北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令孙某文履行借名买房合同约定，配合我办理位于北京市海淀区一号房屋的产权转移登记手续，将该房屋过户至我名下；本案诉讼费由孙某文负担。
事实和理由：我与孙某文为母子关系。2016年8月11日，我通过中介公司与陈某辉、吴某燕签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，约定陈某辉、吴某燕将坐落于北京市海淀区一号房屋出售给我。孙某文在得知此事后，向我表示，为方便孩子读书，希望能将该处房产登记在其名下，待孩子上学问题解决后，再将该房屋过户至我名下。我对此同意，双方达成口头借名买房协议。
后我支付了房屋定金、首付款、中介费用，物业费等，共计1920520元。其后，我按照约定以孙某文的名义向银行办理贷款273万元，并按时支付房屋贷款。我认为，该房屋买卖合同由我与出售方协商一致签订，且相关房款也全部由我承担，我借孙某文的名义购房，系该房屋实际购买人。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告孙某文辩称，我同意原告的诉讼请求。
第三人王某丹述称，我不同意原告的诉讼请求，赵某霞与孙某文之间不存在借名买房的约定，赵某霞对于房屋的出资是对孙某文和王某丹夫妻的赠与。在我与孙某文的婚姻关系存续期间，赵某霞经常会提供资金上的赠与，因此双方之间不存在借名买房的事实。
法院查明
赵某霞系孙某文之母。孙某文与王某丹于2013年7月登记结婚，婚后于2013年8月育有一子。王某丹于2020年1月将孙某文诉至我院，要求与孙某文离婚并分割夫妻共同财产，现该案正在审理过程中。
2016年8月11日，赵某霞（买受方）与陈某辉、吴某燕（出售方）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某霞购买位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋），房屋成交总价为455万元，其中贷款273万元。当日，赵某霞支付房屋定金10万元。2016年9月9日，赵某霞向出售方支付第一笔房屋首付款55万元。后支付中介费。
2016年10月11日，孙某文与出卖人陈某辉、吴某燕签订《存量房屋买卖合同》，约定孙某文购买一号房屋，其中贷款273万元。同日，孙某文另行签署《主债权及不动产抵押合同》。2016年10月19日，赵某霞向孙某文转款112万元，后孙某文将上述房款支付至出售方陈某辉。2016年10月，赵某霞交纳第二笔中介费48280元，其中该收据上载明：今收到孙某文、赵某霞交来的服务佣金。庭审中，三方当事人均认可一号房屋实际总价为455万元，首付款182万元、中介费全部由赵某霞实际支付。
2016年10月20日，一号房屋登记在孙某文名下，并自2016年11月起每月以孙某文名义偿还贷款13295元，截止本案开庭之日，已偿还贷款本息共计35万元，现贷款尚未还清。
另查，一号房屋自购买后一直处于出租状态，租金一直由赵某霞收取并支配。一号房屋购买合同、房屋产权证、贷款合同等相关原件现由赵某霞持有，该房屋物业管理费、供暖费等一直由赵某霞交纳。
针对双方争议的事实和证据，本院认定如下：
庭审中，赵某霞表示其当时欲换房，因考虑离单位较近，故准备购买一号房屋并签署了购房合同，后孙某文表示因该房屋系学区房，考虑到将来孩子上学希望能登记在孙某文名下，故双方达成了借名买房的口头约定。孙某文对上述事实无异议，王某丹对上述主张不予认可，称当时赵某霞表示是要给孙某文和王某丹购房，为了孩子换个好学校，根本不存在借名买房的事实。
关于看房、选房一节，双方均认可系赵某霞自行看房并寻找中介公司，支付相应中介费用。王某丹表示因当时其居住在朝阳区且要照顾孩子，且赵某霞对于购房事宜较为熟悉，故均是由赵某霞一人办理。
关于房屋首付款，王某丹认可系赵某霞全部出资，但主张赵某霞的上述出资应视为对孙某文和王某丹两人的赠与，且在婚姻关系存续期间，赵某霞一直在资助二人生活及家庭支出。
关于房屋贷款，赵某霞主张房屋还贷一直由其出资，自2016年11月至2019年9月期间，其不定期的通过支付宝、微信以及银行账户向孙某文和王某丹二人转款，用于偿还房屋贷款，自2019年9月之后，其每月按照还贷时间向孙某文账户转款，用于偿还房屋贷款。为此，赵某霞向本院提交了其名下账户明细。王某丹对上述证据真实性无异议，但主转款并非用于偿还贷款，赵某霞自双方结婚后会不定期的资助孙某文和王某丹，上述钱款系用于日常生活开支、孩子的花费以及偿还房屋贷款等。王某丹主张双方在2018年有收入后，系用双方的收入来偿还贷款。为此，王某丹向本院提交了其名下账户记录用以证明其向孙某文支付相应款项用于偿还房屋贷款。赵某霞对上述主张不予认可，称上述款项均是赵某霞先行支付给王某丹，再由王某丹支付给孙某文用于偿还贷款的。王某丹另表示2018年11月之后，其与孙某文产生矛盾，故房屋贷款一直由赵某霞负责偿还。
关于房屋使用情况，王某丹表示房屋一直出租且由赵某霞收取房租，但其收取的租金全部用于偿还房屋贷款以及支付房屋物业管理费、供暖费等相关费用。
裁判结果
驳回赵某霞的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，赵某霞主张其与孙某文之间存在借名买房的合意，其系一号房屋的实际权利人。对此，针对本案双方当事人争议的焦点，逐一进行分析：首先，依据物权公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当以不动产登记为准。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。本案中，一号房屋登记在孙某文名下，故孙某文为一号房屋的登记权利人。其次，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当事人对自己所主张的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，赵某霞主张其与孙某文之间存在借名买房的合意，其系一号房屋的实际权利人。关于是否存在借名买房的关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。
赵某霞虽主张其与孙某文之间存在借名买房的口头协议，孙某文亦表示同意，但上述主张未得到王某丹之认可，结合赵某霞与孙某文、王某丹之间的关系以及孙某文与王某丹正在离婚诉讼等事实来看，赵某霞并未就其上述合意之主张向法院充分举证。另结合法院查明的其他事实来看，一号房屋首付款项虽由赵某霞支付，但赵某霞并未就其已支付全部房屋贷款一节向法院充分举证，其提交的相关证据仅能显示部分款项支付至孙某文或王某丹账户，但转款数额并不能与还贷金额对应，且部分转账并未支付至孙某文名下还贷账户，无法形成完整的证据链，上述转账金额虽总数已达到已支付贷款金额，但并不能认定上述转账金额即为偿还一号房屋贷款之款项。
综上，赵某霞所提交的证据不足以证明其与孙某文之间存在借名买房之约定，亦不足以否定不动产登记薄之证明力，其应当承担举证不能的法律后果，故法院对赵某霞之全部诉讼请求不予支持。
