北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某娟向本院提出诉讼请求：1.确认赵某娟与刘某峰共同享有刘某峰和张某健于2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》项下的合同权利；2.张某健、刘某峰继续履行2013年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）产权变更登记至赵某娟和刘某峰名下；3、诉讼费用、保全费用由刘某峰、张某健承担。
事实和理由：赵某娟和刘某峰原系夫妻关系，于2003年10月4日登记结婚。2018年1月24日经北京市海淀区人民法院调解离婚。刘某峰和张某健系朋友关系。因张某健单位有购房优惠政策，赵某娟与刘某峰在婚姻关系期间决定借用张某健之名购买一号房屋。经赵某娟、刘某峰与张某健协商一致，张某健于2013年3月22日与北京F公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：张某健以4858306元的总价购买一号房屋。2013年4月27日，张某健与刘某峰签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：赵某娟和刘某峰夫妻实际出资6083000元购买一号房屋，其中5114000元房屋价款已由赵某娟和刘某峰夫妻通过张某健向北京F公司支付完毕，剩余969000元（即借名费用）已于2013年4月20日向张某健直接支付完毕。
合同还约定，在房屋建成后，赵某娟、刘某峰夫妻以张某健名义直接办理入住手续，并保管相关购房合同及相应票据。在满足条件时，张某健将房屋过户至赵某娟、刘某峰夫妻名下。合同签订后，赵某娟与刘某峰依约以夫妻共有财产向张某健支付全部房屋价款以及其他所有费用，且赵某娟和刘某峰也以张某健名义直接办理了入住手续，收房后，赵某娟、刘某峰对诉争房屋进行了装修，并一直居住。赵某娟与刘某峰离婚时，因一号房屋登记在张某健名下，双方未能分割，且刘某峰在诉讼中否认双方婚姻关系存续期间共同借名买房的事实，假借已经将房款退还张某健之名，意欲独吞财产。
现一号房屋已经登记在张某健名下数年，依照合同约定，张某健办理房屋产权变更手续至赵某娟、刘某峰名下的条件已具备。综上，赵某娟、刘某峰在夫妻关系存续期间通过张某健购买一号房屋，该房屋应为夫妻共同财产，张某健应将该房屋过户至赵某娟、刘某峰名下。
被告辩称
刘某峰辩称，不同意赵某娟的诉讼请求。刘某峰与张某健并未签订买卖合同及补充协议，赵某娟无权要求刘某峰享有商品房买卖合同及补充协议的权益，无权将房屋变更至赵某娟及刘某峰名下，且刘某峰是本案被告，赵某娟作为原告无权要求被告的诉讼请求。赵某娟所述的事实理由，刘某峰只认可离婚部分，其他均不认可。
张某健辩称，不同意赵某娟的诉讼请求。本案并非借名买房，张某健因享受购房优惠政策而向单位购买的住房，房屋一直登记在张某健名下。现赵某娟无权要求将张某健的个人房产登记在刘某峰及赵某娟名下。事实理由部分，婚姻关系无法核实，其他均不认可。
法院查明
赵某娟与刘某峰曾系夫妻，于2003年10月4日登记结婚，于2018年1月24日经北京市海淀区人民法院调解离婚。刘某峰与张某健因买卖一号房屋于2012年经同事介绍认识。
2013年3月22日，张某健与北京F公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，由张某健购买一号房屋，房屋总价款4858306元，开发商应当在2013年5月31日前将房屋交付给张某健。
2012年至2013年赵某娟与刘某峰向张某健转款5114000元。
2014年11月6日，一号房屋登记至张某健名下。
庭审中，赵某娟提交2013年4月27日张某健（甲方夫妻、出卖人）与刘某峰（乙方夫妻、买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件，内容为：甲方将拥有一号房屋的商品房产权转让给乙方；甲方向乙方转让房屋的价格经双方协商一致为608.3万元（含车位25万元），乙方同意以该价格向甲方进行全额支付，并乙方自行承担房屋过户登记至乙方名下之前的所有应缴税费；甲乙双方确认，乙方至本协议签订之日，向甲方付清全部商品房买卖价款608.3万元；支付方式：商品房买卖价款中的511.4万元已由乙方于2012年11月至2013年3月代甲方向房屋开发单位北京F公司交付，该等款项直接视为乙方应向甲方支付的商品房买卖价款的一部分，商品房买卖价款中的96.9万元，乙方已于2013年4月20日向甲方全部直接支付；
