款由高某文分三次付清，通过村委会领导共同商议买卖房屋的问题，村委会领导干部认定符合买卖房屋条件，自立字之日起房屋和院墙永归高某文所有。张某涛和高某文均认可购房款实际为2万元。
张某涛提供与郭某芬、高某文、赵某英的录音记录及证人孙某出庭作证，用以证实房屋实际的购房人为赵某英和郭某芬，系借用高某文的名义，后赵某英和郭某芬将房屋卖与了陈某勇。
高某文庭审中陈述：2004年9月3日在签订协议的时候，赵某英说如果赵某英不要这个房屋就是高某文的，如果赵某英要这个房屋就是赵某英的，我没有给付张某涛购房款。赵某英没有要这个房屋，后高某文在赵某英这做小工，用工资扣的2万元。房屋的现状为北房4间没有动，原石棉瓦搭建的棚子已经拆除了，后建设了西厢房2间，南房4间。
赵某英庭审中陈述：我没有购买张某涛的房屋，我是从高某文手里花费2万元购买的涉案房屋，不到半个月我又将涉案房屋退还给高某文。
高某文庭审中称：2004年9月3日张某涛与高某文签署了买卖房屋协议书。实际的购买人就是高某文，购房款2万元，因买卖协议是张某涛打印出来的，我不清楚为什么约定的不一致，但是我认可购房款是2万元。2010年的时候齐某兰和高某文出资建设了西厢房2间，南房5间，北房没有进行翻建，但是高某文和齐某兰在2016年左右在北房里面进行了装修。现房屋于买完房后的第二年就出租给了陈某勇，高某文与陈某勇签订了书面的租房合同，现在有一个最近的合同，因为是5年一签。
最开始是赵某英想从张某涛购买房屋，赵某英的孩子一看，不愿意要这个房子，所以我认为这个房屋就是我的，开始是赵某英给的张某涛购房款2万元，协议签订之前因为赵某英的孩子不愿意要这处房子，我就认为房子是高某文的了，有些情况我可能记不清楚了。高某文跟赵某英处干活，赵某英扣了高某文干活的2万元，这2万元就视为购房款，所以这房屋就是高某文的了。
赵某英庭审中称：2004年9月3日张某涛与高某文签署了买卖房屋协议书。高某文跟我这干活，我说村里不给批宅基地，所以就让高某文给我找一处农村房屋，高某文联系到张某涛这，双方谈成的价格是2万元，当时我就考虑我没有买房资格，怕张某涛反悔，当时张某涛急用钱把房子卖了，看以后行情好了，就会往回要，在签订合同的时候，过户给高某文的时候，给的张某涛购房款，是通过高某文的手里递给的张某涛。
当时有大队干部在场，过户了，后来我的孩子过来瞅瞅，我孩子说不要，我当时拿出2万元确实不容易，我孩子说要是翻建房屋得比前面的房子高很多，要花很多钱，就说不要这房子，我就跟高某文商量，当时房子已经过户给高某文了，我跟高某文说我的孩子不要这房屋，我想将房屋卖了，高某文说这房子我留下吧，高某文说我现在没钱，因高某文和齐某兰给我干活，挣得工资抵2万元的购房款，我认可现在房屋已经卖给了高某文。当时存在借名的情况，但是房屋实际上也是给了高某文。
法院认为，本案的争议焦点有三个，法院分别予以论述：
第一个争议焦点为：房屋的购买人是谁？结合各方的意见，法院认定应为赵某英、郭某芬借用高某文的名义与张某涛签订的买卖房屋协议书。在诉讼中，齐某兰前后两次开庭中陈述的翻建南房房屋间数、在签订买卖房屋协议书之前赵某英就不要这处房屋与赵某英在2020年6月12日庭审中陈述我没有购买张某涛的房屋，我是从高某文手里花费2万元购买的涉案房屋，不到半个月我又将涉案房屋退还给高某文和赵某英在2020年9月4日庭审中陈述系先系借名买房，后孩子不要才扣除工钱给高某文等基本事实均不符，故对于高某文和赵某英的意见，法院均不予采纳。
故对于张某涛要求判令张某涛与赵某英、郭某芬于2004年9月3日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，因赵某英、郭某芬不具有R村集体经济组织成员身份，违反了宅基地不得转让的规定，法院予以支持；
第二个争议焦点为：赵某英、郭某芬是否将房屋转卖给陈某勇？张某涛提供的与郭某芬、高某文、赵某英的录音及证人证言和法院调取的R村流动管理员的意见，因陈某勇、高某文、赵某英均否认陈某勇购买了涉案的房产，故张某涛提供的证据均不足以证实陈某勇实际从赵某英、郭某芬处购买了涉案房屋的事实，因此对于张某涛要求判令赵某英、郭某芬与陈某勇之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院不予支持；
第三个争议焦点为：房屋及院落是否进行腾退？农村房屋无效后，原则上应将返还购房款及赔偿损失一并解决，且张某涛无法证实赵某英、郭某芬购买房屋后卖与陈某勇，且陈某勇亦认可系从高某文处租房，故对于张某涛要求判令陈某勇将怀柔区一号房屋及所在院落腾退给张某涛的诉讼请求，法院不予支持。
裁判结果
一、张某涛与赵某英、郭某芬借用高某文的名义于签订的买卖房屋协议书无效；二、驳回张某涛的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
赵某英、郭某芬、高某文在上诉意见中主张涉案买卖房屋协议书并非赵某英、郭某芬借用高某文名义签订，法院经审查认为，张某涛在庭审中提交录音证据显示，赵某英、郭某芬一方及高某文一方对赵某英、郭某芬借用高某文名义购买涉案房屋达成合意并签订协议的事实均予以认可，现赵某英、郭某芬、高某文对此予以否认，并主张涉案房屋实际购买人亦系高某文，但赵某英、郭某芬一方与高某文一方关于涉案房屋购买经过的细节陈述均存在前后不一致及相互矛盾之处，
且关于房屋购买款项支付的关键事实，赵某英、郭某芬一方在一审中陈述亦存在前后不一致的情形，其主张涉案房屋购买款项系高某文直接支付，与其之前陈述高某文用工钱从其处抵扣的相关陈述亦存在不一致之处。故在此情形下，赵某英、郭某芬、高某文的相关证言可信度极低，在无充分证据进一步佐证的情形下，法院对其相关证言难以采信。
故在此情形下，法院认定涉案买卖房屋协议书系赵某英、郭某芬借用高某文名义签订并无不当，基于赵某英、郭某芬并不具备房屋所在地集体经济组织成员身份，涉案买卖房屋协议书系为规避这一事实而签订，在此情形下，法院确认涉案房屋买卖协议无效并无不当。