因甲方所在单位规定在甲方取得房屋产权证后五年内不能对房屋进行转移登记，经双方协商一致，甲方以本人名义向单位申请购买房屋，乙方负责以甲方的名义向单位交付购买房屋的全部款项；乙方代甲方缴纳的购房款视为乙方向甲方支付的房屋转让款的一部分，乙方并负责保管以甲方名义交付款项的收据；乙方负责保管以甲方名义签署的商品房买卖合同及相关收据、以甲方名义下发的房屋产权证件；甲方同意自取得房屋产权证后五年零一个月内，办理完成甲方向乙方的房屋转移登记手续；……。
本案中，赵某娟要求确认赵某娟与刘某峰共同享有上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》项下的合同权利，并要求张某健、刘某峰继续履行该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，将一号房屋产权变更登记至赵某娟和刘某峰名下。刘某峰、张某健均称，双方未签订过上述合同及补充协议。
庭审中，关于赵某娟、刘某峰与张某健存在借名买房关系，赵某娟提交：1.公证书，公证内容为赵某娟与刘某峰的电子邮件往来，拟证明赵某娟与刘某峰商讨借用张某健之名买房事宜的过程。
2.北京市海淀区人民法院民事开庭笔录，拟证明刘某峰明确否认借名买房事实，假借已将房款退还张某健，意欲独吞财产。其中，2017年11月6日的民事开庭笔录中，法官询问婚后财产时，赵某娟陈述：朝阳区一号房屋（含车位）；海淀区……；银行存款……。刘某峰陈述：朝阳区房子装修了但没入住。2017年11月29日的民事开庭笔录中，法官问：刘某峰，你所述朝阳房屋已退给对方，房内家具电器如何处理？刘某峰答：因赵某娟未再继续付款，我方已违约，家具家电留给卖房的了。赵某娟称：不认可刘某峰所述已退房，房款已付清，……在刘某峰与卖房人签订的协议也已注明608万房款已付清。刘某峰称：我与卖房人是朋友，所以协议才这么签，但实际协议已撤销。
3.2016年6月赵某娟与张某健的电话录音、6月11日赵某娟与刘某峰的对话录音，拟证明双方存在借名买房关系。
关于房屋入住情况，赵某娟提交：1.房屋照片，拟证明房屋由赵某娟与刘某峰实际居住房屋。。
关于房屋装修情况，赵某娟提交装修管理费发票及装修单据，拟证明房屋由赵某娟、刘某峰夫妻装修。
关于房屋后续使用费用，赵某娟提交北京市前期物业服务合同等及刘某峰的银行流水，拟证明物业费的金额是5933.93元、库房管理费是120元，因此刘某峰每年付款金额为6053.93元。其中，刘某峰的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2017年6月2日，刘某峰向张某健账户转账6053.93元。
关于房屋产权材料原件，赵某娟提交代收代缴收据，拟证明房屋的专项维修基金、契税、印花税、产权登记费、产权代办费由刘某峰、赵某娟交纳。
刘某峰对上述证据的质证意见为：对公证书的真实性认可，但不能证明赵某娟所述存在借名买房关系的事实；装修与车位都是代替张某健办的。
张某健对上述证据的质证意见为：同意刘某峰的质证意见。此外，对录音的真实性认可，对证明目的不认可，不是借名买房，确实是不想卖了。代收代缴收据，是因为装修便利，所以原件在赵某娟处。
经法庭询问，刘某峰与张某健一致称，刘某峰与张某健之间开始是借款，后来转为购房款，买卖合同已经于2013年6至7月解除，购房款已退清。张某健至今未收回一号房屋。
裁判结果
一、张某健于本判决生效之日起七日内协助原告赵某娟将北京市朝阳区一号房屋的所有权转移登记至赵某娟、刘某峰名下；
二、驳回赵某娟的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但基于个案特殊性，上述要件在个案中并未完全出现，则应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。
本案中，赵某娟与刘某峰曾系夫妻，现已离婚。赵某娟提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件，刘某峰与张某健均不予认可，法院对于该复印件无法认定。但根据赵某娟、刘某峰于张某健与开发商签订《北京市商品房现房买卖合同》前将合同约定的购房款支付给张某健，又于2013年8月1日前支付了剩余购房款及税费，可以认定赵某娟、刘某峰作为房屋实际出资人履行了相应出资义务。根据刘某峰于2013年5月开始购买家具并对一号房屋进行装修，且张某健对房屋自开发商交房始至今对房屋失去管领力，可以认定赵某娟、刘某峰对一号房屋实际控制使用。
结合张某健在录音中曾认可双方存在借名买房关系、2017年刘某峰仍在向张某健转账支付房屋物业费、赵某娟持有代收代缴收据等事实，法院对赵某娟、刘某峰与张某健之间存在借名购买一号房屋的合同关系予以认定。赵某娟、刘某峰为借名人，张某健为出名人。现赵某娟基于合同关系诉请张某健履行房屋所有权转移登记义务，于法有据。刘某峰、张某健的抗辩意见均无事实依据，法院不予采信。
